七折房貸細(xì)則潛規(guī)則：誰(shuí)先出招誰(shuí)中招

銀行無(wú)論是故意拖延還是被動(dòng)調(diào)息，都是為了“大事化小、小事化了”，盡可能地減少自身?yè)p失。對(duì)于銀行而言，越早拿出房貸細(xì)則，對(duì)銀行本身越不利。

能夠享受到最新的7折優(yōu)惠利率成了眼下不少存量房貸客戶的新年夙愿。然而，他們大多沒(méi)有等來(lái)細(xì)則的出臺(tái)，相反卻遭遇到各家銀行支行自行設(shè)置的奇異“門(mén)檻”。而另一則消息則徹底寒了消費(fèi)者的心，一位股份制商業(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，“九成存量房貸難以享受房貸利率7折優(yōu)惠。”

在一片房貸亂象的背后，到底是何種力量在暗中作祟？是利益的驅(qū)使還是政策的盲點(diǎn)？專(zhuān)家認(rèn)為，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房貸市場(chǎng)，讓銀行主動(dòng)舍棄這塊“送到嘴邊的肥肉”，難！

房貸經(jīng)理也吃閉門(mén)羹

丁先生在一家大型外資銀行房貸部門(mén)任業(yè)務(wù)經(jīng)理，同樣他也是一位存量房貸客戶。最近兩個(gè)月來(lái)，房貸市場(chǎng)刮起的這股奇怪的“旋風(fēng)”并未逃出他的料想。然而，讓丁先生始料未及的是，要為自己爭(zhēng)取7折的優(yōu)惠利率遠(yuǎn)比他想象中的困難。

丁先生的房貸歸屬于中行，由于該行是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商指定的貸款銀行，丁先生購(gòu)房時(shí)別無(wú)選擇。去年10月末，在得知國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率0.7倍后，丁先生忙里偷閑也為自己辦理了利率7折優(yōu)惠的申請(qǐng)。

專(zhuān)題：詳解申請(qǐng)存量房貸7折優(yōu)惠小竅門(mén)>>

然而，由于其購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)屬于第二套改善型住房，即銀行所指的“難以享受房貸利率7折優(yōu)惠的九成存量房貸”中的一員，因此中行遲遲沒(méi)有給他說(shuō)法。幾經(jīng)交涉之后，丁先生得到的回復(fù)依然不能令他滿意。

“中行提出的第一條，三年內(nèi)不能提前還款；第二，要采用按年調(diào)息的方式。”熟悉房貸業(yè)務(wù)的丁先生認(rèn)為，這些條件都很苛刻，尤其是“按年調(diào)息”這一條，對(duì)于未來(lái)已明確的降息周期，這就意味著今年1月份的降息優(yōu)惠必須到來(lái)年才能享受，顯然屬于不平等條約，而正常情況下，客戶可以要求銀行采取按季度調(diào)整利率或按月調(diào)整利率的方式。

吃了閉門(mén)羹之后，丁先生開(kāi)始依靠行業(yè)內(nèi)的關(guān)系四處找尋轉(zhuǎn)按揭的可能。他私下告訴記者，雖然各家銀行對(duì)于央行明確的利率7折范圍不敢隨意變更，但每家支行信貸部門(mén)依然有一個(gè)小額變動(dòng)的權(quán)限，而信貸員的決定往往取決于“私人交情”。

“不過(guò)，除非你和信貸員非常熟悉，否則，一般情況下他們都會(huì)開(kāi)條件。”丁先生表示，在與中行交涉未果之后，他先后和交行、招行、廣發(fā)、平安等四家銀行有過(guò)接觸，并遞交過(guò)正式的申請(qǐng)函，但前三次都失敗了，“現(xiàn)在各家銀行都沒(méi)有統(tǒng)一的細(xì)則出來(lái)，支行開(kāi)出的條件也是一天一變，每一家銀行都要去談、去交涉。”

