上海擬規(guī)定經(jīng)適房申請(qǐng)家庭人均財(cái)產(chǎn)不得超7萬(wàn)

■上海房管局詳解經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) ■試行辦法有望明年一季度獲批，將先選擇試點(diǎn)區(qū)縣試行運(yùn)轉(zhuǎn)再推廣到全市

住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，是上海市委、市政府最為關(guān)注的重要問(wèn)題之一。上海在實(shí)施廉租住房的基礎(chǔ)上，近期又將推出經(jīng)濟(jì)適用住房，以更好地解決中低收入家庭住房困難，建立健全住房保障體系。

為建立完善經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行機(jī)制，上海市住房保障和房屋管理局制訂了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》）。現(xiàn)市政府要求將《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》向廣大市民公示，廣泛聽(tīng)取和征求市民的意見(jiàn)，以便進(jìn)一步修改、完善。

為方便市民更好地理解有關(guān)政策內(nèi)容，我們對(duì)上海市住房保障和房屋管理局進(jìn)行了專(zhuān)訪。

A管理和建設(shè)

■目前集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房大基地，大多位于外環(huán)線附近■少量啟動(dòng)早、配套條件好的中、小基地，預(yù)計(jì)明年下半年可試行供應(yīng)■建筑面積在40到70平方米以?xún)?nèi)，高層住宅相應(yīng)增加，外環(huán)線內(nèi)從緊

問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用住房有哪些來(lái)源渠道？ （第7、42條）

答：本市將采用多渠道、多種方式籌措經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決中低收入住房困難家庭的居住問(wèn)題，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》第7條和第42條對(duì)房源籌措分別作了規(guī)定：

一是單獨(dú)選址、集中建設(shè)。這將是本市籌措經(jīng)濟(jì)適用住房的主要方式，按照全面規(guī)劃、合理布局的要求，在交通較為方便（通常在建設(shè)或規(guī)劃的軌道交通沿線）、臨近外環(huán)線的區(qū)域確定住宅基地，進(jìn)行集中建造。

二是在商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中按一定比例配置建設(shè)。考慮到各區(qū)（縣）商品住宅建設(shè)項(xiàng)目分布有差異，條件有不同，為便于操作，擬由市政府作出原則要求和總體計(jì)劃安排，由各區(qū)（縣）政府根據(jù)實(shí)際條件和需要，統(tǒng)籌平衡設(shè)定配置建設(shè)的項(xiàng)目和比例。

三是其他籌措方式。包括由政府指定機(jī)構(gòu)收購(gòu)符合條件的普通商品住房、存量住房；政府采取措施，鼓勵(lì)社會(huì)機(jī)構(gòu)和居民積極提供住房，向符合條件的住房困難家庭出租等。

目前集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房大基地，大多位于外環(huán)線附近，分布在全市東南西北各個(gè)區(qū)域。如今年啟動(dòng)建設(shè)的大基地，有寶山區(qū)顧村、南匯區(qū)航頭、閔行區(qū)浦江、松江區(qū)泗涇、青浦區(qū)華新、浦東新區(qū)三林等，此外，還有些中、小基地。這些基地正在抓緊施工建設(shè)，少量啟動(dòng)早、配套條件好的中、小基地，預(yù)計(jì)2009年下半年可試行供應(yīng)；也有部分大基地由于工程周期和配套設(shè)施建設(shè)等原因，估計(jì)要2-3年后才能供應(yīng)。

問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和裝修有什么規(guī)定？ （第9條）答：根據(jù)建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，結(jié)合本市的實(shí)際情況，本市擬對(duì)外環(huán)線以?xún)?nèi)和以外區(qū)域建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，采取兩種不同的戶(hù)型面積標(biāo)準(zhǔn)，外環(huán)線以?xún)?nèi)的面積從緊。房型上主要建造一室戶(hù)和兩室戶(hù)，少量建造三室戶(hù)，建筑面積在40到70平方米以?xún)?nèi)。高層住宅可相應(yīng)增加一定的建筑面積。

