2009年房?jī)r(jià)以降為主 二手房買(mǎi)賣(mài)將成行業(yè)主體

本報(bào)訊“有朋友告訴我，網(wǎng)上有人罵你，我說(shuō)罵得好，我歡迎人罵。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者，我要告訴中國(guó)老百姓客觀的事實(shí)究竟如何。”昨日在江門(mén)舉行的2008珠三角人居論壇暨江門(mén)地產(chǎn)金融峰會(huì)上，針對(duì)網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)明星“牛刀”此前的批評(píng)，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，不認(rèn)識(shí)什么“牛刀”，也不會(huì)回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)批評(píng)，有不同看法可以當(dāng)面交鋒。

此次論壇由南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)和南方都市報(bào)聯(lián)合主辦，由江門(mén)市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)、中國(guó)建設(shè)銀行江門(mén)市分行協(xié)辦。南方都市報(bào)總編輯曹軻與江門(mén)市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)聶黨權(quán)到會(huì)祝賀論壇召開(kāi)。中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》著名主持人馬洪濤應(yīng)邀主持了此次論壇。

“南方都市報(bào)已連續(xù)兩年在全國(guó)都市報(bào)晚報(bào)綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)比中排名第一，2008年又榮獲中國(guó)發(fā)行量認(rèn)證獎(jiǎng)特別獎(jiǎng)、廣告主廣告商青睞的都市報(bào)特別獎(jiǎng)，是廣東唯一獲獎(jiǎng)媒體。”曹軻致辭時(shí)表示，南方都市報(bào)獲此普遍認(rèn)同的原因之一，是向來(lái)以大家氣勢(shì)承擔(dān)主流媒體責(zé)任。此次論壇以江門(mén)為背景來(lái)剖析珠三角未來(lái)人居大環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，探尋江門(mén)最佳宜居戰(zhàn)略定位，其目的就是提升江門(mén)城市品牌價(jià)值，推動(dòng)珠三角和諧人居。“經(jīng)濟(jì)總量江門(mén)不算高，去年才超過(guò)1000億，但是江門(mén)（有）青山、綠水、藍(lán)天，”聶黨權(quán)回應(yīng)稱(chēng)，從人居宜居的角度看，江門(mén)在珠三角絕對(duì)“一流”，江門(mén)非常重視環(huán)境、治安和生活質(zhì)量。對(duì)此此次論壇的議題設(shè)置，聶黨權(quán)認(rèn)為非常有現(xiàn)實(shí)意義。

除牛鳳瑞外，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容、廣東房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲和廣東省經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授王珺分別發(fā)表主題演講。論壇還邀請(qǐng)廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文、五邑大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院黨委書(shū)記劉志堅(jiān)教授、中國(guó)建設(shè)銀行江門(mén)分行行長(zhǎng)陳曾華、江門(mén)市職業(yè)技術(shù)學(xué)院教授咸偉及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表共同對(duì)話(huà)。

嘉賓的精彩言論引發(fā)全場(chǎng)互動(dòng)熱情，上午的議程不得不延長(zhǎng)時(shí)間，而一位上午未能搶到提問(wèn)機(jī)會(huì)的聽(tīng)眾，下午論壇進(jìn)入互動(dòng)階段終于第一個(gè)搶到話(huà)筒，向大學(xué)時(shí)就敬佩的易憲容發(fā)問(wèn)。來(lái)自江門(mén)市建設(shè)部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的400余名代表出席了昨日論壇。不少聽(tīng)眾表示，希望江門(mén)有更多這樣高水平的論壇。

嘉賓言論

有人說(shuō)中國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)速，是房地產(chǎn)泡沫使然，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資將近1／5，這個(gè)邏輯關(guān)系是錯(cuò)的！是不能成立的！房子是產(chǎn)業(yè)鏈一個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，要拉動(dòng)內(nèi)需，要改善民生，最佳結(jié)合點(diǎn)就在于此。

———牛鳳瑞談房地產(chǎn)業(yè)

巴菲特是大家比較崇拜的，最有能力，最有智慧的投資家，但是巴菲特2008年的投資同樣虧損了136億美元。還有李嘉誠(chéng)，他在華人里面的財(cái)富地位，沒(méi)有誰(shuí)可以相媲美的，但是在2008年他的財(cái)富縮水1300億。我前幾天跟我同學(xué)吃飯，他告訴我，他早幾年是了幾輛賓利開(kāi)進(jìn)股市，現(xiàn)在開(kāi)出了一輛奧拓。

———易憲容談次貸危機(jī)

2007年廣東GDP增長(zhǎng)是14.7％，今年初步計(jì)算是10.4％，降幅在4％以上，大于全國(guó)1.5％－1.7％的GDP降幅；2008年前三季度全國(guó)出口增長(zhǎng)率為22.2％，廣東為13.5％，遠(yuǎn)低于全國(guó)，經(jīng)濟(jì)下行已成定局。

