中國房地產(chǎn)業(yè)也上演"維穩(wěn)" 復(fù)雜微妙的降價(jià)號(hào)

12月24日，國家發(fā)改委副主任張茅向全國人大常委會(huì)報(bào)告時(shí)，在肯定高房價(jià)應(yīng)“適度回調(diào)”的同時(shí)，又提到要“避免房價(jià)大幅下跌”?？傊?，要維持穩(wěn)定。而在目前的市場行情下，開發(fā)商對(duì)這樣的政策信號(hào)也莫衷一是。有的人已經(jīng)降無可降，只能坐以待斃。有的還在穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。

周久耕突然成了全國名人。

12月9日，南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局局長周久耕例行地通報(bào)2008年1—11月江寧樓市的運(yùn)行情況時(shí)說：“對(duì)于開發(fā)商低于成本價(jià)銷售樓盤，下一步將和物價(jià)部門一起對(duì)其進(jìn)行查處，以防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。”周久耕此言被媒體簡化為：“開發(fā)商降價(jià)也要查處。”

輿論大嘩下，周久耕名聲大震，連帶他抽的煙和戴的表。

就在這當(dāng)口，12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”。業(yè)內(nèi)將此話解讀為：“國務(wù)院吹響了樓市降價(jià)號(hào)。”

不過，12月24日，國家發(fā)改委副主任張茅向全國人大常委會(huì)報(bào)告時(shí)，在肯定高房價(jià)應(yīng)“適度回調(diào)”的同時(shí)，又提到要“避免房價(jià)大幅下跌”。

降，還是不降？聽著有些復(fù)雜和微妙的號(hào)聲，開發(fā)商當(dāng)如何自處？

“降”的和“不降”的

“年底我們沒有大規(guī)模的降價(jià)促銷計(jì)劃，因?yàn)楣灸壳百Y金狀況正常。”12月24日，金地集團(tuán)總裁張華綱對(duì)本報(bào)記者說。作為項(xiàng)目分布于多個(gè)城市的上市公司，金地集團(tuán)(600383.SH)擺出了“資金渠道通暢，不打算降價(jià)”的姿態(tài)。

也有認(rèn)為“降了也沒用”而不打算降的。內(nèi)蒙古呼和浩特市一家不愿具名的開發(fā)商說，呼和浩特每年房地產(chǎn)市場消化量維持在100萬平方米左右，而今年的竣工量已經(jīng)達(dá)到260萬平方米，空置率超過60%。

這位開發(fā)商開發(fā)的房子現(xiàn)在每月銷售約6套，售價(jià)4300元/平方米，“這已經(jīng)是接近成本價(jià)了，”按他的說法，各種成本累計(jì)下來超過3900元/平方米。加上剛開盤時(shí)以3550元/平方米賣的特價(jià)房，按現(xiàn)價(jià)賣掉所有房子，也僅能保證項(xiàng)目不虧本。“這種情況下還是空置的話，即使降價(jià)也不會(huì)有人買的。”

因此，他打算“先撐著，到明年4月份看看情況再作打算”。

作出相反選擇的開發(fā)商當(dāng)然也不少。

在北京，眼下看上去成交最為活躍的是三個(gè)樓盤——遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)的遠(yuǎn)洋·沁山水，首開股份(600376.SH)的首城國際中心，某區(qū)域性開發(fā)商的“悅溪公寓”項(xiàng)目。

三者的相同之處是均采取低于區(qū)域樓盤的價(jià)格開盤。一些購房者為了買到首城國際開盤價(jià)10800元/平方米的房子，連夜排隊(duì)取號(hào)，有人甚至花了15000元買了一個(gè)房號(hào)。

“這個(gè)盤完全是按照市場化策略進(jìn)行定價(jià)，開盤價(jià)格已經(jīng)低于成本價(jià)。”首城國際銷售代理商思源經(jīng)紀(jì)董事長陶紅說。

12月20日開盤的遠(yuǎn)洋·沁山水二期，據(jù)稱認(rèn)購額已超過8億元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)暢銷的主要原因就是低價(jià)。11月15日那天，此項(xiàng)目銷售每平方米的價(jià)格是1.1萬元，比預(yù)計(jì)開盤的1.3-1.4萬元每平方米降低，也低于此前幾個(gè)月附近新盤1.7萬元/平方米的價(jià)格。

“眼下國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢都不樂觀，不動(dòng)產(chǎn)的投資需求和改善性需求已經(jīng)基本停滯了，剩下的只有剛性需求。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)市場部總經(jīng)理肖勁說，“正是基于這個(gè)判斷，我們才把營銷策略定位于滿足剛性需求上。除了價(jià)格的優(yōu)惠外，景觀、材料、配套等等都應(yīng)該為這些剛性需求服務(wù)。”

多數(shù)降價(jià)樓盤的背景是，一方面開發(fā)商有資金壓力；另一方面，開發(fā)商對(duì)今后的市場預(yù)期不明確，期望迅速回籠資金。特別是年關(guān)將近，不少公司都要做低迷中的最后沖刺。

