政策救市難逆市場(chǎng) 房市熬過(guò)冬天還靠房企自救

繼12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》后，12月27日上海市出臺(tái)了《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，又稱上海房市“新8條”。

對(duì)房市全國(guó)性的“救市”大幕拉開(kāi)了。

上海“救市”比較全面

可以說(shuō)上海市相應(yīng)政府部門反應(yīng)極為迅速，充分體現(xiàn)了中國(guó)從上到下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)急切的“救市”態(tài)度，因?yàn)楫?dāng)前全國(guó)大江南北，房地產(chǎn)市場(chǎng)都極度低迷。房市不得不救，它不僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，更關(guān)乎整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)。因而，中央政府一改對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)緊縮的調(diào)控政策，在今年10月23日之后陸續(xù)出臺(tái)了一系列力度空前的“救市”政策。

上海的“救市”政策也是比較全面的，基本思路是沿著國(guó)務(wù)院辦公廳早些的意見(jiàn)來(lái)推的：既有保障性住房建設(shè)的政策，也有降低二手房流轉(zhuǎn)成本的政策，也有商品房建設(shè)的金融政策等不一而足。

上海雖然位列房市的第一線城市，但這次樓市大調(diào)整也未能幸免：從下半年開(kāi)始上海房市就開(kāi)始進(jìn)入深幅調(diào)整，目前成交量略有回暖。相信后期仍會(huì)有不少省市出臺(tái)相應(yīng)的地方“救市”政策為樓市打氣。

可以說(shuō)，上海是中國(guó)最富裕的城市之一，當(dāng)前仍然需要政府出重手相助，為何？很明顯，房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜。

開(kāi)發(fā)商“經(jīng)商能力”不敢恭維

一方面政府是出臺(tái)各種政策救房市，如則降低首付款比例、降低購(gòu)房利率、降低二手房交易成本、通過(guò)言論及降稅改變市場(chǎng)預(yù)期等。

但另一方面，上海卻表示要“積極爭(zhēng)取本市住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于本市經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的試點(diǎn)，增加保障性住房供給”。

二相對(duì)比，可以看出房市的尷尬和房?jī)r(jià)之高的怪狀。一般情況下，房市成交低迷、房?jī)r(jià)下跌說(shuō)明供給比較充分而需求有限，此時(shí)不宜繼續(xù)增加供應(yīng)。但地方政府無(wú)耐，還得為了保障民生，繼續(xù)增加保障性住房的供應(yīng)。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，從今年上半年起，上海市政府就收購(gòu)了很多1萬(wàn)——2萬(wàn)元/平方米的樓盤作為動(dòng)遷房用，而原先那些動(dòng)遷房改成了經(jīng)濟(jì)適用房賣。理由是如果不這樣，上海今年的成交數(shù)據(jù)可能比北京還要難看。

難看歸難看，但作為逐利的開(kāi)發(fā)商而言，走到這步田地，需要中央政府和地方政府雙重出手，其“經(jīng)商能力”實(shí)在是不敢恭維，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)幾乎是集體掉入高房?jī)r(jià)的陷阱。

當(dāng)然，現(xiàn)在房市的低迷和信心喪失，原因很多，但這一段歷史是值得開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者反思的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，反思倒在其次，如何自救才是上上之策。

開(kāi)發(fā)商切莫生“政策依賴癥”

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最須警惕的是千萬(wàn)不要把所有的希望寄托在政府“救市”的政策上，因?yàn)檎恼呤菍?duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言的，是普遍適用的，并不是針對(duì)某個(gè)企業(yè)具體的問(wèn)題而設(shè)計(jì)出來(lái)的。

從歷史長(zhǎng)河中，我們可以看到，盡管政府在現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著越來(lái)越重要的作用，但它的作用也是順著市場(chǎng)規(guī)律來(lái)起作用的。政府不可能逆轉(zhuǎn)整個(gè)市場(chǎng)，除非涉及宏觀經(jīng)濟(jì)中的諸多要素同時(shí)發(fā)生重大變化。而這一點(diǎn)在目前世界經(jīng)濟(jì)都有較大不確定性的大背景下，是不可能發(fā)生的。政府只能助長(zhǎng)或平滑經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，但它不可能“操縱”經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的大趨勢(shì)。

此外，政府的政策是有滯后效應(yīng)的。政府出臺(tái)的這些政策有些是并不能立桿見(jiàn)影的，是需要時(shí)間來(lái)“發(fā)酵”起作用的，消費(fèi)者的信心也是需要時(shí)間來(lái)恢復(fù)的。

目前來(lái)看，政府能出的“重拳”政策都已經(jīng)立體性的出臺(tái)了，政府的讓利活動(dòng)幾乎已經(jīng)全部到位。下一步就看開(kāi)發(fā)商如何“讓利”了，切莫沾沾自喜滋生“政策依賴癥”。