對(duì)于裝修問(wèn)題，我們之前在一定范圍征求市民意見(jiàn)時(shí)，也有不同的建議。此次，在全市范圍內(nèi)征求意見(jiàn)，希望廣大市民可給我們意見(jiàn)。如，是否要裝修；如果要裝修，希望在標(biāo)準(zhǔn)上是最基本的簡(jiǎn)單裝修，還是略好一點(diǎn)的。

問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用住房的售價(jià)和租金是如何確定的？ （第12、23條）

答：由于經(jīng)濟(jì)適用住房的售價(jià)和租金將直接影響中低收入住房困難家庭的承受能力。因此，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》對(duì)此進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。

國(guó)家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則?！对囆修k法（征求意見(jiàn)稿）》已按此原則，明確了本市經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售實(shí)行政府限價(jià)管理。銷(xiāo)售價(jià)格不得高于銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度，并由住房保障機(jī)構(gòu)明碼標(biāo)價(jià)，向社會(huì)公布。此外，嚴(yán)格規(guī)定了審批程序，明確銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度應(yīng)由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)以該項(xiàng)目的結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)同區(qū)域和相鄰區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行綜合平衡后確定，報(bào)區(qū)（縣）價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房屋管理部門(mén)審核，經(jīng)區(qū)（縣）政府審定，并報(bào)市政府有關(guān)部門(mén)備案后，方可執(zhí)行。實(shí)際供應(yīng)價(jià)格大體相當(dāng)于同區(qū)域普通商品房?jī)r(jià)格減去政府的土地出讓金和房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期市場(chǎng)利潤(rùn)。市政配套好的建設(shè)基地，還可省去市政配套費(fèi)部分。

目前，本市經(jīng)濟(jì)適用住房主要以銷(xiāo)售為主，今后將逐步提供可租賃的經(jīng)濟(jì)適用住房。承租經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭需支付租金，租金標(biāo)準(zhǔn)參照相同地段、質(zhì)量商品住房市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例設(shè)定。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房租金也實(shí)行限價(jià)管理，租金標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人申報(bào)，價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房屋管理部門(mén)核定，并且向社會(huì)公布。 B供應(yīng)對(duì)象

■申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的家庭必須符合四大條件：

●戶(hù)口年限：家庭成員具有本市常住城鎮(zhèn)戶(hù)口的年限定為7年 （含7年）以上；家庭全體成員在申請(qǐng)所在區(qū)（縣）的戶(hù)口年限定為5年（含5年）以上。

●家庭住房面積：人均建筑面積15平方米（含15平方米）以下

●家庭收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)家庭（三人家庭）人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)擬為2300元（含2300元）以下，人均年收入標(biāo)準(zhǔn)為27600元（含27600元）以下。家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)定為人均不超過(guò)7萬(wàn)元?！裨凶》哭D(zhuǎn)讓限制：5年■申請(qǐng)租賃的在收入和財(cái)產(chǎn)條件上將有更嚴(yán)格的規(guī)定■符合條件的且年滿(mǎn)30周歲的單身人士，也可以單獨(dú)申請(qǐng)

問(wèn)：《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》已明確了經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的幾項(xiàng)條件和動(dòng)態(tài)公布的原則。本市首次公布的具體標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)是如何確定的？

（第14條）

答：《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》第14條原則規(guī)定了申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭成員必須符合戶(hù)口年限、家庭住房面積、家庭可支配收入和財(cái)產(chǎn)等方面的條件。同時(shí)，這些準(zhǔn)入條件如何細(xì)化為具體標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)谇耙浑A段的制訂工作中，認(rèn)真聽(tīng)取了市政府有關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家學(xué)者和部分市民的意見(jiàn)，有了一些初步的考慮。其中：

（1）家庭成員的戶(hù)口年限。主要是為體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房制度的公平性和有序性，避免部分家庭隨意遷移戶(hù)口，集中到某區(qū)域申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房等問(wèn)題，因此規(guī)定的戶(hù)口年限包括兩個(gè)方面：一是家庭成員具有本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口的年限；二是申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，在所在區(qū)（縣）已達(dá)到的戶(hù)口年限。在起步階段，擬確定的意見(jiàn)是：家庭成員具有本市常住城鎮(zhèn)戶(hù)口的年限定為7年（含7年）以上；家庭全體成員在申請(qǐng)所在區(qū)（縣）的戶(hù)口年限定為5年（含5年）以上。