一位不愿具名的開發(fā)商所在的集團(tuán)上周專門召開了會(huì)議部署年底最后的沖刺，老總親自主持。“我估計(jì)其他公司也是這樣，任何促銷都離不開給客戶的優(yōu)惠。元旦、春節(jié)前會(huì)有一輪營銷攻勢，大家都在焦慮中困獸猶斗，做最后一搏。除了性價(jià)比，還有什么能說服客戶呢？”

　“合理價(jià)格”玄機(jī)

降價(jià)后的遭遇，北京和南京的情況也都不一樣。

“對(duì)于惡意降價(jià)銷售，而這個(gè)價(jià)格又是低于成本價(jià)格的開發(fā)商，仍要進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。”12月24日，江寧區(qū)房產(chǎn)局副局長王偉軍重申。

而在北京，受訪的各家采取了降價(jià)策略的開發(fā)商都表示，在銷售策略實(shí)行過程中，并未受到任何形式的政府干預(yù)，即便是“身份特殊”的首城國際中心。

“公司在考慮定價(jià)時(shí)，是會(huì)衡量項(xiàng)目的總體收益的。”悅溪項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，盡管有部分戶型低于成本價(jià)出售，但對(duì)有些朝向較好、位置較好的戶型又制定了相對(duì)高的價(jià)格，“我們從一開始就打算將價(jià)格定的合理些，擠出所有的泡沫和水份。”

“南京的情況的確有些特殊。”張華綱說，金地在全國10個(gè)主要城市的項(xiàng)目，均未遇到政府的價(jià)格干預(yù)，而是按市場化操作。

另一位不愿具名的開發(fā)商認(rèn)為，目前大多數(shù)地方的政府并不直接干預(yù)房價(jià)，是因?yàn)檎靼捉祪r(jià)并未跌到開發(fā)商的成本底線，即使降價(jià)，對(duì)項(xiàng)目盈利也還是安全的。

而在全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生看來，這兩種情況并不矛盾。

聶梅生分析，在目前的狀況下，開發(fā)商對(duì)高利潤率的幻想已經(jīng)不切實(shí)際。有些全國性的企業(yè)在一個(gè)區(qū)域降價(jià)，快速回籠資金后，在其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)利潤。拿地成本比較低、全國性資質(zhì)較好的開發(fā)商，他們的降價(jià)行為并不會(huì)給市場帶來傷害。最應(yīng)該擔(dān)心的是，惡意降價(jià)導(dǎo)致的企業(yè)資不抵債，最終致使大面積爛尾現(xiàn)象發(fā)生。“1993年房地產(chǎn)泡沫時(shí)，一批瀕臨破產(chǎn)的開發(fā)商就曾經(jīng)在倒閉前瘋狂低價(jià)甩賣。”

　復(fù)雜微妙的號(hào)聲

如何理解國務(wù)院意見中的“合理的價(jià)格”？張華綱的解讀是：政府的主觀意愿更希望樓價(jià)穩(wěn)定，但是也不能干涉市場，也沒有權(quán)力干涉市場，政府維護(hù)市場秩序，可以通過管理土地出讓的數(shù)量和節(jié)奏，以及調(diào)整金融杠桿的作用，調(diào)整市場預(yù)期等。政府部門可能認(rèn)為現(xiàn)在樓價(jià)不低，希望房價(jià)隨行就市，遵循市場規(guī)律，低一點(diǎn)市場接受度會(huì)提高。

“這里的潛臺(tái)詞是政府不會(huì)救開發(fā)商，現(xiàn)在倒閉的開發(fā)商的數(shù)量還并不多。”張華綱說。

“在接觸中感覺政府傳遞出來的信息還是兩個(gè)字——維穩(wěn)。”一位不愿具名的開發(fā)商總結(jié)說，當(dāng)然最重要的是住房消費(fèi)信心的恢復(fù)，成交量的回升，地方政府還是希望開發(fā)商能賺錢，這樣也能實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)利益攸關(guān)方的承諾。畢竟，房價(jià)如果大幅下降，將影響一批有房人的利益，傷害城市對(duì)外招商引資的吸引力，而且當(dāng)前土地出讓金是大多數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的重要來源。

另外，銀行對(duì)項(xiàng)目利潤看得非常重。如果銀行讓開發(fā)商降價(jià)，那一定是因?yàn)殂y行認(rèn)為房價(jià)還未跌破風(fēng)險(xiǎn)底線，所以讓開發(fā)商趕緊把項(xiàng)目賣掉拿錢走人。

“在全國房地產(chǎn)市場觀望氣氛較濃，成交量、銷售額持續(xù)下降的背景下，地方政府首要做的事情是促進(jìn)市場成交量。”聶梅生說。為了促進(jìn)交易，各地政府也曾出臺(tái)了很多措施，減免部分稅收、放松貸款條件等，西安等城市還提出從財(cái)政收入中拿出一部分做購房補(bǔ)貼。