國(guó)“十三條”短期內(nèi)難見(jiàn)效 全民購(gòu)房熱正退燒

“十三條”出臺(tái) 中國(guó)樓市趨勢(shì)向好

促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，首先要有穩(wěn)定的、延續(xù)性的政策來(lái)支撐

本報(bào)記者 林春霞

中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)訊：自12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“十三條”）以來(lái)，尚在風(fēng)雨中飄搖的地產(chǎn)市場(chǎng)再度成了人們關(guān)注的熱點(diǎn)。那么，在“十三條”利好政策的刺激下，地產(chǎn)業(yè)能否很快回暖？社會(huì)各界對(duì)未來(lái)地產(chǎn)業(yè)持怎樣的態(tài)度？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者就此采訪了相關(guān)人士。

政府救市是利好消息

清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明表示，“十三條”對(duì)地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然是個(gè)利好消息，它從一定程度上表明了中國(guó)政府救市的信心與決心。

在袁鋼明看來(lái)，在地產(chǎn)業(yè)面臨危機(jī)的時(shí)候，政府必采取多種措施，譬如一些地產(chǎn)商手中積壓的一般性住宅，政府可出手收購(gòu)部分房產(chǎn)，作為保險(xiǎn)性住房或廉租房，供給城市低收入人群；另外，政府可以通過(guò)降低土地價(jià)格、減免稅費(fèi)等辦法減少地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本，最終降低商品房?jī)r(jià)格，從而刺激居民消費(fèi)。

袁鋼明指出，消費(fèi)者永遠(yuǎn)看漲不看落，地產(chǎn)市場(chǎng)越是低迷，消費(fèi)者越是觀望，近一段時(shí)間來(lái)地產(chǎn)一直處于交易低谷，一些消費(fèi)熱點(diǎn)城市地產(chǎn)也處在有價(jià)無(wú)市狀態(tài)。其實(shí)，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未能滿足人們的消費(fèi)需求，許多人仍期待改善居住環(huán)境，但有些居民無(wú)力消費(fèi)。

建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)侯淅民認(rèn)為，“十三條”政策出臺(tái)，特別是保障性住房政策，從一定程度上能緩解低收入群體的住房需求問(wèn)題，具體的建設(shè)方案和啟動(dòng)資金目前還沒(méi)有最后確定，以后國(guó)家還會(huì)加大對(duì)保障性住房的投入力度。至于整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)能否全面回暖，現(xiàn)在還無(wú)法斷定。

平穩(wěn)度過(guò)寒冬

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“十三條”對(duì)推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重大意義，但它只是小范圍內(nèi)循環(huán)，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)不會(huì)太明顯。

記者最近在網(wǎng)絡(luò)上搜索房地產(chǎn)相關(guān)信息，發(fā)現(xiàn)大約有80％的網(wǎng)民對(duì)近期地產(chǎn)業(yè)并不看好，網(wǎng)民們認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)過(guò)兩年才能全面復(fù)蘇。記者還了解到，杭州等一線城市雖然房?jī)r(jià)下降幅度不大，但成交量極小，很多人仍在持觀望態(tài)度。曾經(jīng)被許多人痛罵的溫州炒房團(tuán)，近一年來(lái)也在明顯減少。

在北京做服裝生意的溫州老板鄭先生，在北京、上海、溫州購(gòu)買了五六套房子，每月還貸累計(jì)6萬(wàn)多元。雖然有滿肚子的苦衷，但他對(duì)記者表示，地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)還是樂(lè)觀的。

地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)冬，開(kāi)發(fā)商普遍遭遇資金困難。一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在積極囤積房源與土地，堅(jiān)挺到新一輪地產(chǎn)熱潮再拋售；中小型開(kāi)發(fā)商賤賣曾經(jīng)囤積的土地和房產(chǎn)，著急回籠資金，以解資金斷鏈的燃眉之急；尚未進(jìn)入地產(chǎn)的企業(yè)，或仍持觀望態(tài)度，或打消開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的念頭，去投資別的獲利更大的產(chǎn)業(yè)。

北京天鴻地產(chǎn)公司的一位工作人員對(duì)記者表示，他們正在勒緊腰帶過(guò)苦日子，近幾個(gè)月來(lái)，該公司員工的工資和獎(jiǎng)金都在大幅度下調(diào)，在全行業(yè)面臨重新洗牌的時(shí)候，誰(shuí)挺過(guò)了難關(guān)，誰(shuí)就是勝者。

河北一家地產(chǎn)公司的總經(jīng)理陳先生也認(rèn)為，目前的衰退期起碼還要持續(xù)兩年?，F(xiàn)在正是地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰的最好時(shí)機(jī)，目前最好的辦法就是冷靜觀望，平穩(wěn)過(guò)渡。

　政策穩(wěn)定是關(guān)鍵

有分析認(rèn)為，要想促進(jìn)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，首先要有穩(wěn)定的、延續(xù)性的政策來(lái)支撐，政策不能變化太頻繁。

上海一位關(guān)注地產(chǎn)業(yè)多年的黃先生分析說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)，最根本的問(wèn)題是民間游資沒(méi)有健康有序的出處，如果國(guó)家對(duì)民間游資加以有序引導(dǎo)，并出臺(tái)相關(guān)政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展自然會(huì)趨向理性。

該人士還說(shuō)，地產(chǎn)不能調(diào)控得太死，否則會(huì)造成諸如社會(huì)失業(yè)率提升、相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)等嚴(yán)重后果。因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到30％，而且與74個(gè)行業(yè)有關(guān)聯(lián)，產(chǎn)業(yè)鏈相當(dāng)長(zhǎng)，一旦地產(chǎn)業(yè)崩盤，許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨不同程度的影響。