（2）家庭住房面積。經(jīng)濟(jì)適用住房主要是解決中低收入家庭的居住困難，因此，要有一個(gè)住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)作為前置條件。住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)主要考慮居民家庭的基本生活起居要求，并結(jié)合本市住房困難家庭規(guī)模、政府住房保障能力和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素綜合加以考慮。為了更好地解決市民群眾的住房困難，目前考慮經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)家庭的住房困難標(biāo)準(zhǔn)暫定為人均建筑面積15平方米（含15平方米）以下（如公房租用憑證僅有使用面積的，將根據(jù)房屋類(lèi)型及市統(tǒng)一的折算標(biāo)準(zhǔn)，換算成建筑面積）。

（3）家庭收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)。家庭收入是指家庭成員在一定期限內(nèi)擁有的全部可支配收入，包括扣除繳納的個(gè)人所得稅以及個(gè)人繳納的社會(huì)保障支出后的工薪收入、經(jīng)營(yíng)性?xún)羰杖?、?cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入等?！对囆修k法（征求意見(jiàn)稿）》中家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的確定，主要依據(jù)居民家庭收入在扣除其基本生活支出后，是否有能力通過(guò)市場(chǎng)化方式解決其住房困難進(jìn)行測(cè)算。

家庭財(cái)產(chǎn)指家庭成員擁有的存款、非居住房屋、車(chē)輛及有價(jià)證券等財(cái)產(chǎn)。家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，主要依據(jù)家庭購(gòu)買(mǎi)一套中小套型、中低價(jià)位的普通商品住房，是否具有支付房貸首付款的能力進(jìn)行確定。

家庭收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合測(cè)算，初步考慮：經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)家庭（三人家庭）人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)擬為2300元（含2300元）以下，人均年收入標(biāo)準(zhǔn)為27600元（含27600元）以下。家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)定為人均不超過(guò)7萬(wàn)元。

（4）申請(qǐng)前原有住房轉(zhuǎn)讓限制。為防止申請(qǐng)家庭將原有的住房轉(zhuǎn)讓他人、人為造成住房困難后申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房?！对囆修k法（征求意見(jiàn)稿）》擬要求，申請(qǐng)家庭的全部成員在提出經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)前的一定年限內(nèi)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓房屋的行為。在具體的年限設(shè)定上，初步考慮規(guī)定5年。

目前，本市經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)方式以購(gòu)買(mǎi)為主，對(duì)申請(qǐng)租賃的家庭在收入和財(cái)產(chǎn)條件上將有更嚴(yán)格的規(guī)定。申請(qǐng)家庭除了符合上述條件外，其收入和財(cái)產(chǎn)狀況必須低于特別規(guī)定限額，方可申請(qǐng)租賃經(jīng)濟(jì)適用住房。租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，將由有關(guān)部門(mén)另行制定。

以上具體標(biāo)準(zhǔn)將由市政府審定，并且向社會(huì)公布。公布實(shí)施后，將根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的情況、本市居民收入變化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

問(wèn)：?jiǎn)紊砣耸靠梢陨暾?qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房嗎？（第14條）

答：結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用住房的房源供應(yīng)情況，凡符合申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房其他規(guī)定條件，并且年滿(mǎn)30周歲的單身人士，也可以單獨(dú)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房。

CFP圖片

C 供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)

■原則上以家庭為單位，分無(wú)房戶(hù)和有房戶(hù)區(qū)別對(duì)待■無(wú)房戶(hù)1至2人，安排一室戶(hù)；3人的，安排二室戶(hù)等

