今年二手房價格將繼續(xù)降

二手房交易量是樓市(樓市博客)活躍程度的晴雨表。京城幾大中介公司的統(tǒng)計顯示，在消費(fèi)者的觀望情緒和金融危機(jī)的影響下，2008年，北京二手房成交量出現(xiàn)了近5年來的首次下降，約7萬套的成交量，比2007年下降超兩成。

　　對于2009年的二手房行情，業(yè)內(nèi)比較一致的觀點是：二手房價還會繼續(xù)下降；樂觀些預(yù)計，成交量將和今年狀況持平。

　　- 一家之言

　　交易稅費(fèi)仍有優(yōu)惠余地

　　我愛我家(我愛我家博客)副總裁胡景暉(胡景暉博客)表示，房產(chǎn)交易稅費(fèi)在2009年尚留存進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)惠的余地。首先，北京免征營業(yè)稅的2年以上的房源占比不及20%，更多的是需差額征收營業(yè)稅的3-5年的房源，因此，營業(yè)稅的進(jìn)一步減免仍有較大操作空間；其次，印花稅、契稅及營業(yè)稅的調(diào)控范圍均未涉及非普通住宅，對改善性住房需求也需做相應(yīng)調(diào)整。因此，政府可能會根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢以及購買力信心等，運(yùn)用稅收杠桿再度出手。

　　- 數(shù)說08

　　成交量 傳統(tǒng)旺季變低谷 交易約7萬套

　　鏈家地產(chǎn)(鏈家地產(chǎn)博客)、我愛我家和中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)(中原地產(chǎn)博客)去年底發(fā)布了2008年北京二手房全年成交量的預(yù)測：約7萬套，相比2007年的9.4萬套，下降幅度達(dá)25%以上，這也是二手房市場放開8年來成交量首次出現(xiàn)回落。2008年結(jié)束后，各中介沒有對此預(yù)測做出修改。

　　回首2008年，傳統(tǒng)意義上的成交旺季基本都是需求低迷時期及成交低谷：春節(jié)后三四月份恰逢“拐點論”盛行，買方觀望；“金九銀十”淪為奧運(yùn)后的緩沖期；年底成交旺季成為政策調(diào)整后的需求回暖期。

　　反觀2007年下半年尤其是最后兩個月，二手房成交量暴漲。而2008年11月、12月，盡管需求回升現(xiàn)象日益明顯，但回暖期起步較晚并且沒有“絕地反擊”般的成交漲勢，難挽一年來的頹市。

　　成交價 9783元/平米 與2007年底持平

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心統(tǒng)計，2008年北京二手房平均成交價格達(dá)到9783元/平米，比2007年的8926元/平米上漲了9.6%。但值得注意的是，2008年以來的二手房價格基本與2007年年底持平。因為2007年房價暴漲，年初年末房價相差甚遠(yuǎn)。

　　中原地產(chǎn)跟蹤統(tǒng)計的2005年1月至2008年11月北京中高檔二手商品房價格月度環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，僅在2005年有4個月下浮，其后的2006年和2007年基本都保持上漲狀態(tài)；2008年上半年緩慢上升，下半年持續(xù)下降。

　　在大環(huán)境低落的情況下，已連續(xù)三年飆升兩成以上的房價很難再逆勢上漲；但基于二手房賣家始終有一個心理底線，排除少數(shù)業(yè)主急于出手而低價賣房外，總體的二手房價很難一直下跌。

　　- 熱區(qū)關(guān)注

　　地鐵網(wǎng)促使全市“多點開花”

　　2008年城八區(qū)二手房成交占比達(dá)到65%，相比2007年上漲了5%左右，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣的成交比重則順勢回落。

　　這主要有兩個原因：首先，在整個市場下行趨勢下，城八區(qū)房產(chǎn)的相對抗跌性使得需求意愿會相對更高；其次，2008年近郊區(qū)受到商品房供應(yīng)量明顯增加，以及未來新增商品房量繼續(xù)加大的預(yù)期影響，二手房成交量出現(xiàn)明顯下降。

　　受益地鐵10號線開通及2020年北京地鐵規(guī)劃方案出爐的利好，2009年，二手房市場的區(qū)域成交重心也將由目前城八區(qū)的“單一型”緩慢演變?yōu)槿蟹秶鷥?nèi)的“多點開花”，尤其是以豐臺區(qū)為代表的南城二手樓市，將繼續(xù)升溫。(張家齊(張家齊博客/文)

　　- 預(yù)測09

　　成交量 “7萬套”最有共識

　　礙于尚不明朗的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和一手住宅市場打折促銷的拉鋸等多方面影響，我愛我家、北京中原三級市場研究部、中大恒基(中大恒基博客)均預(yù)測：2009年的北京二手房成交量將維持在7萬套左右。

　　盡管今年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行環(huán)境依然不容樂觀，但在政府拉動內(nèi)需改善民生的導(dǎo)向性指引下，經(jīng)過2008年的蟄伏與等待，2009年二手房市場的交易狀況有望通過前期多項政策的綜合疊加作用，以及后續(xù)實施細(xì)則的補(bǔ)充完善而緩慢回升。

　　但在一手房市場的價格從暗降到明降的趨勢下，勢必在一定程度上分流二手房市場的準(zhǔn)購房群體。不僅如此，隨著部分保障性住房的封頂開售，一手房市場的整體成交量也將有所增加。我愛我家預(yù)測，在市場前景尚未明朗之際，今年整個住宅市場的交易主體或?qū)⒊霈F(xiàn)一、二手房交叉反復(fù)的格局，影響二手房的成交量。

　　成交價 下降成定局

　　我愛我家和中大恒基都預(yù)計，在改善民生、價格上行預(yù)期看空、買方客群強(qiáng)勢主導(dǎo)等主客觀因素的合力作用下，今年二手房市場將依舊保持價格下降的趨勢。不過，隨國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步好轉(zhuǎn)，這一趨勢將在2009年年中得以趨緩，年底前市場價格走勢將有望企穩(wěn)。

　　中大恒基公司預(yù)計，2009年北京二手房價格有可能下滑10%-20%。有意思的是，即使出現(xiàn)如此的降幅，二手房的均價仍然會高于2006年很多，所以絕大部分2006年前購房的業(yè)主不會出現(xiàn)賣房虧損。因此，這有利于增加剛性需求入市，有利于消費(fèi)者賣舊買新，實現(xiàn)置業(yè)升級，從而大幅度地緩和北京樓市在2008年出現(xiàn)的流動停滯的現(xiàn)象。