樓市整體交易量回暖緩慢 09年房產(chǎn)調整繼續(xù)

中國住宅市場，經(jīng)歷了自1998 年以來持續(xù)增長繁榮之后，2008年起全面步入調整期。由于全球經(jīng)濟衰退態(tài)勢在2009年不會得到根本性改變，由此帶來對國內經(jīng)濟的實質性負面影響將持續(xù)甚至惡化，這些影響都將對諸多行業(yè)產(chǎn)生作用，進而直接抑制房地產(chǎn)投資及消費需求和信心，這是住宅市場面臨的最大威脅。因此，2009年住宅市場的“調整進行曲”將依然繼續(xù)。

　　■關于市場

　　市場供應繼續(xù)下降

　　由于全球金融危機尚未見底，2009年，國內經(jīng)濟發(fā)展困難仍然會比較大，消費信心不足，需求啟動緩慢。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，1/3是經(jīng)濟的問題，1/3是金融的問題、1/3是地產(chǎn)的問題。目前這三個方面均受到嚴重影響，價格下調、成交緩慢、觀望情緒嚴重，典型的買方市場，雖然有政策的刺激，市場信心的恢復仍然需要時間。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年全年，北京住宅市場上市面積約1155.5萬平方米，上市套數(shù)9.8萬套，延續(xù)了自2004年的下降勢頭，較2007年供應面積減少11.6%，供應套數(shù)減少18.6%。從供應勢頭看，2008年的供應增加呈現(xiàn)出“雙高峰”的分布；同時，2008年下半年市場新增供應量較上半年下降了12.7%，顯示了經(jīng)濟轉冷、成交量下降的市場格局已開始向供應端傳導。

　　2008年開發(fā)商開盤入市的力度也明顯下降，尤其是奧運會后的8、9、10三個月，開盤項目個數(shù)同比下降了近五成。供應減少、銷售下降，市場的供需雙方處于僵持局面，不僅僅是購房人，包括開發(fā)企業(yè)也對后市的預期較為悲觀，市場的艱澀、資金鏈的緊繃令開發(fā)企業(yè)放緩了新盤供應的節(jié)奏，2009年上半年，如果市場仍未出現(xiàn)回暖，新盤上市量將進一步減少。

　　據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1月北京僅13個項目計劃推出新盤，僅相當于2008年1月開盤項目數(shù)量的三成，2009年1月不僅樓市供應量大幅縮減，純新盤項目上市量更是出現(xiàn)明顯萎縮。

　　2009年保障性住房將進一步增加供應。根據(jù)土地供應計劃判斷，2009年普通住宅、限價房、廉租房、經(jīng)濟適用房等各類保障性住房將開工850萬平方米，迎來供應高峰，保證更多中低收入家庭的需求。這將給整個商品房市場，特別是郊區(qū)商品房項目帶來巨大的壓力。

　　由于“70／90”政策難以動搖，并且政府計劃今年推出政策性住房800多萬平方米，因此，預測今年住宅產(chǎn)品整體戶型面積偏小，并且在戶型空間格局也將出現(xiàn)拼裝產(chǎn)戶型。比如，將出現(xiàn)90平方米左右的三居或復式戶型，兩個80平方米左右的戶型將拼裝成一個大三居或四居等，戶型將更加緊湊多樣。

　　樓市整體交易量回暖緩慢

　　2009年房地產(chǎn)市場的觀望情緒仍將持續(xù)。購房人買房更加理性，樓市整體交易量回暖緩慢。隨著政府一系列保障經(jīng)濟、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的出臺，部分自住型需求及長期投資需求將開始釋放，但在整體經(jīng)濟形勢轉冷的大環(huán)境下，預期成交量將呈現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年住宅市場成交量僅有665.3萬平方米，成交套數(shù)僅為5.8萬套，較2007年巨幅下挫。與2007年相比，成交面積下降了60%，成交套數(shù)下降了59%。

　　比較供應量與成交量，可以發(fā)現(xiàn)，2008年市場呈現(xiàn)出明顯的供過于求現(xiàn)象。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年，房屋銷售存量達到了18.5萬套，而2007年時為13.3萬套，2008年比2007年多出了5.2萬套。其中，住宅存量2008年達到了11萬套，而2007年僅為7萬多套，也就是說，2008年的住宅存量較之2007年多了近4萬套。如果按照2008年的銷售量看，如此龐大的住宅存量基本上需要一年的時間來消化。并且，2008年全年多次出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年 1月、4月、6月、7月、9月均出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，其中，6月份的供需差最大，達到了31.5萬平方米。

