9000億保障住房投資恰是市場的“穩(wěn)定器”

 核心提示：日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，未來三年計劃全國投資9000億元用于保障性住房。據(jù)《信息時報》報道，雖然目前該計劃能落實多少還是一個未知數(shù)，但是已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將加重中低收入者的觀望心態(tài)，對開發(fā)商存量房銷售帶來更大壓力。 據(jù)《信息時報》報道，雖然目前該計劃能落實多少還是一個未知數(shù)，但是已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將加重中低收入者的觀望心態(tài)，對開發(fā)商存量房銷售帶來更大壓力。有的專家就認(rèn)為：9000億元投入保障房，打亂了市場預(yù)期，市場上一部分人本應(yīng)進(jìn)入商品房市場，但受保障房的影響，轉(zhuǎn)向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求，這將延長正處于下降周期的房地產(chǎn)市場調(diào)整期。

    我們認(rèn)為，說9000億元投資保障住房增加了房地產(chǎn)市場觀望氣氛，給樓市回暖帶來了壓力，其實是夸大了保障型住房對商品房市場的沖擊。

    首先，從保障房供應(yīng)政策機(jī)制等看，保障房與商品房是兩個相對割裂的市場。經(jīng)濟(jì)適用房解決的是中低收入群體的住房困難，而商品房市場主要是為中高收入以上的群體改善住房提供資源。因此，保障房和商品房的目標(biāo)群體存在差異。我們通常所說的市場上的住房具有鮮明的雙重屬性，既是消費(fèi)品，也是一種投資產(chǎn)品。保障房屬于一種滾動性的社會公共資源，它不得出租、出借、經(jīng)營或違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓，只能自住，當(dāng)你不住時選擇的路子只有一條：退出，因為后面還有人要住。這也就是說保障房只能是住房的消費(fèi)市場，而非住房的投資市場。也正是基于此考慮，政策規(guī)定，保障房一定是小戶型，而且只能是每戶一套。過去在保障房中出現(xiàn)的大房型以及開豪華車的高收入者擁有的情況并不是制度設(shè)計上的錯誤，而是執(zhí)行過程中的偏差。

    其次，從房地產(chǎn)市場的容量來看，全國每年銷售商品住房約550萬套左右。保障性住房當(dāng)中的200萬套廉租房和100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程是政府的“托底”工程，與商品房市場是沒有關(guān)系的。對商品房市場有關(guān)系的400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，平均每年130多萬套約占整個商品房市場的20%～25%，應(yīng)該說這個比例是比較恰當(dāng)?shù)?，之所以認(rèn)為每年130多萬套經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模過大，主要因為我們過去的規(guī)模過小，過去幾年我國經(jīng)濟(jì)適用房平均每年占房地產(chǎn)市場的份額僅為5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求，導(dǎo)致相當(dāng)一部分人擠入商品房市場，這是引起房價快速上漲一個重要方面。目前這種規(guī)模，不僅可以解決較多家庭的住房困難問題，而且也是對過去保障房不足的補(bǔ)課。

    第三，從中央政府最近出臺的一系列“救市”政策來看，無論是降低契稅還是有限度解禁“二套房”，目標(biāo)指向非常明確，那就是不保房價保市場，不保開發(fā)商保民生。中央加大保障性住房的投資力度，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，將分流商品房市場需求，抑制房價大幅反彈。

    9000億元投資不僅僅是一個數(shù)字，其深刻含義就在于它是政府保增長、促內(nèi)需政策的一個重要組成部分。在當(dāng)前全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下，中央希望中國經(jīng)濟(jì)能夠保持平穩(wěn)增長。在出口受阻的情況下，那么擴(kuò)大投資和刺激內(nèi)需顯然是必由之路。在現(xiàn)階段，比較理想的做法是投資和消費(fèi)兩者并舉，而刺激房地產(chǎn)對這兩方面都有推動作用。

    與十年前通過住房商品化來拉動經(jīng)濟(jì)增長不同,現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是增加保障性住房投資。具體而言,今后三年內(nèi),全國將新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,平均每年達(dá)3000億元。平均每年3000億元的投資規(guī)模相當(dāng)于2007年全國房地產(chǎn)實際完成投資額2.5萬億元的12%，全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等許多行業(yè)將直接創(chuàng)造新的需求。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,加大住房保障投資對拉動固定資產(chǎn)投資和刺激消費(fèi)有雙重促進(jìn)作用。通過這些大規(guī)模住房保障投資,可以促進(jìn)居民住房消費(fèi)。另外,居民在獲得住房保障后,還能降低對未來的風(fēng)險預(yù)期,加大其他家庭消費(fèi)。

    由此可見，9000億元投資既是中央政府保投資促增長、保民生促內(nèi)需的一大“利器”，同時也是拉動國民經(jīng)濟(jì)的重要“引擎”。因此，9000億元的投資需要的是落實到實處，而不是架空它。