物價(jià)局放行萬科降價(jià)門房企重拾樓盤定價(jià)權(quán)

從“一房一價(jià)”嚴(yán)格管制到放開企業(yè)自主定價(jià)權(quán)，南京市政府部門在房價(jià)問題上的180度大轉(zhuǎn)彎，不僅是2008年樓市劇烈跌宕所使然，亦是當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管思路的認(rèn)知?dú)v程。對(duì)于房價(jià)——這個(gè)被“負(fù)”予了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)多重壓力的指標(biāo)，政府應(yīng)該如何作為，南京的此番政策變局或有鏡鑒意義。

2008年的最后一天，南京河西樓盤金馬酈城銷售總監(jiān)闞霖正在重新制定2009年的定價(jià)計(jì)劃。就在3天前，江蘇省物價(jià)局公布了一項(xiàng)重要新政：“暫停對(duì)普通商品住房進(jìn)行核價(jià)，企業(yè)有權(quán)重新自主定價(jià)”。

在闞霖看來，這條新政好比“遲來的關(guān)懷”，對(duì)于經(jīng)歷了18個(gè)月“一房一價(jià)”的南京開發(fā)商而言是最大的“松綁”。“但是現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)變，正是南京樓市低迷過冬的時(shí)候，即使開發(fā)商有自主定價(jià)的權(quán)利，也只有降價(jià)打折的份。”闞霖?zé)o不遺憾。

房企重拾定價(jià)權(quán)

12月28日，江蘇省物價(jià)局公布了貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》的通知，大幅度對(duì)房價(jià)監(jiān)管“松綁”。通知顯示：“從2009年1月1日起，江蘇省各級(jí)價(jià)格主管部門將暫停對(duì)普通商品住房銷售前的價(jià)格審批，將定價(jià)權(quán)‘下放’給企業(yè)。”

“在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，取消執(zhí)行普通商品房的核價(jià)制度，是為了讓商品房的價(jià)格更靈敏地反映市場(chǎng)變化，拉動(dòng)內(nèi)需，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。”江蘇省物價(jià)局副局長孔祥平對(duì)記者表示。

這項(xiàng)新政同時(shí)規(guī)定，過去曾經(jīng)核過價(jià)但尚未銷售的普通住宅，“企業(yè)也有權(quán)重新自主定價(jià)”。

據(jù)了解，目前南京的樓盤大多存在部分樓棟已經(jīng)通過政府核價(jià)的情況。江蘇省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處一位工作人員表示：“這條內(nèi)容正是為防止同一樓盤內(nèi)，部分已核價(jià)的房子與沒核過價(jià)的房子價(jià)格相差太大而引發(fā)矛盾。”

在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅(jiān)看來，“江蘇省物價(jià)局的這番表態(tài)是給一些樓盤低于此前核價(jià)搞促銷‘放行’，比如南京萬科的‘價(jià)格門’事件”。

與此同時(shí)，南京市也出臺(tái)了后續(xù)的救市細(xì)則，不僅將高檔房的繳納契稅標(biāo)準(zhǔn)從4%降到3%，還給予房產(chǎn)總價(jià)1%的政府補(bǔ)貼。此時(shí)，在南京無論是購買普通住宅還是高檔住宅，都可享受到政府的購房補(bǔ)貼和契稅優(yōu)惠。

“從曾經(jīng)堪稱最‘計(jì)劃經(jīng)濟(jì)’的‘一房一價(jià)’，到現(xiàn)在如此寬松的救市政策，南京市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管態(tài)度可謂是180度的大轉(zhuǎn)彎。”一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。

最“計(jì)劃”的房價(jià)管制

南京“一房一價(jià)”政策肇始于當(dāng)時(shí)一個(gè)“震動(dòng)全國”的提價(jià)事件。2007年4月，位于南京江寧區(qū)的樓盤——“左鄰右里”開盤銷售，開發(fā)商面對(duì)火爆的銷售場(chǎng)面任意提價(jià)，創(chuàng)造了2小時(shí)每平方米房價(jià)暴漲1200元的“奇跡”。

“2007年前后，南京個(gè)別地區(qū)的房價(jià)變動(dòng)頻繁，上升幅度過大，‘一房一價(jià)’正是針對(duì)這些問題而出臺(tái)的。”南京市物價(jià)局副局長王秀洲回憶道。2007年上半年，南京房價(jià)月度同比增幅一度高達(dá)11.5%，并多次登上全國樓市上漲排行榜的前列，民間要求政府控制房價(jià)的呼聲愈發(fā)高漲。

2007年5月，江蘇省物價(jià)局出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)和完善商品住房價(jià)格管理意見的實(shí)施意見》，當(dāng)月南京便跟進(jìn)出臺(tái)“一房一價(jià)”新政，規(guī)定“普通商品住宅的凈利潤率為8%”。