問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)有何規(guī)定？ （第18條）

答：經(jīng)濟(jì)適用住房原則上應(yīng)以家庭為單位，向住房保障機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。申請(qǐng)家庭有的是無(wú)房戶(hù)，有的原來(lái)有住房，在確定申請(qǐng)家庭可以購(gòu)買(mǎi)或租賃哪種套型住房的時(shí)候，也將區(qū)別對(duì)待這兩類(lèi)申請(qǐng)家庭。一是對(duì)無(wú)房戶(hù)，包括目前租賃私房的申請(qǐng)家庭，原則上根據(jù)申請(qǐng)家庭的成員人數(shù)和代際結(jié)構(gòu)，出售或出租相應(yīng)套型的經(jīng)濟(jì)適用住房，如1至2人，安排一室戶(hù)；3人的，安排二室戶(hù)等。二是對(duì)原有住房的，包括有自有住房或租賃公有住房的申請(qǐng)家庭，根據(jù)本市城鎮(zhèn)居民家庭住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)與原有住房面積之間的差額，購(gòu)買(mǎi)或者租賃相應(yīng)套型標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房。差額面積小的，購(gòu)買(mǎi)或租賃套型小的住房；差額面積大的，購(gòu)買(mǎi)或租賃套型大的住房。

申請(qǐng)家庭可以提出申請(qǐng)，將原有住房交由住房保障機(jī)構(gòu)按合理價(jià)格收購(gòu)，主要用于經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房等房源。住房保障機(jī)構(gòu)同意收購(gòu)的，該申請(qǐng)家庭將在購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的套型標(biāo)準(zhǔn)上予以適當(dāng)提高。

D申請(qǐng)和審核

■申請(qǐng)時(shí)若弄虛作假將取消資格，5年內(nèi)不得申請(qǐng)，已申請(qǐng)到的也要收回■采取兩次搖號(hào)輪候選房，兩次放棄選房權(quán)利的，5年內(nèi)不能再申請(qǐng)

問(wèn)：如何申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房？ （第15、16條）

答：為方便申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》明確：

申請(qǐng)家庭成員必須自行協(xié)商，推舉主申請(qǐng)人，負(fù)責(zé)聽(tīng)取和協(xié)調(diào)家庭其他成員（共同申請(qǐng)人）的意見(jiàn)后，向戶(hù)籍所在地的街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心提出申請(qǐng)。

申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)如實(shí)填報(bào)申請(qǐng)表，并按規(guī)定提交以下三方面材料：一是家庭成員的戶(hù)口、身份證明；二是原有房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬憑證（或者租用公房憑證）；三是家庭收入和財(cái)產(chǎn)證明等相關(guān)材料。

如果弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況，或者偽造證明的，其個(gè)人不良信用記錄將被納入上海市個(gè)人聯(lián)合征信系統(tǒng)；同時(shí)取消申請(qǐng)資格，5年內(nèi)不能再申請(qǐng)；已經(jīng)申請(qǐng)到經(jīng)濟(jì)適用住房的，也要按照規(guī)定收回，并追究相應(yīng)責(zé)任。

經(jīng)濟(jì)適用住房的審核實(shí)行“兩級(jí)審核、兩次公示”制度。

主申請(qǐng)人提出申請(qǐng)后，先由街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)初審，開(kāi)展各方面情況核查。其中，家庭收入和財(cái)產(chǎn)情況，要委托“上海市居民經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查評(píng)估中心”進(jìn)行核查。初審符合條件的，在申請(qǐng)家庭的戶(hù)籍所在地和實(shí)際居住地進(jìn)行首次公示。

首次公示通過(guò)后，報(bào)區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)審。經(jīng)復(fù)審符合條件的，由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)通過(guò)指定媒體向社會(huì)再次公示。再次公示通過(guò)的，由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)家庭出具登記證明，并報(bào)市住房保障機(jī)構(gòu)備案。

考慮到，政府指定機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)家庭的居住和收入、財(cái)產(chǎn)等狀況進(jìn)行核查和審核結(jié)果公示，都必須取得申請(qǐng)家庭的同意。因此主申請(qǐng)人申請(qǐng)時(shí)，還需簽署同意由政府指定的機(jī)構(gòu)對(duì)其住房與經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行核查和對(duì)審核結(jié)果進(jìn)行公示的書(shū)面文件。

問(wèn)：申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房如何進(jìn)行輪候和選房？ （第17、19、20條）

