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2009樓市走向四大猜想:房企將"大魚吃小魚"

2009-01-11 09:22:27 來源:經濟參考報 【 瀏覽字號:

2008年上半年,在國家調控政策主導下,中國房地產市場逐漸由2007年的過熱轉向理性回歸,各項指標高位調整,過度需求泡沫得到有效的抑制。進入第三季度,市場開始快速下行,并顯現出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下,第四季度房地產市場進一步惡化的趨勢得到遏制,整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

 

  總的來看,2008年中國樓市整體市場供給壓力大,預測2009年房價將進一步回歸理性,房地產市場將會出現四個方面的變化。

 

  市場成交量逐步回升 價格進一步回歸理性

 

  以目前的房地產銷售能力來看,土地市場的存量以及施工面積可為市場提供6年以上的新增供給,2008年房地產各項供給指標對市場形成較大的壓力。而從需求指標上看,2008年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長,盡管1至11月部分城市銷售量環(huán)比出現較大的增長,但與2007年過熱的銷售量相比,大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過于求的局面已經形成,但供過于求不是需求太少,而是有效需求太少,廣大市民自住型購房需求被不合理的房價所阻擋。如果價格進入合理的區(qū)間,通過合理調控市場,必然出現供求兩旺的局面。

 

  從目前市場情況來看,國內大部分城市的房地產市場對于價格非常敏感,很多樓盤由于定價比較合理,幾乎在開盤時即銷售一空。在這種情況下,理性的開發(fā)商必然要順應市場潮流,合理調整價格,加大促銷力度。預計2009年房地產市場成交量回升,價格將進一步回歸理性。

 

  開發(fā)投資增幅進一步下降 “大魚吃小魚”局面不可避免

 

  由于2008年銷售額低于投資額,2009年房地產企業(yè)的資金將更加緊張,大部分房地產重點企業(yè)對于目前的國內國際形勢都有較深入的了解,雖然對房地產市場長期看好,但同時也認識到短期內房地產市場發(fā)展并不樂觀,必然下調開發(fā)投資計劃。預計2009年房地產開發(fā)投資增幅將進一步下降,但不會出現負增長。

 

  萬科就在2008年第三季度報告中明確指出,公司在半年度報告已經調低了全年的開竣工計劃的基礎上,“決定進一步下調2009年的開工計劃,開工面積再調減約110萬平方米,到570萬平方米左右,以更好地匹配市場的銷售節(jié)奏。”

 

  2008年一些大型房地產企業(yè)為避免資金鏈斷裂,通過各種方式大幅提高持有資金量,如萬科、金地發(fā)行公司債、金融街完成2007年度公開增發(fā)等,通過股市發(fā)行公司債等方式融資已經成為開發(fā)企業(yè)一個重要的資金來源。

 

  2009年,國家將加強企業(yè)債發(fā)行的力度,企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息,而安全性又較高,對于房地產投資者也是一個很好的低風險投資選擇,必然受到市場的熱捧。而對于資金密集型的房地產行業(yè)來說,應該更好地利用這個機會,通過發(fā)行企業(yè)債獲得充足的資金。但對于部分中小房地產企業(yè)來說,不具備股市融資的資格和能力,金融機構為避險又加強對這些企業(yè)的貸款管理,今年資金將相當吃緊。房地產行業(yè)將進一步整合,“大魚吃小魚”的殘酷局面將不可避免。

 

  自住型購房強勁增長 改善型購房成為亮點

 

  調查表明:自住型需求購房者70%以上需要貸款。2008年下半年以來,中央及地方政府相繼出臺的一系列措施有力地支持了自住型需求,加之2009年房價調整到合理的區(qū)間,必然會使自住型購房更加強勁增長。

 

  2008年12月21日,國務院辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》,明確了國家鼓勵改善型購房的導向。隨著中國經濟的發(fā)展,居民收入水平提高,進一步改善住房條件已經列入很多市民的日程。但由于房價過高,以及交易費用等原因,很多改善型需求并不能得到滿足。預計2009年國家將進一步出臺鼓勵改善型購房的政策,降低交易成本,不僅通過市場,同時也通過保障性住房,滿足改善型購房的需求,改善型購房將成為市場生力軍。

 

  政策支持力度將加大 手段更趨靈活審慎

 

  在國際金融危機的大環(huán)境下,中國必須提高內部投資和消費需求,才能確保經濟的穩(wěn)定發(fā)展。而房地產投資達到國內生產總值的1/10,對于經濟穩(wěn)定具有十分重要的作用。要落實中央經濟工作會議上的“保增長、調結構、促發(fā)展”,就必須保證房地產保持一個合理的增速。

 

  為保障整體經濟的穩(wěn)定,2009年,國家和地方政府將加大“救市”力度,但手段將更加靈活審慎。如進一步降低交易稅費、下調貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調整銷售價格等,但也不排除在房價出現大跌的時候,出臺政策“托市”,包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段,畢竟房價的大起大落都不符合國家調控政策的本意。

 

  自2008年以來房地產市場的調整,既有國際國內經濟大環(huán)境的影響,同時也要看到,中國房地產市場經過了近10年的快速發(fā)展,本身也有調整的需要,特別是房地產行業(yè)要健康發(fā)展,必須擠出體內過多的泡沫。從這個周期來看,樓市已經處于冬季,但中國房地產市場剛性需求仍然旺盛,在政府有效的政策支持、房地產企業(yè)自身的調整以及各方面的共同努力,中國房地產市場有望盡快度過寒冬,走入春暖花開的季節(jié)。(記者:王曄彪)

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