“一房一價(jià)”博得了南京市民的好評(píng)，但也引發(fā)了全國范圍內(nèi)的爭議，其焦點(diǎn)在于“政府能否直接干預(yù)市場(chǎng)”。2007年6月，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)兩度在博客上撰文抨擊該政策，稱其“違背了市場(chǎng)規(guī)律”。

然而，南京市政府態(tài)度強(qiáng)硬，多次公開宣布將嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”核價(jià)制度。自2007年8月起，不少房企在內(nèi)部增設(shè)了一個(gè)職位——“物價(jià)專員”，專門與南京物價(jià)部門就房價(jià)成本核定進(jìn)行“討價(jià)還價(jià)”。

事實(shí)上，“一房一價(jià)”的實(shí)施過程也并非一帆風(fēng)順，開發(fā)商想盡辦法對(duì)其進(jìn)行“軟抵抗”。經(jīng)過最初的“捂盤惜售”之后，許多開發(fā)商打起了精裝修的“算盤”，甚至捆綁高價(jià)車位出售房源。例如，南京長江路的一家樓盤便曾要求購房必須購買20萬元的車庫。

“由于精裝修不需要經(jīng)過物價(jià)審核，開發(fā)商可以從中補(bǔ)回‘損失’。當(dāng)時(shí)，南京幾乎所有的樓盤都選擇這個(gè)辦法，一時(shí)間‘滿城盡是精裝修’。”闞霖說。

“開發(fā)商目的是為了從精裝修部分賺取利潤，因此許多裝修物品與原先承諾的價(jià)值不符，這也埋下了諸多隱患，后期樓盤交付時(shí)糾紛不斷。”南京工業(yè)大學(xué)天誠房地產(chǎn)研究所副所長吳翔華說。

據(jù)記者了解，南京物價(jià)部門曾計(jì)劃對(duì)南京“精裝修房”也進(jìn)行價(jià)格審核，甚至《南京精裝房價(jià)格監(jiān)控》的草案已經(jīng)出爐，但還未來得及正式實(shí)施，政策環(huán)境已經(jīng)改變，“一房一價(jià)”被“意外”取消。

樓市御寒方？

2008年3月，南京樓市行情逐漸轉(zhuǎn)向低迷，新房成交量猛跌。為了刺激銷售，開發(fā)商逐漸下調(diào)房價(jià)，不再奢望超過“基準(zhǔn)價(jià)”銷售。“在南京樓市接連探底的情況下，‘一房一價(jià)’已經(jīng)沒有實(shí)際作用，反而會(huì)限制開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場(chǎng)、調(diào)整銷售策略的空間。”吳翔華說。

而在8月底，南京萬科“價(jià)格門”事件爆發(fā)，再次將“一房一價(jià)”政策推向風(fēng)口浪尖。此后的12月10日，原南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局局長周久耕發(fā)表“開發(fā)商降價(jià)虧本賣房要受處罰”的言論，“政府是否應(yīng)該干預(yù)市場(chǎng)房價(jià)”再次成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

2008年9月27日，南京市政府放出將取消“一房一價(jià)”政策的消息。王秀洲表示：“政策是在不斷變化發(fā)展的。‘一房一價(jià)’已經(jīng)不適合當(dāng)前南京樓市的現(xiàn)狀，因此將被取消。”盡管爭議不斷，王秀洲仍然對(duì)“一房一價(jià)”有積極的評(píng)價(jià)：“‘一房一價(jià)’出臺(tái)后，南京房價(jià)總體而言沒有出現(xiàn)大起大落。”

“‘一房一價(jià)’政策雖然取消，但南京仍然將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序嚴(yán)格管理，繼續(xù)執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)的制度，遏制開發(fā)企業(yè)非理性定價(jià)。”王秀洲對(duì)記者補(bǔ)充道。

贊同王秀洲觀點(diǎn)的人士并不少，宋堅(jiān)便是其中之一。宋認(rèn)為，“一房一價(jià)”最大的作用是在南京房價(jià)進(jìn)入上行通道之時(shí)穩(wěn)定了房價(jià)。他甚至認(rèn)為：“‘一房一價(jià)’是個(gè)有效的行政手段，最好只是暫停而不是取消。”

然而，吳翔華卻有著不同的觀點(diǎn)。“江蘇下放企業(yè)核價(jià)權(quán)是對(duì)‘一房一價(jià)’政策的糾錯(cuò)行為。除非房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)違反《價(jià)格法》，否則政府不該直接干預(yù)市場(chǎng)。”

吳翔華指出，“一房一價(jià)”政策讓開發(fā)商在行情旺季失去了應(yīng)得的利潤，錯(cuò)過了出貨機(jī)會(huì)，也導(dǎo)致今年南京樓市行情積弱難返。

“政府出臺(tái)政策時(shí)要考慮到不可避免的‘負(fù)作用’，否則政策的成本過大，且全部由納稅人和消費(fèi)者承擔(dān)，這樣有失公平。”吳翔華說。