一名售樓員的樓市回望：高房價時代已漸行漸遠(yuǎn)

曾經(jīng)火爆的購房場面讓售樓員王篤海感覺“自己還是個挺重要的人物。” “由亢奮轉(zhuǎn)入低迷的拐點(diǎn)在2008年初露出端倪。”過高的房價對于普通民眾家庭已成為無力消費(fèi)的奢侈品。

    王篤海對樓市政策有著強(qiáng)烈的期待，“我覺得最近的一系列政策已經(jīng)釋放了強(qiáng)烈的信號，未來房地產(chǎn)業(yè)有望在小幅波動中，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升的走勢，但大趨勢將是高房價時代漸行漸遠(yuǎn)。”

    這個冬天，對于王篤海來說，是那么寒冷而又漫長。“從山東來北京已經(jīng)6個年頭了，還是頭一次感到北京的陰冷。”王篤海拎著黑色手提包在學(xué)院路北口迷茫地四處張望。他看了看腕上的手表，已是正午時分，決定簡單地吃過午飯后直奔上地城鐵站，散發(fā)他的售樓小廣告。

    “樓市寒冬到底能持續(xù)多久？這要去問經(jīng)濟(jì)學(xué)家，我只知道現(xiàn)在售樓員的日子實(shí)在不好過，購房者都在觀望等待。”說起北京樓市，干了近6年售樓員的王篤海一臉木然。

    王篤海對樓市的凄冷感受，從一個側(cè)面反映了北京房地產(chǎn)市場狀況。中國樓市，正在經(jīng)歷著一場極度深寒的季節(jié)——這是一個不爭的事實(shí)。

    從排隊(duì)購房到持幣觀望——“樓市拐點(diǎn)說來就來”

    今年36歲的王篤海是北京千千萬萬個售樓員中的一員。6年前，畢業(yè)于山東建筑工程學(xué)院的王篤海在濟(jì)南工作幾年后，懷著對外面世界的無限憧憬，只身一人從山東闖入京城，經(jīng)過短短幾個月的考察，毅然加入了售樓員的行列。6年中，王篤海結(jié)識了包括記者在內(nèi)的許多老鄉(xiāng)和朋友，再加上他的專業(yè)優(yōu)勢以及與生俱來的較強(qiáng)的公關(guān)能力，自然在爭取客戶上多加了不少分?jǐn)?shù)，他也由此成為北京業(yè)界頗有名氣的資深售樓員。然而，就目前而言，這些優(yōu)勢已經(jīng)沒有了用武之地。

    據(jù)王篤海透露，售樓員的收入是底薪加提成。目前北京售樓員底薪相對固定，大致1000元左右，提成通常是房價的千分之一到千分之三之間，部分公司也會給出千分之五甚至千分之七的“巨額”回報。“北京售樓員的好日子一直持續(xù)到2007年。”王篤海告訴記者，“我至今對2007年火爆購房的場面記憶深刻，因?yàn)槟菚r身邊的朋友也曾找到我?guī)椭栙I房子，那時我感覺自己還是個挺重要的人物。”

    在王篤海的黑色手提包里，有一個已經(jīng)磨舊的小本子，那上面密密麻麻地記錄著許多電話號碼。這個小本子可是王篤海的寶貝，因?yàn)槟巧厦嬗涗浀牟粌H僅是已購房客戶的電話，更多的則是被他們稱作為“準(zhǔn)客戶”的潛在購房客戶，有自己聯(lián)系的，也有通過老鄉(xiāng)、朋友介紹的。在王篤?？磥恚?ldquo;這一串串電話號碼就是一筆筆巨大的財(cái)富，就是大把大把的人民幣。”

    然而自從2008年初開始，王篤海這個小本子的用途就有些“失靈”了。確切地說，從2007年底，王篤海就明顯地感覺到了樓市風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。“我‘盯’了兩年的一個準(zhǔn)客戶，說好2008年初要買房準(zhǔn)備結(jié)婚的，不料我接連打了三次電話，對方的回答是‘等等再說，報紙上說2008年房價肯定會降的’。”

    王篤海細(xì)細(xì)思量，這名準(zhǔn)客戶的想法不無道理，“隨著房價的不斷攀升，人們忽然發(fā)現(xiàn)手里的錢變少了，就算再擔(dān)心房價上漲，可以寅吃卯糧，但不能不吃糧?？粗車颗珎兩钏疁?zhǔn)急轉(zhuǎn)直下，很多人怕了。畢竟，還是要量入為出。而政府對于樓市仍在進(jìn)行調(diào)控，利息越加越高，低收入者遑論買房。”王篤海告訴記者。

    “購買力的過度透支使得市場漸顯疲軟，交易量開始萎縮，由亢奮轉(zhuǎn)入低迷的拐點(diǎn)在2008年初露出端倪。過高的房價對于普通民眾家庭已成為無力消費(fèi)的奢侈品，許多家庭患上了住房焦慮癥，有價無市的狀況在蔓延。”王篤海告訴記者。他向記者出示了2008年3月份的一張《中國證券報》，上面刊載了新華網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查報告。調(diào)查顯示，在當(dāng)初，過半數(shù)人對買不買房問題持觀望態(tài)度，還有超過30%的人根本就不考慮買房。“這表明過高的房價已超過市場所能承受的臨界點(diǎn)。”王篤海據(jù)此作出判斷。

