2009年房價以降為主 二手房買賣將成行業(yè)主體

本報訊“有朋友告訴我，網(wǎng)上有人罵你，我說罵得好，我歡迎人罵。作為一個經(jīng)濟學者，我要告訴中國老百姓客觀的事實究竟如何。”昨日在江門舉行的2008珠三角人居論壇暨江門地產(chǎn)金融峰會上，針對網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)明星“牛刀”此前的批評，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，不認識什么“牛刀”，也不會回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)批評，有不同看法可以當面交鋒。

此次論壇由南方報業(yè)傳媒集團和南方都市報聯(lián)合主辦，由江門市社會科學界聯(lián)合會、中國建設(shè)銀行江門市分行協(xié)辦。南方都市報總編輯曹軻與江門市委常委、常務(wù)副市長聶黨權(quán)到會祝賀論壇召開。中央電視臺《經(jīng)濟半小時》著名主持人馬洪濤應(yīng)邀主持了此次論壇。

“南方都市報已連續(xù)兩年在全國都市報晚報綜合競爭力評比中排名第一，2008年又榮獲中國發(fā)行量認證獎特別獎、廣告主廣告商青睞的都市報特別獎，是廣東唯一獲獎媒體。”曹軻致辭時表示，南方都市報獲此普遍認同的原因之一，是向來以大家氣勢承擔主流媒體責任。此次論壇以江門為背景來剖析珠三角未來人居大環(huán)境和發(fā)展趨勢，探尋江門最佳宜居戰(zhàn)略定位，其目的就是提升江門城市品牌價值，推動珠三角和諧人居。“經(jīng)濟總量江門不算高，去年才超過1000億，但是江門（有）青山、綠水、藍天，”聶黨權(quán)回應(yīng)稱，從人居宜居的角度看，江門在珠三角絕對“一流”，江門非常重視環(huán)境、治安和生活質(zhì)量。對此此次論壇的議題設(shè)置，聶黨權(quán)認為非常有現(xiàn)實意義。

除牛鳳瑞外，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容、廣東房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲和廣東省經(jīng)濟學會會長、中山大學嶺南學院經(jīng)濟學教授王珺分別發(fā)表主題演講。論壇還邀請廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文、五邑大學經(jīng)濟管理學院黨委書記劉志堅教授、中國建設(shè)銀行江門分行行長陳曾華、江門市職業(yè)技術(shù)學院教授咸偉及房產(chǎn)開發(fā)商代表共同對話。

嘉賓的精彩言論引發(fā)全場互動熱情，上午的議程不得不延長時間，而一位上午未能搶到提問機會的聽眾，下午論壇進入互動階段終于第一個搶到話筒，向大學時就敬佩的易憲容發(fā)問。來自江門市建設(shè)部門、金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的400余名代表出席了昨日論壇。不少聽眾表示，希望江門有更多這樣高水平的論壇。

嘉賓言論

有人說中國固定資產(chǎn)投資增長過速，是房地產(chǎn)泡沫使然，因為房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資將近1／5，這個邏輯關(guān)系是錯的！是不能成立的！房子是產(chǎn)業(yè)鏈一個關(guān)鍵的節(jié)點，要拉動內(nèi)需，要改善民生，最佳結(jié)合點就在于此。

———牛鳳瑞談房地產(chǎn)業(yè)

巴菲特是大家比較崇拜的，最有能力，最有智慧的投資家，但是巴菲特2008年的投資同樣虧損了136億美元。還有李嘉誠，他在華人里面的財富地位，沒有誰可以相媲美的，但是在2008年他的財富縮水1300億。我前幾天跟我同學吃飯，他告訴我，他早幾年是了幾輛賓利開進股市，現(xiàn)在開出了一輛奧拓。

———易憲容談次貸危機

2007年廣東GDP增長是14.7％，今年初步計算是10.4％，降幅在4％以上，大于全國1.5％－1.7％的GDP降幅；2008年前三季度全國出口增長率為22.2％，廣東為13.5％，遠低于全國，經(jīng)濟下行已成定局。