———王珺談金融危機(jī)影響

從廣東省數(shù)字和各市數(shù)字來(lái)看，銷(xiāo)售量下降是沒(méi)有疑問(wèn)。但房?jī)r(jià)問(wèn)題比較復(fù)雜，因?yàn)槲覀兪褂玫氖蔷鶅r(jià)的概念，均價(jià)掩蓋了很多東西，今年以來(lái)有這個(gè)情況，很多送裝修，送家具，送給你了，但是統(tǒng)計(jì)上沒(méi)有反映出來(lái)。

———蔡穗聲談房?jī)r(jià)問(wèn)題

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明年房?jī)r(jià)是跌是漲？

牛鳳瑞是論壇的第一個(gè)主講嘉賓，他認(rèn)為雖然去年末以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的基本面沒(méi)有發(fā)生根本變化，發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期還沒(méi)有過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是中國(guó)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)與擴(kuò)大內(nèi)需最佳結(jié)合點(diǎn)，將有極好發(fā)展機(jī)會(huì)。他在論壇上抨擊了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱論、中國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)速論、中國(guó)城市化冒進(jìn)論、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫論、通貨膨脹主要危害論等五種論斷，認(rèn)為這些言論影響了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

蔡穗聲則對(duì)珠三角房地產(chǎn)行業(yè)景氣不表樂(lè)觀，他綜合了各種數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，認(rèn)為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和世界宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了下行通道，本地房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入周期性調(diào)整，這不是短期能夠完成的。他認(rèn)為這種調(diào)整將會(huì)改變目前房地產(chǎn)就是建房賣(mài)房的現(xiàn)狀，而會(huì)在外延和內(nèi)涵上都會(huì)變化，二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃管理、物業(yè)管理等將成為行業(yè)主體。

這一觀點(diǎn)得到趙卓文贊同，他認(rèn)為2009年樓市“降”是主旋律。江門(mén)樓市雖然價(jià)格很低，但過(guò)去兩年漲幅很大，本地人口與產(chǎn)業(yè)支撐消耗較大，明年整體需求下降是必然的。但江門(mén)很有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在應(yīng)該尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，去抓珠三角整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)群。隨著珠三角城際輕軌以及港珠澳大橋的建設(shè)等，珠三角區(qū)域市場(chǎng)的一體化進(jìn)程正在加快。

王珺則認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有辦法用經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)分析，西方國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格漲的時(shí)候股市就降，但中國(guó)完全不是這么回事，股市漲房地產(chǎn)才漲，如果股市不上漲，消費(fèi)者口袋里沒(méi)有錢(qián)，就不敢去買(mǎi)資產(chǎn)。

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如何打造人居城市？

蔡穗聲表示，所謂“人居”、“宜居”是一個(gè)系統(tǒng)工程，不只是房地產(chǎn)行業(yè)的事情。江門(mén)建設(shè)珠三角“最佳人居城市”具有很大優(yōu)勢(shì)，他建議房地產(chǎn)企業(yè)在周期性低潮期抓住機(jī)遇，除了住宅市場(chǎng)外，還注重商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)發(fā)展，因?yàn)榻T(mén)是著名僑鄉(xiāng)，有開(kāi)平碉樓、恩平溫泉、上下川島、小鳥(niǎo)天堂、梁?jiǎn)⒊示拥蓉S富旅游資源。

對(duì)話(huà)嘉賓劉志堅(jiān)表示，江門(mén)這30年來(lái)所走的路是既有金山銀山，又有綠水青山的可持續(xù)發(fā)展道路，作為一個(gè)外地到江門(mén)工作的人，自己對(duì)江門(mén)的印象就是非常宜居，民風(fēng)純美，環(huán)境優(yōu)美，治安良好，物質(zhì)殷實(shí)。他建議將“宜居”條件在此外加上一個(gè)精神富足。江門(mén)要打造珠三角最佳人居城市，要有高水平的教育，同時(shí)強(qiáng)化文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加更多高水平文化活動(dòng)。

牛鳳瑞認(rèn)為，國(guó)務(wù)院最新出臺(tái)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，對(duì)江門(mén)的定位是先進(jìn)制造業(yè)基地，這與江門(mén)旅游環(huán)境資源之間并不沖突。因?yàn)槿魏我粋€(gè)選擇都會(huì)有成本和代價(jià)，江門(mén)應(yīng)該“有所不為”，之后才能有所為。

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政府是否該救房市？

“如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前房市低迷的困境？政府到底要不要救市？”此前媒體一直問(wèn)我，我干脆回答：不贊成中國(guó)政府救市！“牛鳳瑞說(shuō)，與其說(shuō)中國(guó)政府救市，倒不如說(shuō)中國(guó)政府應(yīng)該調(diào)整以往的房地產(chǎn)政策。他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的主要方向應(yīng)該是”增加有效供給“，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是凈化規(guī)范房地產(chǎn)交易制度，完善住房保障體系建設(shè)。中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家的基本特征是人均物質(zhì)財(cái)富少，人均房子少，所以今后幾十年主要方向就是建更多更好的房子，這是房地產(chǎn)政策基本方向。對(duì)于最近某地房管局負(fù)責(zé)人稱(chēng)要嚴(yán)查房產(chǎn)商低價(jià)賣(mài)房，牛鳳瑞認(rèn)為事件實(shí)質(zhì)是政府是否應(yīng)該控制房?jī)r(jià)，他個(gè)人認(rèn)為不應(yīng)該，除非開(kāi)發(fā)商降價(jià)有卷款潛逃的嫌疑。