地產(chǎn)業(yè)法律問(wèn)題資深律師、北京憶通律師事務(wù)所律師秦兵認(rèn)為：“我國(guó)宏觀政策調(diào)整還存在一些弊端：政策沒(méi)有延續(xù)性，變化太大；不夠靈活，缺乏法律支持依據(jù)，我們應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)等國(guó)家，一些政策經(jīng)過(guò)辯論再立法，而不應(yīng)該由小部分人討論決定。”

秦兵說(shuō)，現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)處在低谷期，日子最難熬的是普通住房消費(fèi)者，全民購(gòu)房的狂熱最終換來(lái)的卻是沉重的負(fù)擔(dān)，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)引起有關(guān)部門反思。

秦兵認(rèn)為，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)今后應(yīng)解決三大問(wèn)題：一是改革土地制度問(wèn)題，國(guó)有產(chǎn)權(quán)能否私有化，能否允許農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)，和政府競(jìng)爭(zhēng)？這是地產(chǎn)業(yè)的核心；二是建立購(gòu)房者（個(gè)人）破產(chǎn)制度——給予居民最低的居住環(huán)境和生活保障；三是可嘗試征收不動(dòng)產(chǎn)稅。如果我國(guó)地產(chǎn)業(yè)能在這些方面加強(qiáng)嘗試和改革，地產(chǎn)價(jià)格趨向合理，市場(chǎng)趨向健康穩(wěn)定并不遙遠(yuǎn)。

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國(guó)13條四大細(xì)則待解 房貸市場(chǎng)交易量不升反跌

人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑瑯?biāo)準(zhǔn)如何界定？

營(yíng)業(yè)稅“5變2”起征時(shí)間，何時(shí)確定？

非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，誰(shuí)說(shuō)了算？

“二套房貸”部分松綁，細(xì)則何時(shí)出臺(tái)？

“國(guó)十三條”出臺(tái)整整一周，北京房貸市場(chǎng)成交量卻大幅下挫，環(huán)比上月同期下降7%左右。

對(duì)此業(yè)內(nèi)專家分析，盡管“國(guó)十三條”是對(duì)樓市的重大利好，但由于新政涉及的操作細(xì)則遲遲難以確定，所以讓樓市在看到回暖的希望后，又再次跌落到對(duì)細(xì)則的等待當(dāng)中。

“國(guó)十三條”中指出，對(duì)已貸款購(gòu)買首套住房但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降?，再次貸款時(shí)可比照首套住房貸款政策。我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示，這條政策在去年的“12·11”房貸政策補(bǔ)充通知中就已有提及，之所以政策發(fā)布后的效果不明顯，主要是因?yàn)閷?shí)施起來(lái)難度較大。比如當(dāng)?shù)仄骄饺绾谓缍ǎ勘本┙y(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2007年度人均居住面積為26.65平方米，是按此執(zhí)行還是由各地建委、土地局、發(fā)改委等部門統(tǒng)計(jì)或者由房管局來(lái)核定，目前都未給予準(zhǔn)確說(shuō)法。現(xiàn)在這樣“有條件”地松綁二套房貸政策，市場(chǎng)反應(yīng)并不強(qiáng)烈。

“國(guó)十三條”規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅由5年的起征時(shí)間縮短至2年，其中還將未滿2年房屋出售時(shí)的全額繳納營(yíng)業(yè)稅改為差額繳納。對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，無(wú)疑是今年以來(lái)稅費(fèi)減免刺激最大的一次。但“國(guó)十三條”中只是出臺(tái)了營(yíng)業(yè)稅減免的政策框架，并未設(shè)定具體調(diào)整日期，以至于各地稅務(wù)部門都在等待上級(jí)政府的進(jìn)一步指示。雖然政策是出臺(tái)了，但新?tīng)I(yíng)業(yè)稅的實(shí)施時(shí)間目前還不詳，導(dǎo)致交易雙方推遲過(guò)戶時(shí)間，制約北京房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房貸市場(chǎng)的部分交易放量。

在“國(guó)十三條”中當(dāng)所有人的焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)“營(yíng)業(yè)稅5變2”時(shí)，忽略了最后較關(guān)鍵的一條規(guī)定：“個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。”對(duì)于普通住宅與非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，今年北京市建委出臺(tái)了新的政策，調(diào)整了普通住宅的平均交易價(jià)格，由原來(lái)的土地平均交易單價(jià)改為現(xiàn)在的房屋交易平均總價(jià)，實(shí)際上是縮小了非普通住宅的限定、放寬了普通住宅的范圍。“國(guó)十三條”中對(duì)非普通住宅營(yíng)業(yè)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是按照全額征收，這里所認(rèn)定的非普通住宅是按照地方政策規(guī)定執(zhí)行，還是由建設(shè)部統(tǒng)一出臺(tái)新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不得而知。個(gè)貸機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，由于大多數(shù)貸款購(gòu)房人對(duì)政策不理解，實(shí)際操作起來(lái)又疑問(wèn)重重，導(dǎo)致房貸市場(chǎng)在新政出臺(tái)后交易量緩慢爬行。

與此同時(shí)，新政中對(duì)二套房貸的另一條規(guī)定似乎讓人捉摸不透：“對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。”這一個(gè)“等”字讓無(wú)數(shù)人“欣喜若狂”，眾人揣測(cè)，下一步央行會(huì)不會(huì)放松二套房貸政策，貸款利率會(huì)不會(huì)有所調(diào)整等。然而銀行方面表示，如銀監(jiān)會(huì)不出細(xì)則，按上述要求操作二套房貸款恐怕還難以實(shí)現(xiàn)。二套房貸政策尚未放開(kāi)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房貸市場(chǎng)交易量不能大幅回暖的重要因素之一。