2009年土地市場轉(zhuǎn)暖基本無望

2008年，房地產(chǎn)成交量下跌的最直接后果就是土地交易量的嚴(yán)重萎縮。

根據(jù)思源顧問的數(shù)據(jù)分析，2006年，全國通過招拍掛市場成交土地106萬畝，市值5796億元；2007年成交173萬畝，市值9551億元；2008年1-11月份，土地成交48萬畝，預(yù)計全年成交52萬畝，市值2860億元。2008年全國土地的成交數(shù)量僅相當(dāng)于2007年的三分之一。

土地市場會在何時走出低谷？據(jù)記者了解，樂觀的看法是2010年土地市場見底，而悲觀者認(rèn)為今后三年的土地交易情況都將一片狼藉。顯然，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對2009年的土地交易轉(zhuǎn)暖不抱希望。

流拍也許只是開始

2008年末，合肥市政府在人民大會堂舉辦土地推薦會，推出了47塊土地。力推“零星小地塊”，把“大快地分小塊”，加快辦證流程，加大城市環(huán)境的改造等等都是合肥在過去的舉措，盡管如此，合肥在2008年，依然遭遇了多次的土地流拍。這個已有萬科、金地、碧桂園等國內(nèi)龍頭進(jìn)入的內(nèi)地新興房地產(chǎn)市場，房價才剛剛拉高，卻重新陷于停滯。而房價和交易量大幅跳水的深圳、廣州、上海，包括號稱房價“最后堡壘”的北京，都遭遇了多次的土地流拍。2008年的上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，最終成交的土地僅為170.6萬平方米，流標(biāo)比例達(dá)38%。

當(dāng)“面包”無人問津時，儲備新的“面粉”就變得沒有意義。

除了住宅購買力不足導(dǎo)致的土地購買意愿下降外，橫亙在開發(fā)商和地方政府之間的最直接的一座大山就是在過去的幾年間，各大公司瘋狂的土地儲備和很多地方政府為了迎合地產(chǎn)高潮而推出的各種形式的土地開發(fā)。思源顧問總經(jīng)理葉箴認(rèn)為，何時市場能回暖，主要取決于大家對未來市場的預(yù)期和信心，最直接的判斷依據(jù)就是現(xiàn)有存量土地和住房的消化進(jìn)度。業(yè)界普遍認(rèn)為目前北京的商品房存量至少需要2年來消化。從全國的數(shù)據(jù)來看，按照中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，從目前的房地產(chǎn)銷售能力來看，土地市場的存量以及施工能為市場提供6年以上的新增供給。

調(diào)低價格能賣動土地嗎？

如果將來地方政府降低土地價格，土地市場的頹靡是否就會好轉(zhuǎn)？降價的假設(shè)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景到技術(shù)的層面都得到了專家的一致否定。

中國城市發(fā)展研究院副院長雷嘯林接受采訪時指出，從國家目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向看，廉價出讓土地是不可能的。以江蘇的發(fā)展為例，十五期間，江蘇GDP每發(fā)展一個點(diǎn)，就需要2.4萬畝土地拉動，而按照江蘇十一五的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，每達(dá)成GDP增長一個點(diǎn)的目標(biāo)只需要4000畝土地。不能過多地依賴土地發(fā)展經(jīng)濟(jì)、要改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)都在逐步成為共識。而深圳目前未出讓的可建設(shè)土地只余200平方公里左右，在不久前，該院剛剛基于大量的調(diào)研，完成了《2008中國城市科學(xué)發(fā)展綜合評級報告》。雷嘯林認(rèn)為，即便經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，對土地財政依賴較重的中西部，也不可能廉價地變賣土地。

中國土地勘測設(shè)計院副總工程師鄒曉云接受采訪時稱，地方政府如果要將地價做低，操作起來并不容易。目前各地的土地都是有基準(zhǔn)地價的，屬于集體決策行為，并有公告等各種監(jiān)督。一位西部省會城市的開發(fā)商也告訴記者，通過改技術(shù)指標(biāo)來獲得低價土地是幾乎不可能的事情。鄒曉云認(rèn)為，土地市場轉(zhuǎn)暖和經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)暖基本步調(diào)一致，需要2-3年。

合肥市政府的土地拍賣，據(jù)當(dāng)?shù)氐耐韴髨蟮?，和過去的土地價格相比,沒有做出價格讓步。鄒曉云還告訴記者，一些地方政府現(xiàn)在不打算賣地了，覺得賣便宜了。雖然2008年土地市場很萎靡，但從2008年全國的土地招拍掛的成交均價看，和2007年相比沒有明顯調(diào)整。

這種由于土地價格成交低而產(chǎn)生的供應(yīng)動力不足，在土地資源相對缺乏且財政對土地出讓依賴度較低的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市表現(xiàn)得更加明顯。深圳英聯(lián)不動產(chǎn)的董事長郭建波認(rèn)為，在廣州和深圳這類一線城市，未來政府也不會將土地降價。

國土資源部一連串對違規(guī)違法用地占地的查處，中央保障18億畝耕地的決心不變，使得土地的低價出讓在政策背景上沒有立錐之地。

從市場人士的眼光來看，即便是調(diào)低地價，按照地產(chǎn)商“追漲殺跌”的習(xí)慣，地方政府放低姿態(tài)，調(diào)整價格實(shí)際效果也只會一般。地產(chǎn)行業(yè)資深人士高策地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長李國平就持此觀點(diǎn)，他提出了如下假設(shè)：如果多年前不按時交付地價款等不規(guī)范的行為，迫于形勢被地方政府再次默許，依然沒有實(shí)際效果，只能表明土地市場真的到了冰點(diǎn)。除了調(diào)低價格，改變“付款方式”等種種變通行為，李國平認(rèn)為地方政府還能做的就是通過市政等大的投入，打造區(qū)域的吸引力，但這就和沒有土地就沒有收入，沒有收入就沒有大橋大道和市政廣場陷入了悖論之中。李國平認(rèn)為，國土資源部最新下達(dá)的加快土地審批流程的文件顯然滯后于市場。

開發(fā)商想買嗎？

是否花大力氣吆喝就有人買賬呢？三位不愿意具名的地產(chǎn)上市公司的高管接受采訪時都表示，2009年基本上不會考慮買地，包括在北京市場。而李國平告訴記者，他所熟知的開發(fā)商中的一大部分2009年堅決不會買地。陽光100的副總裁范小沖亦告訴記者，他們公司2009年雖然不排除會用發(fā)展的眼光拿地，但肯定非常謹(jǐn)慎。這個回答是建立在陽光100過去沒有囤積過量的土地，沒有上市也不必?fù)?dān)心金融海嘯導(dǎo)致的股票被拋售的前提下。

那土地儲備在全國可以排在前幾名的公司呢？萬科三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%，計劃再次縮減開工面積百萬平方米，并首度披露了可能出現(xiàn)的存貨虧損。富力也曾在媒體披露，2009年可能會削減開工面積150萬平方米，有過類似表達(dá)的還有保利、雅居樂等。

需求拉力不足，供給動力不足，也許就會促成2009年土地轉(zhuǎn)暖基本無望的局面。