　　與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比，2008年排長隊買房、托人找關系買房的現(xiàn)象已經(jīng)一去不返了。在政府調控、開發(fā)商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發(fā)商挖空心思地打折、降價促銷，但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發(fā)生了改變，樓市也從賣方市場轉向了買方市場。

　　據(jù)亞豪機構預測，2009年樓市供大于求的基本面不會發(fā)生明顯的變化，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場規(guī)律來看，在樓市預期不發(fā)生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正地調動起來，而這就需要開發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價格。然而，2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大面積低價拋售的現(xiàn)象，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段，整體的交易量自然也難迅速回升。

　　房價下降趨勢仍大

　　經(jīng)歷2008年下半年房地產(chǎn)初冬的洗禮，部分小開發(fā)商、或者同期在售量較多的開發(fā)商，考慮到國內經(jīng)濟不會在短期內扭轉下滑的態(tài)勢，為了快速回籠資金，使公司能正常運轉，2009年必將降價銷售，同時根據(jù)不同情況，確定當期的打折策略。

　　據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2008年，北京普通住宅價格出現(xiàn)下降趨勢，單價較2007年下降了7.53%，部分樓盤降幅達20%以上。從月度走勢看，8、9兩月是全年的價格高點，同時也是成交的低點。由于受到政策刺激，自10月開始，價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢，同時成交也開始出現(xiàn)回暖跡象。

　　由于2008年的房屋存量巨大，加之2009年還將有相當數(shù)量的供量，這也使得房價下行的壓力增大。交通銀行研究部在《2008-2009中國銀行業(yè)發(fā)展報告》中指出，高庫存對價格的壓力在不斷累積，如果需求進一步萎縮，全國房屋銷售均價可能進一步回落。

　　而官方的聲音也是如此，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥指出，目前各地房價出現(xiàn)了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。隨著“價格和支付能力”這一市場的核心矛盾逐漸浮現(xiàn)，要刺激市場需求回升，最好的“藥方”仍然是降價促銷。而國辦去年底發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》也建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以合理的價格促進商品住房銷售。

　　“企業(yè)必須充分認識到，房地產(chǎn)市場的調整是市場客觀規(guī)律的表現(xiàn)。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說吧)在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)日前主辦的“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上指出，企業(yè)應該主動順應市場，以合理的價格和過硬的質量促進商品房的銷售。

　　SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)同樣在該論壇上表示：“我很擔心，特別覺得更差的是住宅，尤其是離經(jīng)濟適用房地理位置比較近的住宅，2009年和2010年壓力都會很大。我看政府出臺了一個政策，要在未來兩年內建上700萬套的保障性住房，700萬套是一個很大的數(shù)字，是一個天文數(shù)字。1997年香港收回之后，只宣布了一個要建8.5萬套相當于我們的保障性住宅，兩年之后香港的房價跌了50%。”

　　不過，也有開發(fā)商認為房價仍將上漲。一貫喜歡“語不驚人死不休”的華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)則在市場一片喊降聲中認為，房價必漲無疑。

　　對于由此判斷的理由，任志強在論壇上解釋說：“去年是從高往低走的一條線，今年的房價一定是從低往高走的一條線。所以，要說2009年的趨勢，最后一定是上漲的趨勢，即使在全行業(yè)虧損的情況下，我認為房價也一定是從低向上走的趨勢。”

　　另有開發(fā)商表示，由于成本所限，降價的空間將有限。近期市場上開盤的項目，多數(shù)是開發(fā)商在前兩年地價最高的時候拿的地，因此項目成本很高，降價空間不會太大。

　　■關于保障性住房

　　保障性住房建設成為焦點

　　對于2009年來說，保障房無可置疑地成為了一個關鍵名詞，在日前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新提出，2009年要全面推進保障性住房建設。計劃以實物方式為主，結合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶住在煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問題；新增經(jīng)濟適用住房130萬套。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，雖然從2009年到2011年國家計劃平均每年新增130萬套經(jīng)濟適用房，但是仍有相當部分群眾既不符合經(jīng)濟適用房的購買標準，又無力購買商品住房，所以2009年還會借鑒地方經(jīng)驗，醞釀出臺解決“夾心層”住房困難問題的政策措施。

　　北京市發(fā)展和改革委員會主任張工表示，北京市將重點落實好今年850萬平方米保障性住房建設任務。2009年，北京市將研究取消二套房限制，適當減稅讓費，刺激改善性需求。大力發(fā)展二手房市場，推進存量公房上市交易，實現(xiàn)與保障性住房及部分拆遷安置房源銜接，促進住房一、二級市場良性聯(lián)動。試點開展政策性租賃住房建設，擴大住房租、售市場聯(lián)動效應，保證拆遷被動住房需求。

