"房貸搬家"需在2方面細(xì)算賬 保證享最大實(shí)惠

2009年1月1日，各銀行開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)存量房“房貸七折優(yōu)惠”的相關(guān)條件，一時(shí)間，存量房貸款申請(qǐng)打折成為房貸市場(chǎng)最為熱烈的現(xiàn)象。而當(dāng)前各家銀行在申請(qǐng)七折的門檻不一，很多房貸消費(fèi)者因不符合原銀行的申請(qǐng)條件，而需要轉(zhuǎn)到其他銀行申請(qǐng)，從而引發(fā)了一場(chǎng)“房貸大搬家”的現(xiàn)象。“房貸搬家”還是應(yīng)該從兩方面細(xì)算賬，以保障轉(zhuǎn)行后可以得到最大化的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

　　首先，確保轉(zhuǎn)行節(jié)省的利息大于墊資費(fèi)用

　　2009年開(kāi)始，存量房貸款客戶開(kāi)始執(zhí)行新的浮動(dòng)利率，經(jīng)過(guò)2008年的五次降息后，新的0.85倍優(yōu)惠利率為5.05%，而0.7倍優(yōu)惠利率為4.16%。按這兩種利率進(jìn)行還款計(jì)算，二者之差即為節(jié)省的利息，大于墊資費(fèi)用，轉(zhuǎn)行申請(qǐng)才有必要。轉(zhuǎn)行需要發(fā)生的墊資費(fèi)用一般為貸款余額×2%。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”研發(fā)中心主任王志偉表示，還款中后期一般節(jié)省利息不能沖抵墊資費(fèi)，再轉(zhuǎn)行不劃算。例如，以等額本息還款法貸款，貸款余額20萬(wàn)元時(shí)，如果貸款期限為49個(gè)月的時(shí)候，執(zhí)行原有的0.85倍優(yōu)惠利率，需支付利息為21746.37元，轉(zhuǎn)行后執(zhí)行0.7倍最低利率所需支付利息為17814.76元，所節(jié)省利息僅為3931.61元，已經(jīng)不能沖抵4000元的墊資費(fèi)，也就是說(shuō)還款期限短于50個(gè)月的時(shí)候，再轉(zhuǎn)行已經(jīng)不劃算了。

　　其次，轉(zhuǎn)行后的還款方式

　　2008年執(zhí)行的優(yōu)惠利率為6.66%左右，轉(zhuǎn)行后執(zhí)行的最低利率變?yōu)?.16%，實(shí)際的還款能力已經(jīng)大大增強(qiáng)。在支付能力不變的情況下，可酌情選擇利息相對(duì)較少的等額本金還款法。

　　剩余貸款金額越大，剩余貸款時(shí)間越長(zhǎng)越適合選擇等額本金還款法。例如，剩余貸款金額為30萬(wàn)，剩余貸款期限25年即300個(gè)月，在2008年時(shí)按等額本息還款法，每月還款2055.72元；2009年按五次降息后的七折利率等額本金還款法計(jì)算，第一個(gè)月還款2040.10元，以后每個(gè)月還款遞減，完全在既有的支付能力之內(nèi)，利息總計(jì)156535.2元；而2009年如果再次選擇等額本息還款法，月還款額為1610.20元，利息總計(jì)183060.18元。從此可以看出盡管選擇等額本息還款法，前期的月還款相對(duì)輕松，但利息支出總計(jì)要多出3萬(wàn)多元。因此在支付能力允許的情況下，可以酌情選擇等額本金還款法，或者選擇等額本息還款法將貸款期限縮短。