房地產(chǎn)重要性遠(yuǎn)超股市 將第三次擔(dān)當(dāng)復(fù)蘇重任

作者認(rèn)為，回顧中國(guó)經(jīng)濟(jì)近三十年的飛速發(fā)展，除了前十年增長(zhǎng)動(dòng)力來(lái)自于體制放松的制度增長(zhǎng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明顯外，在后二十年所經(jīng)歷的兩輪經(jīng)濟(jì)周期中，雖然每次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形式不同，但基本上都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的“發(fā)力”。

　　從當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性仍然要大于股市。未來(lái)我國(guó)市場(chǎng)房?jī)r(jià)雖然會(huì)有較大調(diào)整，但由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)及保障性住房建設(shè)投資的增加，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，將成為中國(guó)抵御全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊，拉動(dòng)內(nèi)需，著力保增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在。

　　房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“火車頭”

　　自1978年以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)歷了3個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期（1978年-1988年；1989年-1997年；1998年-2007年）。2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了以下降作為周期開(kāi)始劃分的第四輪經(jīng)濟(jì)周期。從產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)角度看，在前三輪經(jīng)濟(jì)周期中，除了第一輪周期的增長(zhǎng)動(dòng)力主導(dǎo)輪來(lái)自于體制放松的制度增長(zhǎng)，因而主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明顯外，后兩輪周期中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演了經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的“火車頭”角色。雖然每次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的形式不同、動(dòng)力表現(xiàn)差異，但基本上都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的“發(fā)力”。

　　1989年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了改革開(kāi)放以來(lái)的第一次收縮期。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府主導(dǎo)投資當(dāng)然是一項(xiàng)恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的利器：中央和各級(jí)地方政府都進(jìn)行了眾多的基礎(chǔ)設(shè)施投資和開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)。投資的大規(guī)模擴(kuò)張，需要相應(yīng)投資能力的保證，而當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體系中投資能力的擴(kuò)張，就來(lái)源于“土改”。1988年，《中華人民共和國(guó)憲法》（修正案）通過(guò)，新憲法承認(rèn)了土地使用權(quán)的商品屬性，從而正式開(kāi)啟了我國(guó)的土地有償使用制度。1990年后，土地有償使用制度已全面推廣開(kāi)來(lái)，許多原先擁有土地的單位也因此大為受益。長(zhǎng)期以來(lái)拖欠的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一下子獲得了充足的資金來(lái)源。土地使用權(quán)制度改革，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)的城市化運(yùn)動(dòng)迅速展開(kāi)。

　　1998年，國(guó)內(nèi)外宏觀環(huán)境的變化，使內(nèi)外交困中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始了新一輪的收縮；同年，國(guó)務(wù)院23號(hào)文（《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》）發(fā)布：1998年下半年開(kāi)始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。至此，住房制度改革在中國(guó)全面展開(kāi)，一個(gè)全新的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)從此在中國(guó)大地出現(xiàn)，并得到蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)的繁榮，帶動(dòng)了城市建設(shè)的蓬勃發(fā)展，城市化率迅速提高，1998年前10年城市化率平均每年提高0.73%，2007年前10年城市化率平均每年提高1.2%。這一次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)，由非住宅轉(zhuǎn)向了住宅。住宅投資的發(fā)展，直接帶動(dòng)了消費(fèi)的“井噴”。房改初期，存量房產(chǎn)的激活，首先帶動(dòng)了消費(fèi)的增長(zhǎng)。2002年后，新建商品房的高速增長(zhǎng)，從投資和消費(fèi)兩個(gè)方面拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)重要性遠(yuǎn)超股市