答：為了體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的公平性，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》提出，對(duì)在規(guī)定時(shí)段內(nèi)符合條件的申請(qǐng)家庭，擬采取兩次搖號(hào)輪候選房的供應(yīng)方式。

第一次主要是進(jìn)行搖號(hào)排序，確定申請(qǐng)家庭的輪候次序。由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)對(duì)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)登記的申請(qǐng)家庭，通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)，建立輪候名冊(cè)，以便分批組織相應(yīng)數(shù)量的申請(qǐng)家庭進(jìn)行選房。

第二次主要是進(jìn)行搖號(hào)選房，由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)根據(jù)提供房源的數(shù)量和戶(hù)型，組織輪候在先的申請(qǐng)家庭，通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)方式選定房屋。但是，搖號(hào)選房是搖出僅限1套住房供應(yīng)，還是搖出一組（如5套住房）供選擇，這些都需要聽(tīng)取群眾意見(jiàn)和通過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)。因此，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》沒(méi)有對(duì)選房方式作出唯一性的規(guī)定，歡迎市民提出建議。

為維護(hù)輪候選房的秩序，對(duì)輪候選房中的下列行為也作出了相應(yīng)的規(guī)定。一是對(duì)因當(dāng)期房源套數(shù)或者房型等供應(yīng)有限而未能輪候選房的，其輪候序號(hào)繼續(xù)排列在下期房源供應(yīng)的輪候序號(hào)之前；二是在當(dāng)期房源供應(yīng)的規(guī)定期限內(nèi)不簽訂選房確認(rèn)書(shū)，或者不簽訂銷(xiāo)售合同或者租賃合同的，視為放棄選房權(quán)利，其輪候序號(hào)排列在放棄選房權(quán)利時(shí)已登記的申請(qǐng)家庭之后；三是兩次放棄選房權(quán)利的，5年內(nèi)不能再申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房。

問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房需辦理哪些手續(xù)，可享受哪些優(yōu)惠政策？ （第19、21、22、23、25條）

答：申請(qǐng)家庭通過(guò)輪候選房，確定購(gòu)買(mǎi)或租賃的經(jīng)濟(jì)適用住房后，按以下程序辦理購(gòu)房或租房手續(xù)：

一是輪候選房后，應(yīng)當(dāng)與區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)簽訂《選房確認(rèn)書(shū)》。

二是申請(qǐng)家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，與出售人簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售合同》；申請(qǐng)家庭租賃住房的，與出租人簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》。經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售合同和租賃合同應(yīng)統(tǒng)一使用市房管局制定的示范合同文本。示范合同文本對(duì)如何合理使用經(jīng)濟(jì)適用住房、申請(qǐng)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租后相關(guān)的權(quán)利限制、違反合同約定后需承擔(dān)的法律責(zé)任等作出了規(guī)定。

三是購(gòu)房家庭應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，持選房確認(rèn)書(shū)、經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售合同和相關(guān)材料，向經(jīng)濟(jì)適用住房所在地的房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。租房家庭簽訂租賃合同后，合同當(dāng)事人則應(yīng)按規(guī)定，向經(jīng)濟(jì)適用住房所在地的房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理租賃合同登記備案。

購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，可享受的優(yōu)惠政策，在《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》中已作了明確規(guī)定，其中購(gòu)房的除可按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策外，最突出的一點(diǎn)是：家庭成員中繳交住房公積金的，在支付首付款后，可申請(qǐng)全額住房公積金貸款；租房的則可提取住房公積金賬戶(hù)余額支付租金。

E 售后和租后管理

■購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房，只能自住，非特殊原因5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租■承租的也只能自己租住，不得擅自轉(zhuǎn)租、出借或從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)■產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)5年轉(zhuǎn)讓的應(yīng)從售房總價(jià)款中，按照購(gòu)房合同約定的比例，向政府繳納相應(yīng)的價(jià)款

問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房后，還有哪些規(guī)定？（第27、32、33條）

答：由于經(jīng)濟(jì)適用住房享受了免收土地出讓金、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)與政府性基金，以及項(xiàng)目外的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用，因此，申請(qǐng)家庭購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房，擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，非特殊原因5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租。

