四大國(guó)有行存量房貸優(yōu)惠出爐 樓市迎利好集中期

2009年伊始，隨著四大國(guó)有銀行集體宣布放松存量房貸優(yōu)惠政策，加之與二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠等地產(chǎn)新政呼應(yīng)，中國(guó)樓市迎來(lái)牛年的第一輪利好集中實(shí)施期。

　　樓市迎來(lái)利好集中實(shí)施期

　　隨著多項(xiàng)房地產(chǎn)新政從1月1日起進(jìn)入正式實(shí)施階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)利好集中實(shí)施期。從今年1月1日起，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都將獲得不同程度的政策支援。

　　購(gòu)買(mǎi)2年以上的普通住房交易免征營(yíng)業(yè)稅。超過(guò)2年的非普通住房或不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　外資投資方面，1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人與內(nèi)資企業(yè)享受房產(chǎn)稅方面的“無(wú)區(qū)別待遇”，同時(shí)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》廢止。

　　此外，繼中小銀行后，工農(nóng)中建四大國(guó)有銀行也終于在2009年第一天集體“放行”，表示存量房貸利率最高可以享受七折優(yōu)惠。根據(jù)調(diào)整后的利率，5年以上貸款基準(zhǔn)利率5.94%，七折后的利率為4.158%。此前，多數(shù)購(gòu)房者貸款利率即便打到8.5折，也要達(dá)到6.655%。

　　元旦期間各地樓市反應(yīng)不一

　　在北京，和開(kāi)發(fā)商的熱情洋溢相反，購(gòu)房人表現(xiàn)得很是慎重，售樓處人少不說(shuō)，購(gòu)房人也更加挑剔，價(jià)格、地段、物業(yè)，每一方面都要權(quán)衡比較、精打細(xì)算。二手房市場(chǎng)要比一手房略好些，1月4日二手房集中過(guò)戶量比平日超兩成。

　　在上海，元旦三天，上海中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)日均上門(mén)客戶比12月上漲2成以上，看房客戶也比12月有所增長(zhǎng)。對(duì)于1月的二手房成交量和成交價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1月上半月成交量會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)上行，下半月受到春節(jié)的影響會(huì)有所萎縮。

　　在廣州，元旦期間市內(nèi)各區(qū)一手樓市看的人多，二手成交量也未有明顯增加，144個(gè)樓盤(pán)共成交了736套住房，其中中低價(jià)房最好賣。買(mǎi)賣雙方觀望氣氛有所減淡，但暫時(shí)未有進(jìn)一步行動(dòng)。

　　四大銀行存量房貸執(zhí)行進(jìn)度不一

　　中國(guó)工商銀行今天表示，該行正在制定新的存量房貸利率優(yōu)惠政策，預(yù)計(jì)將于近期公布。

　　建行有關(guān)負(fù)責(zé)人今日亦對(duì)媒體表示，建設(shè)銀行總行要求各分行結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤(pán)、區(qū)分客戶，合理評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)自行決定，并要體現(xiàn)差別化的執(zhí)行要求。

　　中國(guó)銀行表示，中行總行對(duì)存量房貸暫無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，各地可遵照央行、銀監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定和本地具體情況自行制定。

　　農(nóng)行北京分行客服中心表示，老客戶申請(qǐng)七折利率優(yōu)惠，除了需滿足二00八年十月二十七日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率八點(diǎn)五折優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄之外，還須在貸款額度、貸款期限、房屋面積等方面達(dá)到要求。

　　存量房貸調(diào)整緣于中小銀行“挖角”

　　對(duì)于這次存量房貸利率優(yōu)惠的調(diào)整，有業(yè)內(nèi)表示，現(xiàn)在四大行調(diào)整存量貸款利率主要是因?yàn)橹行°y行的“挖角”。中小銀行紛紛游說(shuō)客戶從四大行那里轉(zhuǎn)按揭貸款，成為自己的新客戶，并給予房貸利率7折優(yōu)惠。“轉(zhuǎn)按揭”操作主要是，由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢(qián)，然后重新在新貸款行辦理貸款，就可享受七折利率優(yōu)惠，其中只需付給擔(dān)保公司數(shù)千元擔(dān)保費(fèi)即可。而據(jù)在某網(wǎng)站舉行的“如果你的銀行放貸不能執(zhí)行0.7倍優(yōu)惠，你會(huì)考慮轉(zhuǎn)貸嗎？”的調(diào)查中，有99.07%的網(wǎng)民明確表示會(huì)考慮轉(zhuǎn)貸。

　　房貸調(diào)整后百萬(wàn)房貸20年省17萬(wàn)元

　　存量房貸利率打7折后，“老房貸”們就可享受到央行利率下調(diào)的優(yōu)惠，將可省下一大筆錢(qián)。如果按房貸尾款100萬(wàn)元、貸款期20年、八五折的貸款利率計(jì)算，購(gòu)房者須支付利息100萬(wàn)元左右(5.94%×0.85×20×100萬(wàn)＝100.98萬(wàn)元)，如果按照基準(zhǔn)利率的七折計(jì)算，購(gòu)房者所支付的利息約為83萬(wàn)元(5.94%×0.7×20×100萬(wàn)＝83.16萬(wàn)元)，兩者相比七折利率可為購(gòu)房者節(jié)省17.82萬(wàn)元的利息。

　　此外，銀行人士提醒，上述優(yōu)惠政策均是針對(duì)住房商業(yè)貸款而言，對(duì)公積金貸款沒(méi)有影響。也就是說(shuō)，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率仍為3.87%。

　　名詞解釋：存量房貸

　　所謂存量房貸，就是指2008年10月27日房貸新政策出臺(tái)前發(fā)放的個(gè)人住房貸款中尚未還清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍變?yōu)?.7倍。加上去年9月份以來(lái)連續(xù)5次降息，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房貸客戶而言，今年起5年以上住房商業(yè)貸款最優(yōu)惠利率可由去年的6.6555%下調(diào)為4.158%。