緊盯優(yōu)質(zhì)客戶

銀行強(qiáng)拉存款

不過(guò)，對(duì)于“同行們”的“不近人情”，丁先生卻有幾分心理準(zhǔn)備。“很顯然的一點(diǎn)，銀行都很關(guān)心"新客戶"是否優(yōu)質(zhì)，有多少資源。”丁先生坦言，其實(shí)他自己所在的這家大型外資銀行，也會(huì)給客戶劃分“三六九等”，并以此決定貸款折扣的幅度。

“貸款人在500強(qiáng)企業(yè)工作，或是上市公司工作，或是國(guó)家公務(wù)員，貸款利率優(yōu)惠的條件都是不同的，一般來(lái)說(shuō)，只要是貴賓客戶，要打7折問(wèn)題就不大了。銀行么，就是生意人……”而之所以丁先生沒(méi)能將貸款轉(zhuǎn)到自己銀行，則是因?yàn)橥赓Y行尚不具備開(kāi)展轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的許可。

在長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的努力后，丁先生的轉(zhuǎn)按揭終于有了眉目，他表示，已通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系到了深圳平安銀行，對(duì)方一位信貸員答應(yīng)給予貸款7折的優(yōu)惠，條件是丁先生必須在該行存入5萬(wàn)元存款，儲(chǔ)蓄期不得少于兩個(gè)月。

和丁先生相同遭遇的消費(fèi)者并不在少數(shù)，而各家銀行對(duì)客戶的存款數(shù)額的要求也各不相同。對(duì)此，丁先生早有耳聞，他告訴記者，由于存款指標(biāo)是銀行前臺(tái)業(yè)務(wù)員都要完成的重要指標(biāo)，借轉(zhuǎn)按揭的機(jī)會(huì)強(qiáng)拉存款并不奇怪，只是普通消費(fèi)者會(huì)很難接受。

對(duì)此，長(zhǎng)期從事地產(chǎn)投資研究的騰方投資管理公司投融資發(fā)展策劃總監(jiān)唐軍民認(rèn)為，在貸款轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中出現(xiàn)的強(qiáng)拉存款的現(xiàn)象，正是國(guó)內(nèi)銀行組織構(gòu)架中暴露的一個(gè)明顯弊端。他表示，將產(chǎn)品銷(xiāo)售部門(mén)和后臺(tái)精算部門(mén)職能揉搓在一起，導(dǎo)致分工不明，才會(huì)出現(xiàn)這種“做貸款拉存款”的奇怪銷(xiāo)售模式，“而可悲的是，在許多銀行看來(lái)，這是唯一可以拿來(lái)"要挾"客戶的機(jī)會(huì)。”

眼下，丁先生雖然最終實(shí)現(xiàn)了7折的優(yōu)惠利率，但他同時(shí)表示，在如此混亂的房貸市場(chǎng)，作為業(yè)內(nèi)人士要辦妥轉(zhuǎn)按揭尚且阻力重重，普通消費(fèi)者就更加投靠無(wú)門(mén)了。

銀行難舍嘴邊肥肉

身兼“雙重角色”的丁先生，既感受著消費(fèi)者的艱難，也深知銀行行事的套路。事實(shí)上，除了不完全符合7折優(yōu)惠的存量貸款客戶外，“大量可享受7折利率的客戶也在遭遇不公正的待遇”。他告訴記者，銀行往往會(huì)采用“能拖就拖”、“能扯皮就扯皮”的做法。

據(jù)記者調(diào)查，目前除建設(shè)銀行、工商銀行已有明確的存量房貸細(xì)則條款外，其他銀行則紛紛以“細(xì)則在議”為由，將客戶的請(qǐng)求束之高閣。而房貸業(yè)務(wù)規(guī)模居全國(guó)第一位的建行，也只提供了上門(mén)申請(qǐng)辦理的方式，只有上門(mén)填寫(xiě)了申請(qǐng)表且通過(guò)審核的客戶才能獲得新利率的優(yōu)惠，同時(shí)銀行也沒(méi)有對(duì)存量貸款客戶主動(dòng)盡到告知義務(wù)。

因此，有相當(dāng)一部分貸款利息數(shù)額變動(dòng)不大的客戶為避免麻煩而主動(dòng)放棄了利率優(yōu)惠的權(quán)利，而另一些客戶則因?yàn)闆](méi)有及時(shí)知曉利率調(diào)整事宜而錯(cuò)失了申請(qǐng)的機(jī)會(huì)。