承租的經(jīng)濟(jì)適用住房也只能自己租住，不得擅自轉(zhuǎn)租、出借或從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

承租家庭在租期屆滿(mǎn)前3個(gè)月內(nèi)，可以提出續(xù)租申請(qǐng)。經(jīng)審核符合條件的，可以續(xù)租；因不符續(xù)租條件或者在租賃期間購(gòu)買(mǎi)其他住房，沒(méi)有通過(guò)審核的，租賃合同到期終止。

問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房，是否可以上市轉(zhuǎn)讓和繼承？（第28、29、30條）

答：考慮到申請(qǐng)家庭購(gòu)房后，由于各種合理的原因需要處置購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定購(gòu)房家庭可以申請(qǐng)上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房。但是，上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，不能將同時(shí)轉(zhuǎn)讓的社會(huì)公共資源全都?xì)w屬于經(jīng)濟(jì)適用住房家庭。這樣做的話，對(duì)其他市民群眾是不公平的。因此，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》具體規(guī)定：購(gòu)房家庭上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得家庭全體成員的書(shū)面同意，并征詢(xún)區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，其中：

（1）取得房地產(chǎn)權(quán)證不滿(mǎn)5年，購(gòu)房家庭因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)取得區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)的審核同意，并由該住房保障機(jī)構(gòu)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格及同期銀行存款利息回購(gòu)。

（2）取得房地產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后需轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)；明確不回購(gòu)的，購(gòu)房家庭才可以向市場(chǎng)自行轉(zhuǎn)讓。但轉(zhuǎn)讓后應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房合同的約定，從售房總價(jià)款中，按照經(jīng)濟(jì)適用住房中原政府免收的土地出讓金等優(yōu)惠費(fèi)用，占銷(xiāo)售價(jià)格與優(yōu)惠費(fèi)用之和的一定比例，向政府繳納相應(yīng)的價(jià)款。

經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人死亡，繼承人可以依法繼承，但繼承人如果不是申請(qǐng)家庭成員的，則只能轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，獲得轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用住房的承租人能否購(gòu)買(mǎi)承租的房屋？（第24條）

答：考慮到一部分申請(qǐng)家庭的經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》明確經(jīng)濟(jì)適用住房承租家庭，在租賃期間可以采取部分購(gòu)買(mǎi)、部分租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的方式，逐步取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，達(dá)到穩(wěn)定居住的目的。該種方式比較復(fù)雜，將專(zhuān)門(mén)研究制訂操作辦法。

問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用住房在物業(yè)服務(wù)方面有哪些規(guī)定？（第31條）

答：改革開(kāi)放以來(lái)，本市房屋的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的管理機(jī)制，經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)服務(wù)也應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)化原則。對(duì)此，《試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》明確：

（1）經(jīng)濟(jì)適用住房的維修資金應(yīng)當(dāng)按照本市商品住宅維修資金的有關(guān)規(guī)定繳納。

（2）前期物業(yè)服務(wù)，同商品住宅項(xiàng)目一樣，由建設(shè)單位采取招投標(biāo)的方式選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其中：集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，先由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)按照本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理確定；配建的經(jīng)濟(jì)適用住房，則按照所在住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（3）業(yè)主大會(huì)成立后，則由業(yè)主大會(huì)按有關(guān)規(guī)定確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

問(wèn)：《試行辦法》及相關(guān)配套規(guī)定將在何時(shí)出臺(tái)？

答：公開(kāi)征求市民意見(jiàn)工作結(jié)束后，市政府相關(guān)部門(mén)將根據(jù)市民的意見(jiàn)和建議，進(jìn)一步修改完善《試行辦法》。預(yù)計(jì)在明年一季度報(bào)市政府批準(zhǔn)后，及時(shí)頒布實(shí)施。此外，《試行辦法》頒布后，市政府還將選擇試點(diǎn)區(qū)（縣）試行運(yùn)轉(zhuǎn)，在實(shí)踐中完善配套政策和實(shí)施細(xì)則，然后在全市推行。