2009大預(yù)測(cè)：市場(chǎng)格局之筑底已經(jīng)開始

總的來看，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)是趨于穩(wěn)定的，市場(chǎng)的底部或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)

　　其實(shí)，留意觀察，2009 年的樓市動(dòng)向從2008 年后期就已經(jīng)能夠窺其一斑了。2008 年前三季度，受金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，我國(guó)GDP 增速首次下滑至個(gè)位數(shù)(9.9%)。未來1-2 年中，宏觀調(diào)控的基調(diào)也將由原來的“一保一控”轉(zhuǎn)向全力“保增長(zhǎng)”，而這是借以判斷2009 年房地產(chǎn)大勢(shì)的關(guān)鍵！

　　而目前我國(guó)房地產(chǎn)投資已占到城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的21.5%，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于“保增長(zhǎng)”的目標(biāo)而言意義重大。因此，2009 年宏觀調(diào)控面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的將會(huì)是一副友好的姿態(tài)，“維穩(wěn)”以及“拉動(dòng)”將取代“防過熱”，領(lǐng)銜2009 年的調(diào)控大思路。

　　實(shí)際上，政府從2008 年第三季度起就已經(jīng)釋放出了激活樓市的信號(hào)。在11 月初的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，溫家寶總理明確地提出了要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，繼而，就是央行1.08 個(gè)百分點(diǎn)的大幅降息。2009 年，人民幣仍將處在一個(gè)降息的通道中，對(duì)于市場(chǎng)中規(guī)模龐大的剛性購(gòu)房需求而言，持續(xù)的降息，直接降低了個(gè)貸成本，加之

　　但是，2009 年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)任重道遠(yuǎn)，僅僅依靠降息釋放出的部分剛性需求畢竟數(shù)量有限，且購(gòu)買力趨弱，恐怕很難從根本上改變樓市的弱勢(shì)格局，實(shí)現(xiàn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的初衷。

　　倒是一直受政策壓制的升級(jí)換代需求，購(gòu)買力較強(qiáng)，且已形成了一定規(guī)模的蓄積，一旦有效釋放，對(duì)促進(jìn)投資會(huì)作用更大。因此，2009 年政府出臺(tái)積極的財(cái)政政策來刺激升級(jí)換代需求的概率較高。最有可能的情況是降低二套房貸的首付比例，并給予一定幅度的利率優(yōu)惠，同時(shí)也不排除會(huì)將第二套住房與所得稅掛鉤，更強(qiáng)效的刺激升級(jí)消費(fèi)意愿。

　　2009 年購(gòu)房需求被部分釋放，客觀上會(huì)緩解開發(fā)商的資金壓力，但并不是所有房企都能活著盼到這一天。

　　2008 年是房地產(chǎn)市場(chǎng)入冬的第一年，一小部分體質(zhì)最差的企業(yè)率先死去，更多的企業(yè)則是陷入亞健康，甚至瀕危狀態(tài)，而2009 年對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來說，才成為真正見分曉的一年，這一年也將會(huì)是行業(yè)洗牌整理最充分的一年。

　　持續(xù)的降息雖然可以減輕房企的財(cái)務(wù)壓力，但卻無法直接為其造血。政府雖然提出取消對(duì)銀行信貸規(guī)模的限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸需求有保有壓，擇優(yōu)支持。購(gòu)房需求雖然有可能在2009 年被部分釋放，但有限的需求勢(shì)必會(huì)流向更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。

　　因此，2009 年房企的兩極分化將尤為突出，劣勢(shì)企業(yè)很難擺脫被銀行和購(gòu)房者雙重拋棄的命運(yùn)，而優(yōu)勢(shì)企業(yè)會(huì)獲得二者的共同青睞，并面臨更大的機(jī)遇 通過企業(yè)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，同時(shí)，根據(jù)形勢(shì)擇機(jī)低價(jià)拿地，作戰(zhàn)略儲(chǔ)備。

　　2009 年，在市場(chǎng)需求受政策激勵(lì)出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)的同時(shí)，市場(chǎng)的供應(yīng)情況將會(huì)比較復(fù)雜。2009 年是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)政策性住房放量的一年，僅北京在2009 年2830萬平方米的新建住房計(jì)劃中，政策性住房就有1230 萬平方米，占比高達(dá)43%。在商品房市場(chǎng)中，雖然國(guó)土資源部出臺(tái)了關(guān)于加快土地審批和供應(yīng)的相關(guān)措施，但是考慮到相當(dāng)一部分房企為避開市場(chǎng)低迷期而紛紛調(diào)整手中土地的開發(fā)時(shí)間表，因此，2009 年的商品房市場(chǎng)應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)顯著放量。

　　總的來看，2009 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)是趨于穩(wěn)定的，交易量會(huì)增加，商品房的交易價(jià)格會(huì)企穩(wěn)(整體價(jià)格考慮到大量保障性住房入市帶來的攤薄效應(yīng)，可能會(huì)下降)，市場(chǎng)的底部或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)。當(dāng)然，也同時(shí)存在著因政策激勵(lì)加強(qiáng)，市場(chǎng)略有升溫的可能，這樣“底部”就會(huì)有可能開始構(gòu)筑。