房地產(chǎn)管理法修訂刻不容緩 10月草案出爐

于1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》（下稱《管理法》），近日在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站上掛出，進(jìn)行為期三個(gè)月的修訂意見征集。

業(yè)內(nèi)人士表示，該法雖然經(jīng)過一次修正，但對(duì)于公眾普遍關(guān)心的土地使用權(quán)出讓、拆遷補(bǔ)償、抵押登記等熱點(diǎn)問題一直沒有明確的規(guī)定。

“不同于上次的修正，本次將對(duì)《管理法》全面修訂。”一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員對(duì)本報(bào)表示，《管理法》的本輪修訂始于2008年年初，一年來部委內(nèi)部已經(jīng)對(duì)某些方面有了初步想法，“預(yù)計(jì)修訂草案將于2009年10月成型，我們希望趕在2010年全國(guó)兩會(huì)期間報(bào)人大會(huì)審”。

全面修訂刻不容緩

“鑒于十幾年來市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境都發(fā)生了許多變化，修訂和完善《管理法》已經(jīng)刻不容緩。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉對(duì)記者說。

為配合《物權(quán)法》的實(shí)施，2007年8月30日，《管理法》進(jìn)行首次修正，新增第六條明確“國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋”，解決了《物權(quán)法》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的不一致問題。

但上海市建緯律師事務(wù)所杭州分所主任陳沸認(rèn)為，2007年修正的動(dòng)作過小，對(duì)于“土地使用權(quán)”的提法未能按《物權(quán)法》第136條的“建設(shè)用地使用權(quán)”作規(guī)范。此外，《管理法》對(duì)“商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅用地等經(jīng)營(yíng)性用地”的出讓方式仍包含“協(xié)議出讓”方式，這與《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》存在矛盾。

在土地使用權(quán)出讓方面也不乏質(zhì)疑的聲音?，F(xiàn)行的《管理法》規(guī)定，有爭(zhēng)議的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但實(shí)際當(dāng)中土地使用權(quán)爭(zhēng)議的類型有很多。“若將所有發(fā)生爭(zhēng)議的土地使用權(quán)均禁止轉(zhuǎn)讓，既不符合交易規(guī)則、也會(huì)造成資源的閑置浪費(fèi)。”陳沸說。

北京市恒德律師事務(wù)所執(zhí)行主任薛起堂則認(rèn)為，土地使用權(quán)的劃撥方面應(yīng)該進(jìn)行修改。他建議，軍隊(duì)、學(xué)校、國(guó)有行政機(jī)關(guān)等劃撥土地也應(yīng)該收取土地出讓金，避免學(xué)校、軍隊(duì)用地變相他用。此外，他還建議將土地證和房屋證統(tǒng)一，以避免出現(xiàn)二者重復(fù)抵押的現(xiàn)象。

加大管理適用范圍

隨著《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，劉洪玉認(rèn)為，《管理法》也應(yīng)該考慮調(diào)整其適用范圍，將集體建設(shè)用地的開發(fā)活動(dòng)也一并納入。

劉洪玉還表示，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住宅等政策性住房的開發(fā)活動(dòng)，也應(yīng)當(dāng)屬《管理法》的適用范疇，應(yīng)該增加相關(guān)條款。

“政府在土地出讓環(huán)節(jié)上的違約行為也要增加處罰條款。”劉洪玉說，政府出讓土地后不能按期提供土地導(dǎo)致開發(fā)商不能按期開工或開發(fā)，現(xiàn)有法律條文只是作為開發(fā)商免責(zé)處理，從對(duì)等的角度而言，政府違約也要受到處罰。

薛起堂也表示，現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律缺乏對(duì)政府部門違規(guī)行為進(jìn)行主動(dòng)監(jiān)督、主動(dòng)查處的規(guī)定。“比如小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)時(shí)就應(yīng)該監(jiān)督查處，而不是建好后等人告發(fā)再去處理。”

薛起堂還建議，應(yīng)當(dāng)增加土地和房屋的登記公開查詢條款。在他看來，現(xiàn)在國(guó)土部門不允許個(gè)人甚至律師查詢土地和房屋的登記情況，是導(dǎo)致“一房多賣”的重要原因之一。

此外，也有相關(guān)專家表示，在土地開發(fā)活動(dòng)、土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理、房地產(chǎn)企業(yè)分期開發(fā)等方面規(guī)定，《管理法》都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更為明確的規(guī)定。劉洪玉甚至建議，應(yīng)當(dāng)增加爛尾樓項(xiàng)目處置的相關(guān)制度安排。