    據(jù)王篤?；貞洠瑥?008年初開始，對于不甚明朗的市場時局，一些商業(yè)銀行開始對地產(chǎn)商的開發(fā)貸款采取審慎態(tài)度。2月份，全國70個大中城市房價同比漲幅首次回落。對于地產(chǎn)商來說，在央行數(shù)度加息及提高存款準(zhǔn)備金率的從緊貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)開始由“地荒”轉(zhuǎn)為“錢荒”?，F(xiàn)金流的緊繃，迫使部分開發(fā)商要么降價回籠資金，要么加大財(cái)務(wù)成本尋求高息貸款。面對兩難選擇，理智的開發(fā)商大多低調(diào)降價以備過冬。而低價售樓反而使眾多購房族產(chǎn)生了持幣觀望的心態(tài)。

    “一切都在意料之中，一切又都在意料之外。從排隊(duì)購房到持幣觀望，沒想到樓市拐點(diǎn)說來就來了。”王篤海感慨道。
從“漲幅”下降到“凈值”縮水——“中國樓市步入寒冬”

    “從業(yè)近6年來，我還是頭一次感受到樓市的‘嚴(yán)寒’，先是‘漲幅’下降，繼而‘凈值’縮水，完全超出了我們的想象。”對于2008年的樓市，王篤海多了很多與往年不同的感受。

    王篤海告訴記者，開始時，開發(fā)商們還是遮遮掩掩，不肯明說降價，實(shí)際上，形形色色的促銷手段輪番上演?？墒牵幢闶情_發(fā)商賣力地吆喝，購房族也不買賬，“買漲不買跌”的心態(tài)作用下，再加上不少人買了房立馬房價就降了，損失慘重，更讓購房族不敢出手。發(fā)端于美國的次貸危機(jī)演變成全球的金融危機(jī)后，對于樓市來說更是雪上加霜。大家對未來的收入預(yù)期下降，怕背上沉重的債務(wù)，更加不敢買房。樓市銷售由此陷入深度低迷。

    “現(xiàn)在的客戶心理非常敏感。”王篤海說，“主動上門看房的倒也不少，但更多的則是來咨詢房價是否還會下跌，什么時候出手購房最合適，等等。”

    王篤海的這種說法在記者的隨機(jī)采訪中也得到了印證。在王篤海所在的北京北五環(huán)外的售樓處，記者遇到了一位前來咨詢房價的年輕人王式忠。王式忠是安徽人，在北京某高校研究生畢業(yè)后留京5年了，目前在中關(guān)村一家軟件開發(fā)公司工作。王式忠告訴記者，自己先后租的兩套房子都很不理想，家里不能裝修，家具也不能配置太多，因?yàn)榘崞饋砗苈闊?。由于?jīng)濟(jì)條件所限，他現(xiàn)在租住的地方特別小，父母朋友來了只能住旅館，結(jié)婚快3年了也不敢要孩子。“我真地需要一套房子，租房住太痛苦了。”王式忠說。

    當(dāng)記者問他既然需要，為什么不能買時，王式忠想了想說，我攢點(diǎn)兒錢也不容易，又碰上這種形勢，房子還能買嗎？萬一我剛買它又降價了不就虧了。當(dāng)記者又問，你覺得什么時候會“萬一”再降價呢？他說，現(xiàn)在不是金融危機(jī)嘛，有人說會持續(xù)一兩年呢，難道北京的房價不會再降？

    “消費(fèi)者選擇等待觀望的心情可以理解，但也要對樓市發(fā)展有理性認(rèn)識，當(dāng)前，重樹市場信心顯得非常重要。”新世界中國地產(chǎn)北京東方華美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理劉學(xué)美在接受記者采訪時說。據(jù)她分析，盡管去年以來房地產(chǎn)業(yè)遇冷已成不爭事實(shí)，但在政府調(diào)控、開發(fā)商大幅降價等眾多因素的影響下，市場中持觀望態(tài)度的購房者明顯增多。其實(shí)，目前北京房地產(chǎn)市場上幾乎所有項(xiàng)目都在采取打折、特價房等方式“變相降價”，房價應(yīng)該見底了，但觀望者還是在等待樓市出現(xiàn)“最后一降”，“‘這道理那道理，便宜才是硬道理’，這是極不理性的。”劉學(xué)美說。

    國家統(tǒng)計(jì)局公布的一組數(shù)據(jù)顯示：1至11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%；商品住宅銷售額下降20.6%。房價也呈持續(xù)回落態(tài)勢，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5%.

    在王篤?？磥?，出現(xiàn)這樣的困局原因有二：一方面是由于房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大、全球金融市場動蕩等多重不利因素的影響，使得開發(fā)商的資金鏈高度緊張，許多開發(fā)商不得不加速推出新盤、加速銷售，以期快速回籠資金渡過難關(guān)，致使供應(yīng)量大幅增加；另一方面，由于政府調(diào)控、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價，使得消費(fèi)者對未來樓市的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變，觀望等待成了樓市主流，導(dǎo)致了交易量大幅萎縮，造成了供大于求的現(xiàn)象發(fā)生。

    央行前不久公布的全國城鎮(zhèn)儲戶最新問卷調(diào)查也表明，未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比分別比上季和上年同期下降1.8%和2.8%，創(chuàng)此項(xiàng)調(diào)查以來的新低。央行的報告分析認(rèn)為，住宅交易量下降的主要原因，一是前期房價上漲過快，市場有調(diào)整的內(nèi)在需求；二是經(jīng)濟(jì)形勢面臨較大不確定性、股市大幅下跌等因素，使購房者對房價和收入的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場觀望氣氛濃厚。

    “2008年的樓市，在一片寂靜的觀望中，住房的剛性需求恍然不見。中國房地產(chǎn)行業(yè)不經(jīng)意間已步入寒冬，至于什么時候回暖，現(xiàn)在還不好說。”王篤海說