———王珺談金融危機影響

從廣東省數(shù)字和各市數(shù)字來看，銷售量下降是沒有疑問。但房價問題比較復雜，因為我們使用的是均價的概念，均價掩蓋了很多東西，今年以來有這個情況，很多送裝修，送家具，送給你了，但是統(tǒng)計上沒有反映出來。

———蔡穗聲談房價問題

1

明年房價是跌是漲？

牛鳳瑞是論壇的第一個主講嘉賓，他認為雖然去年末以來全國房地產(chǎn)市場量價齊跌，但我國經(jīng)濟又好又快發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本變化，發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期還沒有過去，房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是中國應(yīng)對金融危機與擴大內(nèi)需最佳結(jié)合點，將有極好發(fā)展機會。他在論壇上抨擊了中國經(jīng)濟增長過熱論、中國固定資產(chǎn)投資增長過速論、中國城市化冒進論、中國房地產(chǎn)泡沫論、通貨膨脹主要危害論等五種論斷，認為這些言論影響了國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展。

蔡穗聲則對珠三角房地產(chǎn)行業(yè)景氣不表樂觀，他綜合了各種數(shù)據(jù)進行分析，認為中國宏觀經(jīng)濟和世界宏觀經(jīng)濟進入了下行通道，本地房產(chǎn)市場已進入周期性調(diào)整，這不是短期能夠完成的。他認為這種調(diào)整將會改變目前房地產(chǎn)就是建房賣房的現(xiàn)狀，而會在外延和內(nèi)涵上都會變化，二手房買賣、租賃管理、物業(yè)管理等將成為行業(yè)主體。

這一觀點得到趙卓文贊同，他認為2009年樓市“降”是主旋律。江門樓市雖然價格很低，但過去兩年漲幅很大，本地人口與產(chǎn)業(yè)支撐消耗較大，明年整體需求下降是必然的。但江門很有后發(fā)優(yōu)勢，現(xiàn)在應(yīng)該尋找新的增長點，去抓珠三角整個區(qū)域的消費群。隨著珠三角城際輕軌以及港珠澳大橋的建設(shè)等，珠三角區(qū)域市場的一體化進程正在加快。

王珺則認為，中國房地產(chǎn)價格沒有辦法用經(jīng)濟學來分析，西方國家房地產(chǎn)價格漲的時候股市就降，但中國完全不是這么回事，股市漲房地產(chǎn)才漲，如果股市不上漲，消費者口袋里沒有錢，就不敢去買資產(chǎn)。

2

如何打造人居城市？

蔡穗聲表示，所謂“人居”、“宜居”是一個系統(tǒng)工程，不只是房地產(chǎn)行業(yè)的事情。江門建設(shè)珠三角“最佳人居城市”具有很大優(yōu)勢，他建議房地產(chǎn)企業(yè)在周期性低潮期抓住機遇，除了住宅市場外，還注重商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)發(fā)展，因為江門是著名僑鄉(xiāng)，有開平碉樓、恩平溫泉、上下川島、小鳥天堂、梁啟超故居等豐富旅游資源。

對話嘉賓劉志堅表示，江門這30年來所走的路是既有金山銀山，又有綠水青山的可持續(xù)發(fā)展道路，作為一個外地到江門工作的人，自己對江門的印象就是非常宜居，民風純美，環(huán)境優(yōu)美，治安良好，物質(zhì)殷實。他建議將“宜居”條件在此外加上一個精神富足。江門要打造珠三角最佳人居城市，要有高水平的教育，同時強化文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加更多高水平文化活動。

牛鳳瑞認為，國務(wù)院最新出臺的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，對江門的定位是先進制造業(yè)基地，這與江門旅游環(huán)境資源之間并不沖突。因為任何一個選擇都會有成本和代價，江門應(yīng)該“有所不為”，之后才能有所為。