　　對于2009年保障房對房價走勢的影響則各有說法。齊驥認為，保障性住房供應的增加，一方面可以解決低收入群體的住房困難，另一方面也使得住房市場的供應結構比較清晰。隨著大量保障性住房的投入，使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場中，反而有利于平穩(wěn)商品房市場的價格。

　　“長期來看，加大保障性住房建設確實不會損害樓市秩序，反而有助于低收入群體退出商品房市場，但有兩個潛在的問題需要警惕：一是由于未來3年保障性住房供應占住房供應總量的五成左右，比重巨幅提高必定會影響市場供求狀況；二是國家政策規(guī)定經(jīng)濟適用房面向城市低收入家庭供應，但很多地方卻將其擴大到中等收入家庭，甚至包括公務員，這不可避免地會沖擊到中低檔住宅，因此也要注意經(jīng)濟適用房門檻過低。針對保障房2009年還會有配套政策出臺,目前的政策還不夠細化。”上海某房地產(chǎn)研究員綜合研究部部長楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)指出。

　　■關于房地產(chǎn)企業(yè)

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存挑戰(zhàn)

　　2009年的房企無法回避的最大問題就是調整中的生存問題，核心是企業(yè)的資金鏈是否安全。這包括融資渠道的暢通和企業(yè)自身回籠資金的速度。

　　長期以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)模式多是快進快出，在銷售節(jié)奏放慢的情況下，房企面臨的資金壓力開始凸顯。2007年，在浮華的市場表象下，開發(fā)商一年的土地購置費用就接近其全年的營業(yè)收入。而2007年末開始的貨幣緊縮政策及全球資本市場的動蕩，都大大惡化了開發(fā)商原先依賴的融資環(huán)境。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2008年十家知名發(fā)展商在售樓盤的數(shù)量比2007年平均增加40%，但銷售面積卻僅和2007年持平，市場低迷可見一斑。

　　與此同時，2008年各開發(fā)企業(yè)建設規(guī)模仍在迅速擴張。數(shù)據(jù)顯示，一些知名開發(fā)商目前已領取預售許可證而尚未售出的樓盤面積，已相當于各自12-13個月的銷售量。如果再加上其在建但尚未領取預售許可證的樓盤，庫存壓力則會更加驚人。

　　從統(tǒng)計的數(shù)字來看，2008年以來，尤其是上半年，開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長，但到了年底，除自籌資金以外，開發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。2008年9月，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉就曾預測，房地產(chǎn)行業(yè)全年的資金缺口有6730億元，原因在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。同時，緊縮的貨幣政策和銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請貸款帶來了困難。同時，當房地產(chǎn)市場開始走向調整，銀行方面也進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風險。

　　銷售市場的低迷，大量庫存的積壓，使開發(fā)商的現(xiàn)金流捉襟見肘。雖然2008年底國家出臺了多項政策替開發(fā)商“松綁”，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，尤其是地方政府采取了更加直接和明顯的扶持行動，但鑒于低迷的市場和惡化的外部融資環(huán)境，資金短缺這一當前開發(fā)商最大的問題在2009年仍將在一定程度上存在。

　　整體來看，一線品牌發(fā)展商雖然銷售也受到?jīng)_擊，但其行業(yè)領導地位和上市公司背景，使得他們在融資方面仍有一定優(yōu)勢。2008年中海、保利、萬科、龍湖等品牌企業(yè)依然取得了與 2007年持平的銷售面積和銷售收入，同時市場份額也有明顯提高?？梢娬{整市道反而使強者更強，行業(yè)新一輪的洗牌也必將加速進行。

　　目前，一些未能成功上市卻大量儲備土地資源的發(fā)展商開始紛紛從企業(yè)債市場或者信托市場尋求資金支持，實力較小的開發(fā)商受資本市場和樓市雙重不景氣打擊，承受著巨大的資金壓力，不得已通過大幅降價以換取銷售資金回籠。由于政府的態(tài)度仍然是加大保障房供應，同時市場的歸市場，因此企業(yè)的自救和整合力度將在很大程度上決定自身的命運。

　　不過，根據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告，目前，引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內房地產(chǎn)市場的限制這兩項方案正在審議之中，這些政策的最終出臺，可能使2009年整個商業(yè)地產(chǎn)投資市場的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，不僅將為房地產(chǎn)開發(fā)商提供一個新的融資渠道，同時也能使更多的個人和企業(yè)參與房地產(chǎn)市場的投資。與此同時，目前保險公司成為房地產(chǎn)市場主要投資商的勢頭已初露端倪，它們將對房地產(chǎn)市場提供進一步的資金支撐。