經(jīng)濟(jì)租用房2009年或全國(guó)推廣

既買(mǎi)不起商品房，又超出經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”，在2009年有望看到一種名為“經(jīng)濟(jì)租用房”的住房保障新產(chǎn)品。

2009年初，當(dāng)全國(guó)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議首次更名為全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部耗時(shí)一年的一項(xiàng)專題調(diào)研結(jié)束，并形成專題報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院。而依據(jù)這項(xiàng)報(bào)告，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將制定專門(mén)文件，在全國(guó)推廣經(jīng)濟(jì)租用房，用以解決處在各類保障性住房產(chǎn)品銜接空白地帶的“夾心層”的住房需求，而這份文件，將在2009年內(nèi)下發(fā)。

全國(guó)推廣

面對(duì)更龐大、更復(fù)雜的住房需求人群，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新首次提出，要有針對(duì)性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的“夾心層”群體的住房問(wèn)題。

記者了解到，相關(guān)政策已經(jīng)在部委層面醞釀了將近一年時(shí)間，在城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議前夕，相關(guān)內(nèi)容的調(diào)研報(bào)告，剛剛上交國(guó)務(wù)院。

接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息人士告訴記者，這份調(diào)研報(bào)告得出的結(jié)論即是采取租賃方式。報(bào)告認(rèn)為，采取租賃的保障方式，既解決了保障家庭無(wú)力購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)際困難，也便于動(dòng)態(tài)退出保證保障房的有效利用。而且市場(chǎng)上低價(jià)小戶型租賃住房短缺的情況下，政府主導(dǎo)的投資建設(shè)非常必要，也有助于調(diào)控市場(chǎng)租金。

實(shí)際上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年年初便開(kāi)始研究的經(jīng)濟(jì)租賃房政策，主要針對(duì)保障房申請(qǐng)條件不具備，又買(mǎi)不起商品房的“夾心層”，推出一個(gè)以無(wú)產(chǎn)權(quán)租賃為主的保障方式。

實(shí)際上這即是以政府主導(dǎo)的方式建造，并以略低于市場(chǎng)價(jià)格出租，保障效果體現(xiàn)在“有穩(wěn)定的房源出租供給”。

前述消息人士透露，目前福州、廈門(mén)、天津、北京等城市已經(jīng)開(kāi)始嘗試“經(jīng)濟(jì)租賃房”的保障方式。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員稱，“部里面”密切關(guān)注這些城市的實(shí)踐過(guò)程，其經(jīng)驗(yàn)將成為制定政策的重要依據(jù)。

然而，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷的當(dāng)下，地方財(cái)政亦面臨巨大壓力，這無(wú)疑給保障房建設(shè)帶來(lái)影響。上述官員表示，經(jīng)濟(jì)租賃房的資金來(lái)源初步打算是不動(dòng)用中央與地方財(cái)政，而是利用社會(huì)閑散資金、機(jī)構(gòu)資金、公積金和社保資金等，地方甚至可以就此發(fā)行定向債券。

記者了解到，就目前看來(lái)，除去社會(huì)資金外，住房公積金可能成為經(jīng)濟(jì)租賃房建設(shè)的主力資金。1月6日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示：“正在醞釀出臺(tái)如何解決‘夾心層’住房困難群體的政策措施。”

公平效率

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心相關(guān)人士透露，經(jīng)濟(jì)租賃房政策源于青島市政府的探索。青島的做法是，租賃房由政府出資建設(shè)或收購(gòu)，按照市場(chǎng)租金、政府補(bǔ)貼、設(shè)定租期、動(dòng)態(tài)管理的原則確定租金及管理方式。

由此看來(lái)，“經(jīng)濟(jì)租賃房的無(wú)產(chǎn)權(quán)保障方式更體現(xiàn)了公平原則，符合保障的理念。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心相關(guān)人士對(duì)記者表示。與同樣針對(duì)“夾心層”住房問(wèn)題的限價(jià)房相比，經(jīng)濟(jì)租賃房的區(qū)別在于以租賃為主的公平性，以及與市場(chǎng)互不干擾的效率上。