　　在改革開(kāi)放后的前20年左右時(shí)間里，供給不足造成的短缺一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征。“土改”使中國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得了充足的投資動(dòng)力，直接導(dǎo)致了以公用基礎(chǔ)設(shè)施和普通消費(fèi)供應(yīng)能力的增長(zhǎng)。上世紀(jì)90年代后，需求不足逐漸成為了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要問(wèn)題。“房改”對(duì)投資需求和消費(fèi)需求的拉動(dòng)，直接“引爆”了改革開(kāi)放以來(lái)的第三輪經(jīng)濟(jì)繁榮。理論和實(shí)踐均表明，生產(chǎn)和消費(fèi)必須平衡，投資增加若沒(méi)有消費(fèi)的相應(yīng)增長(zhǎng)，單純的投資支出增加對(duì)經(jīng)濟(jì)反周期運(yùn)轉(zhuǎn)的效果有限。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的提振作用是顯而易見(jiàn)的，任何大型耐用消費(fèi)品的普及，除了居民收入的普遍增長(zhǎng)外，消費(fèi)場(chǎng)所和空間條件的普遍具備是另外一個(gè)必備條件。因此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是消費(fèi)升級(jí)的前提和基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，還有利于我國(guó)抵御海外金融危機(jī)的沖擊，增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“脫鉤”能力。因?yàn)?，房地產(chǎn)是個(gè)完全的非貿(mào)易部門，需求只受內(nèi)需變化影響，很少受國(guó)際市場(chǎng)影響。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的周期性特征，決定了全球化經(jīng)濟(jì)環(huán)境下“脫鉤”能力在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展中的巨大作用，而經(jīng)濟(jì)能否走出獨(dú)立行情的關(guān)鍵在于“脫鉤”能力。因此，在當(dāng)前的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，討論“掛鉤”還是“脫鉤”是沒(méi)有意義的，關(guān)鍵是你有沒(méi)有“脫鉤”的能力。有了“脫鉤”能力，則意味著國(guó)內(nèi)的內(nèi)需足夠強(qiáng)大和強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有足夠的靈活性。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，是當(dāng)前我國(guó)發(fā)展“脫鉤”能力的關(guān)鍵和重要抓手。

　　對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段的資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，融資和套現(xiàn)幾乎是股市的重要功能。當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在外延擴(kuò)張的要素積累階段時(shí)，股市的融資功能還具有一定的優(yōu)先性；而當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已到了結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)階段，股市的功能地位發(fā)生轉(zhuǎn)化，資源配置功能的地位上升。資源配置在企業(yè)層次的微觀表現(xiàn)，就是股票市場(chǎng)為企業(yè)并購(gòu)重組的進(jìn)行提供了“并購(gòu)貨幣”。結(jié)構(gòu)調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的長(zhǎng)期任務(wù)，股市在這方面將發(fā)揮重要作用。但是，中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的最主要任務(wù)，是盡快扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持一定的速度。在這方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定作用要高于股市。

　　房地產(chǎn)年投資1.5萬(wàn)億是底線

　　由于中國(guó)的人口轉(zhuǎn)移仍沒(méi)有結(jié)束，未來(lái)即使城市化率放緩，城市化率提高給房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的空間仍很巨大。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的房地產(chǎn)投資仍具有較大的剛性需求，初步測(cè)算，每年房地產(chǎn)投資1.5萬(wàn)億是個(gè)底線。低于這個(gè)水準(zhǔn)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程就要停止。

　　在制造業(yè)領(lǐng)域普遍存在的消化庫(kù)存行為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也同樣上演著。由于前2年房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，原先已下降的商品房存量又大幅上升。出于消化這部分存量房產(chǎn)的需要，2009年和2010年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)面臨20%-30%的下降。即使面臨如此大比例的下降，房地產(chǎn)投資依然占了我國(guó)年總投資15%左右的份額，依然占了我國(guó)年新增投資1/3左右的比重。

　　未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)雖然會(huì)有較大調(diào)整，但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的投資由于保障性住房建設(shè)投資的增加，幅度會(huì)相對(duì)較小。在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)情況下，即使未來(lái)房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，行業(yè)發(fā)展也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。