騰方投資管理公司投融資發(fā)展策劃總監(jiān)唐軍民認(rèn)為，銀行無(wú)論是故意拖延還是被動(dòng)調(diào)息，都是為了“大事化小、小事化了”，盡可能地減少自身?yè)p失,“由于國(guó)內(nèi)銀行普遍沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)大幅降息的周期，銀行對(duì)利率變化產(chǎn)生的利潤(rùn)影響無(wú)法精確測(cè)算，銀行自然就會(huì)產(chǎn)生"傷筋動(dòng)骨"的擔(dān)心。”

然而，長(zhǎng)城證券分析師吳小玲則認(rèn)為，降息對(duì)銀行利潤(rùn)的影響則應(yīng)理解為長(zhǎng)期偏中性。她表示，由于該政策有助于減輕銀行的資產(chǎn)質(zhì)量惡化壓力，且可能扭轉(zhuǎn)銀行個(gè)貸增速日漸放緩的局面。“以100萬(wàn)的五年期以上的貸款為例，此次政策的調(diào)整將減少借款人月供利息15%左右，有助于降低銀行按揭貸款的逾期率，資產(chǎn)安全才是銀行長(zhǎng)期持續(xù)盈利的前提。”

另外，吳小玲還認(rèn)為，今年銀行中報(bào)數(shù)據(jù)顯示由于樓市低迷使得多家銀行的個(gè)人住房貸款規(guī)模皆出現(xiàn)了增速下滑的現(xiàn)象，如果此次房貸政策能順利奏效，產(chǎn)生刺激房貸需求的效應(yīng)，則將有助于銀行該類(lèi)貸款規(guī)模的增長(zhǎng)。

那么，銀行種種“招數(shù)”的背后，到底是為哪般呢？身為銀行信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理的丁先生認(rèn)為，“銀行永遠(yuǎn)是逐利的”，這才是銀行各種手段招數(shù)的最終用意，“利潤(rùn)永遠(yuǎn)是多了不嫌多的。肥肉到了嘴邊，還能放下嗎？”

房貸細(xì)則最后一步棋

在一片房貸亂象的背后，房貸的走向歸根結(jié)底是利益驅(qū)使與政策導(dǎo)向之間的博弈。然而，在諸多利好因素的推動(dòng)下，房貸細(xì)則卻始終難產(chǎn)，依然遭致不少猜測(cè)。

事實(shí)上，早在去年10月30日，房貸新政推出后的第三天，為配合房貸新政的出臺(tái)，央行曾有意做出了一次存貸款利率非對(duì)稱(chēng)性調(diào)整，將三年期和五年期的定期存款利率分別下調(diào)了36個(gè)基點(diǎn)和45個(gè)基點(diǎn)，從而拉大了銀行的存貸款息差。

對(duì)此，聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華認(rèn)為，央行在充分考慮了銀行利潤(rùn)影響程度之后，通過(guò)擴(kuò)大銀行的息差，一定程度上刺激銀行加大個(gè)人住房貸款利率的優(yōu)惠幅度，這將更利于房貸新政的執(zhí)行。

然而銀行并未因此順利出臺(tái)相關(guān)的房貸細(xì)則。唐軍民認(rèn)為，房貸細(xì)則始終未露面，很有可能是銀行繼續(xù)“討價(jià)還價(jià)”的標(biāo)志，“銀行向上層管理機(jī)構(gòu)要求更多優(yōu)惠條件，甚至是談判，都有可能阻礙房貸細(xì)則的出臺(tái)。”

同時(shí)，各家銀行也受到來(lái)自同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這也影響了房貸細(xì)則的出臺(tái)。

任職于外資銀行房貸部的丁先生告訴記者，對(duì)于銀行而言，越早拿出房貸細(xì)則，對(duì)銀行本身越不利。“先出招往往最容易被別家銀行抄襲，而且只要優(yōu)惠幅度略大一些，就會(huì)使銀行陷于不利局面，這也是如今房貸細(xì)則遲遲不能問(wèn)世的原因所在。”（陳珺）