然而，“夾心層”如何認(rèn)定亦成為該政策推出的最大難點(diǎn)。一位資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示：“‘夾心層’處于市場(chǎng)與保障人群之間，其界線的劃定本身就較為模糊。”

既買(mǎi)不起商品房，又超出經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”，在2009年有望看到一種名為“經(jīng)濟(jì)租用房”的住房保障新產(chǎn)品。

2009年初，當(dāng)全國(guó)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議首次更名為全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部耗時(shí)一年的一項(xiàng)專題調(diào)研結(jié)束，并形成專題報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院。而依據(jù)這項(xiàng)報(bào)告，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將制定專門(mén)文件，在全國(guó)推廣經(jīng)濟(jì)租用房，用以解決處在各類保障性住房產(chǎn)品銜接空白地帶的“夾心層”的住房需求，而這份文件，將在2009年內(nèi)下發(fā)。

事實(shí)上，2009年市場(chǎng)的不確定因素也將對(duì)該政策有所影響。上述權(quán)威人士表示，經(jīng)濟(jì)租賃房政策是否出臺(tái)還將配合市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看。

2008年初，北京市曾一度考慮推出經(jīng)濟(jì)租用房，解決“夾心層”的住房問(wèn)題，但正是因?yàn)閯澗€的依據(jù)如何制訂，各方不能取得相同的意見(jiàn)，而不得不向后推延。

因此，包括參與此項(xiàng)調(diào)研報(bào)告的專家在內(nèi)，很多相關(guān)人都認(rèn)為，雖然2009年會(huì)在全國(guó)推行經(jīng)濟(jì)租用房，但肯定還是會(huì)把主要的標(biāo)準(zhǔn)制訂、分配方式交由地方政府，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部層面只會(huì)出臺(tái)一個(gè)“多大規(guī)模以上”的城市，必須建設(shè)或收購(gòu)經(jīng)濟(jì)租用房的水平線，而后據(jù)此進(jìn)行規(guī)劃審查。

商業(yè)銀行？

餅畫(huà)好了，面呢？在地方財(cái)政2009年拮據(jù)的預(yù)期之下，經(jīng)濟(jì)租用房的建設(shè)與收購(gòu)資金從何而來(lái)，除了閑置的公積金，地方政府顯然更希望商業(yè)銀行信貸的介入。

“目前商業(yè)銀行都是營(yíng)利性的商業(yè)實(shí)體，即便建設(shè)保障性住房都是要求利潤(rùn)回報(bào)。本身保障房利潤(rùn)就不會(huì)太高，所以風(fēng)險(xiǎn)管理尤為重要。”一位股份制商業(yè)銀行人士認(rèn)為，監(jiān)管層在出臺(tái)相應(yīng)措施后，應(yīng)還會(huì)有一些配套機(jī)制，以幫助商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

即便如此，各家商業(yè)銀行已經(jīng)先后主動(dòng)或被動(dòng)地參與到保障房貸競(jìng)爭(zhēng)中。劉巖所在的中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行除了將明年保障性住房貸款力爭(zhēng)新增100億元外，總行還將把經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房等保障性住房項(xiàng)目貸款的審批權(quán)限下放給一級(jí)分行，同時(shí)適當(dāng)放寬保障性住房貸款受理?xiàng)l件,對(duì)取得兩證(國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地證)的項(xiàng)目?jī)?yōu)先受理、優(yōu)先審批。

接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的消息人士告訴記者，目前財(cái)政部對(duì)中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移支付的主要項(xiàng)目，仍只有廉租住房一項(xiàng)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)租用房還沒(méi)有全面推開(kāi)，而且真正需要建設(shè)和收購(gòu)經(jīng)濟(jì)租用房的問(wèn)題，恰恰并非是西部地區(qū)，而是人口膨脹速度較快的東部地區(qū)。