3

政府是否該救房市？

“如何應(yīng)對當前房市低迷的困境？政府到底要不要救市？”此前媒體一直問我，我干脆回答：不贊成中國政府救市！“牛鳳瑞說，與其說中國政府救市，倒不如說中國政府應(yīng)該調(diào)整以往的房地產(chǎn)政策。他認為，當前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的主要方向應(yīng)該是”增加有效供給“，房地產(chǎn)市場政策是凈化規(guī)范房地產(chǎn)交易制度，完善住房保障體系建設(shè)。中國作為發(fā)展中國家的基本特征是人均物質(zhì)財富少，人均房子少，所以今后幾十年主要方向就是建更多更好的房子，這是房地產(chǎn)政策基本方向。對于最近某地房管局負責人稱要嚴查房產(chǎn)商低價賣房，牛鳳瑞認為事件實質(zhì)是政府是否應(yīng)該控制房價，他個人認為不應(yīng)該，除非開發(fā)商降價有卷款潛逃的嫌疑。

4

金融危機影響如何？

《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》提出要加強珠江口西岸城市發(fā)展，王珺認為珠三角發(fā)展機會可能因此重回珠江西岸。他回顧了珠三角經(jīng)濟發(fā)展歷程，認為上世紀80年代以滿足國內(nèi)市場需求為標志的順德、佛山、江門等西岸城市率先實現(xiàn)經(jīng)濟起飛，直到1993年和1997年，東莞、深圳寶安等地抓住外資進入中國年和東南亞金融危機使臺資轉(zhuǎn)移兩次機會，實現(xiàn)以出口訂單經(jīng)濟為特征的快速提升，并由此超越西岸。但這次金融危機下，東岸外向型經(jīng)濟受到出口訂單減少的極大沖擊，發(fā)展內(nèi)需市場成為必然，這對江門等西岸城市是一個好消息。

易憲容認為，江門是以中小企業(yè)為主，有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，整個金融危機對訂單有一定影響，但不是最大，因為江門主要的產(chǎn)品是面對國內(nèi)市場?，F(xiàn)在中小企業(yè)面臨最大的問題是銷售和貸款?，F(xiàn)在貨幣政策寬松，但對銀行來說，貸款主要是考慮行業(yè)、產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展。所以現(xiàn)在最關(guān)鍵的問題，是江門這些企業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈未來的前景和行業(yè)未來的發(fā)展前景如何。廣東在短期內(nèi)有一些問題，過了一段時間問題不會太大，因為整個企業(yè)適應(yīng)能力會比其他地方快一些。

現(xiàn)場花絮　

牛鳳瑞愿與“牛刀”當面交鋒

今年4月底，“牛刀”在博客上貼出文章《牛鳳瑞扯遠了，中國房價今年必跌》。這篇文章起因于中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布的2008年中國房地產(chǎn)發(fā)展藍皮書。藍皮書認為，2008年全國房價上漲幅度將大大低于2007年，但出現(xiàn)房價“拐點”的可能性不大，真正意義上的“拐點”在未來幾十年內(nèi)出現(xiàn)的概率都比較小。

“我曾經(jīng)罵過徐滇慶是在‘裸奔’，事后一想是我自己稚氣未脫，因為他不是在裸奔，這不又來了一個牛鳳瑞。只是起碼徐滇慶還敢和我賭上一場，而牛鳳瑞怕是連這個膽量都沒有。”“牛刀”對藍皮書的觀點進行了批駁，認為“這個藍皮書毫無科學性”。

牛鳳瑞昨日回應(yīng)聽眾對此事件的提問時，顯得比較激動，稱不認識“什么刀”，也從不回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)言論。“有朋友告訴我，網(wǎng)上有人罵你。我說罵得好，我歡迎人罵。作為一個經(jīng)濟學者，要告訴中國老百姓客觀的事實究竟如何。我不認識什么‘牛刀’，我對網(wǎng)絡(luò)上的說法不會給予回應(yīng)，有不同看法可以進行當面的交鋒。”牛鳳瑞說，考慮房價下降和上升，首先要有一個可比性，只有同地段同品質(zhì)的房子，今年的售價和去年相比才是可比性，如果用今年房價平均值跟去年比，就存在其他很多不可比的因素。

易憲容首次到江門清晨巡街

易憲容此次是首次到達江門，前日晚上到達江門后，為了對這個城市有更多了解，以完善昨日演講的內(nèi)容。昨日一早7點多，他就從酒店起床，沿著酒店旁邊的一條河兜了一圈。他說到過廣州、深圳等很多廣東城市，但對于江門的環(huán)境感受最好，也覺得這個城市發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>