操作性小 經(jīng)租房難道是在玩概念？

“經(jīng)濟(jì)租用房會(huì)是一個(gè)笑話，而且只能助推房?jī)r(jià)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任、研究員曹建海接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)。

近日，有報(bào)道稱，北京等多個(gè)城市正在研究“經(jīng)濟(jì)租用房方案”，該方案將幫助中等收入家庭解決住房難題。北京市建委有關(guān)人士也透露，目前北京市已針對(duì)經(jīng)濟(jì)租用房在北京推行的可行性及方式進(jìn)行研究，有望選取部分區(qū)縣進(jìn)行試點(diǎn)。這意味著，在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房之外，又誕生了一種新的住房模式。

建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，“經(jīng)濟(jì)租用房”又稱“經(jīng)濟(jì)性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價(jià)格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問(wèn)題所設(shè)定。

“經(jīng)濟(jì)租用房”與“經(jīng)濟(jì)適用房”的區(qū)別是，前者是一種住房消費(fèi)方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。另外，“經(jīng)濟(jì)適用房”強(qiáng)調(diào)“建房”，以新建設(shè)的房屋為主，而“經(jīng)濟(jì)租用房”房源則包括政府從市場(chǎng)上收購(gòu)的房屋或開(kāi)發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。

據(jù)介紹，目前福建等地已率先推行經(jīng)濟(jì)租用房制度。內(nèi)容包括：套型面積原則上控制在60平方米以下，供應(yīng)對(duì)象主要面向行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、新就業(yè)大中專畢業(yè)生、引進(jìn)人才等中低收入住房困難群體，實(shí)行以物價(jià)部門核定的成本來(lái)定租金。

建設(shè)部有關(guān)官員表示，“經(jīng)濟(jì)租用房”將與“限價(jià)房”一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。

有報(bào)道稱，“經(jīng)濟(jì)租用房”和“限價(jià)房”區(qū)別是，“限價(jià)房”以售為主，強(qiáng)調(diào)購(gòu)買人群具有本市戶口。而“經(jīng)濟(jì)租用房”則有可能突破“戶籍限制”，為外來(lái)人口等城市中等收入家庭提供租房幫助。

究竟有多大操作性

盡管“經(jīng)濟(jì)租用房”前景美好，但是一些專家并不看好。

北京大學(xué)副教授、中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)黃俊立接受記者采訪時(shí)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)租用房的廣泛推行，除了要解決土地、房屋來(lái)源兩個(gè)最主要問(wèn)題外，還有如何界定審查符合條件家庭的收入情況，當(dāng)?shù)卣?cái)政支持力度以及如何保證監(jiān)管等問(wèn)題。

“在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房之外政府再搞一種住房形態(tài)，專門用來(lái)出租，我覺(jué)得是在玩概念。”曹建海主任接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“實(shí)質(zhì)是不想動(dòng)高房?jī)r(jià)。”

曹主任表示，政府從市場(chǎng)上買到這些房子，就算按市場(chǎng)價(jià)格租的話，連一半資金都收不回來(lái)。如果再低于市場(chǎng)價(jià)格，想把錢收回來(lái)，恐怕得80年才行。這80年還不考慮利息的損失、房屋的修繕及空檔期。如果把這些都考慮進(jìn)去，估計(jì)150年才能收回。這意味著政府會(huì)出現(xiàn)巨額虧損。

“實(shí)際上建經(jīng)濟(jì)適用房政府是不虧損的，而且，建經(jīng)濟(jì)適用房只不過(guò)放棄了拍賣土地賺大錢的機(jī)會(huì)。”曹主任說(shuō)，搞經(jīng)濟(jì)租用房，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，因?yàn)榇伺e并不能遏制開(kāi)發(fā)商和地方政府通過(guò)倒賣土地逐利的沖動(dòng)。

“經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)應(yīng)于低收入家庭，而將經(jīng)濟(jì)租用房對(duì)應(yīng)中等收入家庭，前者可購(gòu)買，后者屬租賃，難道中等收入家庭反而不如低收入家庭？”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“這和限價(jià)房一樣，都是在玩概念。”

易憲容表示，現(xiàn)階段除了特困群體和高收入群體都是中等收入，中等收入家庭至少占80%以上。政府解決如此龐大群體的住房不符合實(shí)際，是畫餅充饑，國(guó)際上也沒(méi)有先例。“而且，限價(jià)房只不過(guò)是告訴市場(chǎng)，房?jī)r(jià)只能上漲，不能下降。這不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。”政府應(yīng)大建廉租房

狂飆的房?jī)r(jià)讓中央政府大傷腦筋。與此相伴的是去年緊鑼密鼓地推出了涉及房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)信貸、土地供應(yīng)管理以及廉租房等14條房地產(chǎn)調(diào)控政策。

終于，在年末時(shí)，瘋漲的房?jī)r(jià)有了“歇腳”的跡象。表現(xiàn)為交易量下跌，市場(chǎng)觀望氣氛濃郁。

但是，最近央行公布，今年1月份新增貸款達(dá)8036億元，同比增長(zhǎng)了2000億元，創(chuàng)歷史新高。其中，居民戶貸款增加1355億元，短期貸款增加491億元，中長(zhǎng)期貸款增加864億元。

“這說(shuō)明居民短期貸款增加小于中長(zhǎng)期貸款。也就是說(shuō)，住房按揭貸款仍然是居民貸款的主要用途。如果這些貸款投資比重過(guò)高，今年房地產(chǎn)面對(duì)的問(wèn)題同樣不可小覷。”易憲容對(duì)《市場(chǎng)報(bào)》記者說(shuō)。

對(duì)于高房?jī)r(jià)，政府去年先后頒布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》，將樓市需求分流，即廉租房是政府著力解決的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房將用市場(chǎng)和政府調(diào)控相結(jié)合的方式解決。但是，各地政府保障性住房的積極性并不高。

以在這方面做得不錯(cuò)的北京為例，據(jù)了解，2008年，北京擬新建經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平方米、廉租房50萬(wàn)平方米。如果這些不打折扣都到位，也才350萬(wàn)平方米，按60平方米每套計(jì)算，不足6萬(wàn)套。顯然是杯水車薪。

易憲容告訴記者，今年全國(guó)保障性住房計(jì)劃安排資金1530億元，而近幾年每年的住房銷售額約為2.7萬(wàn)億元。如果這些資金全額到位，也只占5%至6%。2007年全國(guó)保障性住房資金則不足500億元，實(shí)在是太少。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠撰文認(rèn)為，大規(guī)模發(fā)展廉租房，中國(guó)并不缺錢。只要地方政府不對(duì)土地收費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本可以控制在每平方米2000元。即使有5億人需要，以人均20平方米計(jì)算，總量約100億平方米，價(jià)錢大約是20萬(wàn)億元，只相當(dāng)于2007年GDP的83％。如果計(jì)劃歷時(shí)15年，每年也就6億多平方米，花費(fèi)還不到2008年GDP的5％。中國(guó)GDP每7年就翻一番，到2015年，此項(xiàng)目的花費(fèi)就只占GDP的2.5％；到2022年，不過(guò)1.3％。