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金融危機(jī)影響如何？

《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》提出要加強(qiáng)珠江口西岸城市發(fā)展，王珺認(rèn)為珠三角發(fā)展機(jī)會(huì)可能因此重回珠江西岸。他回顧了珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，認(rèn)為上世紀(jì)80年代以滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求為標(biāo)志的順德、佛山、江門(mén)等西岸城市率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)起飛，直到1993年和1997年，東莞、深圳寶安等地抓住外資進(jìn)入中國(guó)年和東南亞金融危機(jī)使臺(tái)資轉(zhuǎn)移兩次機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)以出口訂單經(jīng)濟(jì)為特征的快速提升，并由此超越西岸。但這次金融危機(jī)下，東岸外向型經(jīng)濟(jì)受到出口訂單減少的極大沖擊，發(fā)展內(nèi)需市場(chǎng)成為必然，這對(duì)江門(mén)等西岸城市是一個(gè)好消息。

易憲容認(rèn)為，江門(mén)是以中小企業(yè)為主，有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，整個(gè)金融危機(jī)對(duì)訂單有一定影響，但不是最大，因?yàn)榻T(mén)主要的產(chǎn)品是面對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)?，F(xiàn)在中小企業(yè)面臨最大的問(wèn)題是銷(xiāo)售和貸款?，F(xiàn)在貨幣政策寬松，但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，貸款主要是考慮行業(yè)、產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展。所以現(xiàn)在最關(guān)鍵的問(wèn)題，是江門(mén)這些企業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈未來(lái)的前景和行業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景如何。廣東在短期內(nèi)有一些問(wèn)題，過(guò)了一段時(shí)間問(wèn)題不會(huì)太大，因?yàn)檎麄€(gè)企業(yè)適應(yīng)能力會(huì)比其他地方快一些。

現(xiàn)場(chǎng)花絮　

牛鳳瑞愿與“牛刀”當(dāng)面交鋒

今年4月底，“牛刀”在博客上貼出文章《牛鳳瑞扯遠(yuǎn)了，中國(guó)房?jī)r(jià)今年必跌》。這篇文章起因于中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布的2008年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，2008年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于2007年，但出現(xiàn)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”的可能性不大，真正意義上的“拐點(diǎn)”在未來(lái)幾十年內(nèi)出現(xiàn)的概率都比較小。

“我曾經(jīng)罵過(guò)徐滇慶是在‘裸奔’，事后一想是我自己稚氣未脫，因?yàn)樗皇窃诼惚?，這不又來(lái)了一個(gè)牛鳳瑞。只是起碼徐滇慶還敢和我賭上一場(chǎng)，而牛鳳瑞怕是連這個(gè)膽量都沒(méi)有。”“牛刀”對(duì)藍(lán)皮書(shū)的觀點(diǎn)進(jìn)行了批駁，認(rèn)為“這個(gè)藍(lán)皮書(shū)毫無(wú)科學(xué)性”。

牛鳳瑞昨日回應(yīng)聽(tīng)眾對(duì)此事件的提問(wèn)時(shí)，顯得比較激動(dòng)，稱(chēng)不認(rèn)識(shí)“什么刀”，也從不回應(yīng)網(wǎng)絡(luò)言論。“有朋友告訴我，網(wǎng)上有人罵你。我說(shuō)罵得好，我歡迎人罵。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者，要告訴中國(guó)老百姓客觀的事實(shí)究竟如何。我不認(rèn)識(shí)什么‘牛刀’，我對(duì)網(wǎng)絡(luò)上的說(shuō)法不會(huì)給予回應(yīng)，有不同看法可以進(jìn)行當(dāng)面的交鋒。”牛鳳瑞說(shuō)，考慮房?jī)r(jià)下降和上升，首先要有一個(gè)可比性，只有同地段同品質(zhì)的房子，今年的售價(jià)和去年相比才是可比性，如果用今年房?jī)r(jià)平均值跟去年比，就存在其他很多不可比的因素。

易憲容首次到江門(mén)清晨巡街

易憲容此次是首次到達(dá)江門(mén)，前日晚上到達(dá)江門(mén)后，為了對(duì)這個(gè)城市有更多了解，以完善昨日演講的內(nèi)容。昨日一早7點(diǎn)多，他就從酒店起床，沿著酒店旁邊的一條河兜了一圈。他說(shuō)到過(guò)廣州、深圳等很多廣東城市，但對(duì)于江門(mén)的環(huán)境感受最好，也覺(jué)得這個(gè)城市發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>