房地產(chǎn)商年關欠債全攻略

“年關”是個坎兒，也是一次機會。地產(chǎn)商們都宣稱自己備好棉襖了，但只有在“支付”潮到來時，才能檢驗出誰是真正的“抗凍英雄”。

　　欠債的學問

　　“這年頭欠債的是大爺，要債的是孫子。”劉杰在電話那頭咆哮著。劉是貴州一家建筑商的負責人。在2007年年底，他幸福地接下了幾個樓盤的大工程，但一年之后項目竣工，他卻發(fā)現(xiàn)事實是殘酷的。

　　追討幾千萬工程款的任務像一塊大石壓在劉杰心頭。與此同時，陳紅(化名)也在承受著巨大的心理壓力。她是重慶一家中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務經(jīng)理。土地出讓金、銀行貸款、信貸利息、農(nóng)民工工資、工程款項、管理費用結(jié)算、員工工資和獎金等等問題正在折磨著她。

　　面對2008年12月下旬銀行的利息結(jié)算催款和2009年1月的工程款支付高潮，開發(fā)商如同“年關”里的“楊白勞”，正把欠債當成學問來做。

　　拖字訣

　　工程款項處于房地產(chǎn)業(yè)資金體系的下端，涉及材料商和數(shù)十萬農(nóng)民工，因而每年“年關”，這都是開發(fā)商最為揪心的部分，2008年的情況尤其悲觀。

　　劉杰為記者做了一個大概的估算：如果將設計、工程以及鋼材、水泥、木材等悉數(shù)算進來，這部分成本將占到地產(chǎn)商開發(fā)成本的60%以上。實際上，“多角清算”從房地產(chǎn)市場遇冷之后就開始了，現(xiàn)在只是到了高峰(高峰博客)期。

　　“通常來說，項目封頂交付時，可以收回80%的工程回款，開發(fā)商銷售后再收回15%，5%質(zhì)保金將在兩年之內(nèi)付清。”劉杰告訴記者，但現(xiàn)在很多項目封頂后，連80%的工程回款都難以收上來。

　　被拖著的還有土地款。來自廣州、重慶、武漢等土地部門的信息顯示，眾多知名房地產(chǎn)企業(yè)在2007年的購地記錄上，“應付款”一項依然數(shù)目龐大。大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)如今手頭都很緊，首先被拖欠的就是土地款和廣告費。四川一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地研究部人士告訴記者，拖欠土地款，可以和政府周旋；拖欠廣告費，對方就只有“干瞪眼”。為了討債，廣告公司甚至在媒體上刊登催收廣告款的通知以示威。但“黃世仁”們的示威之舉，并未引來“楊白勞”們的低聲下氣。

　　擋字訣

　　“近期要錢的一撥接一撥，我的嗓子都啞了。”陳紅告訴記者，面對年底的結(jié)算和其他事宜，公司天天晚上開會討論。事實上，她所在的公司2008年應付賬款不到5個億，2008年的銷售回款也在5億元左右，但考慮到2009年的“開支”，還得在應付款上做點兒文章。

　　對于各種應付款，陳紅他們討論出一個優(yōu)先順序：銀行的利息要首先支付，以保持密切的關系和“授信資格”；接下來是民工工資，需要直接發(fā)給工頭，而不是由工程方轉(zhuǎn)發(fā)。“這是有技巧的，以免民工拿不到錢而引起社會問題。”

　　重視工錢的還有SOHO(中國)董事長潘石屹(潘石屹博客)。老潘對他的施工單位說：“無論你們的資金多么緊張，也不要少了這份兒付給農(nóng)民工的工錢。未雨綢繆，早做準備。如果確有困難，請你們及時與我們的項目經(jīng)理聯(lián)系，我們公司可以先預付一部分款項。”

　　地產(chǎn)商應對樓市(樓市博客)低迷所做的管理調(diào)整，現(xiàn)在也成了應付債務的“擋箭牌”。

　　一位國內(nèi)一線房地產(chǎn)企業(yè)的項目總監(jiān)告訴記者，“為節(jié)約成本，我們的項目公司被削權(quán)，各種費用只能到總公司去要，而一到了總公司，流程就長了，有的還要董事會決定。”這樣一來，付賬的日期也被順理成章地延后，“這樣便于開發(fā)商掌控付款節(jié)奏”。

　　這位總監(jiān)告訴記者，政府的救市政策，還是對開發(fā)商起到了相當?shù)淖饔玫摹?ldquo;往年城建稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅一個都不能少，2008年在政策許可下，各種稅總計能減少約50%。”

　　闖字訣

　　美國全球競爭力研究院院長黃力泓認為，在目前地方政府有所救助的情況下，開發(fā)商應盡量多地把房子賣出去，政府收上應收的錢，才有更多的力氣進行“扶持”，一旦政策利好出盡，“大家都不好過”。

　　在他看來，地產(chǎn)商還需要過“三關”。“年關”只是地產(chǎn)商在金融危機下的第一關；第二關是在2009年全年的低迷預期中如何做；按照規(guī)律，經(jīng)濟危機會帶來長時間的“購買力”不足，如何應對，這是第三關。

　　記者得知，幾家四川房地產(chǎn)企業(yè)的負責人近期結(jié)伴前往美國考察。他們深知在樓市的困局中，“躲得過初一躲不過十五”，美國同行如何執(zhí)行在低迷期的銷售策略，是很值得學習和借鑒的。此番取經(jīng)，是為2009年的項目開工早作打算，“畢竟2007年拿的高價地，再怎么拖2009年也該開工了。”

　　“中國的房地產(chǎn)業(yè)欠債太多，不僅是資金上的，在開發(fā)結(jié)構(gòu)和管理結(jié)構(gòu)上也有很多欠債，2009年才是集中還賬的時候。”前去美國考察的一位開發(fā)商告訴記者，2009年進入全方位調(diào)整后，才是中國房地產(chǎn)業(yè)為自己“還債”的開始。 (張明)