降價(jià)方能使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾信心

中新網(wǎng)1月16日電《香港商報(bào)》16日刊出學(xué)者易憲容的文章認(rèn)為，目前內(nèi)地房?jī)r(jià)過(guò)高是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)過(guò)程中的一大障礙，如果這個(gè)障礙不除去，會(huì)導(dǎo)致居民的收入分配嚴(yán)重不公、居民消費(fèi)能力減弱、中國(guó)經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展、傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式不能改變。在這種情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)何以可能？因此，中央政府應(yīng)有明確態(tài)度，借助于全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整，讓高房?jī)r(jià)的畸形經(jīng)濟(jì)改變過(guò)來(lái)。降價(jià)是目前中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)確立信心的一條路。

文章摘錄如下:

就目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，盡管問(wèn)題繁多、千頭萬(wàn)緒，但關(guān)鍵還在于讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資者手上的住房銷售出去，讓中國(guó)的住房消費(fèi)者真正愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

降利率對(duì)消費(fèi)影響不大

2008年，無(wú)論是地方政府還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都認(rèn)為住房銷不出去是因?yàn)?007年中央出臺(tái)的緊縮貨幣政策，就在于中央政府關(guān)于房地產(chǎn)的359號(hào)檔，只要讓這些政策重新調(diào)整，那么內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)走向2006-2007年那瘋狂發(fā)展之路。

也正是在這種觀念指導(dǎo)下，再加上正好遭遇美國(guó)次按危機(jī)，從2008年下半年開(kāi)始，不僅央行的貨幣政策出現(xiàn)了完全逆轉(zhuǎn)，由從緊的貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松的貨幣政策，而且出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)的信貸稅收優(yōu)惠政策。

不過(guò)，在這一系列的房地產(chǎn)信貸稅收優(yōu)惠政策推出之后，不僅當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題沒(méi)有得到化解，反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的死結(jié)越來(lái)越難解，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面對(duì)的問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以投資為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用裣M(fèi)為主導(dǎo)，市場(chǎng)的價(jià)格也自然要調(diào)整。但是，由于對(duì)中央政府及地方政府持續(xù)性政策刺激的期待，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以為保持以投資者為主導(dǎo)的價(jià)格也能夠讓消費(fèi)需求釋放出來(lái)，但實(shí)際上并非如此。

當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)者為主導(dǎo)時(shí)，一定要讓消費(fèi)者有支付能力。就如住房建設(shè)部的領(lǐng)導(dǎo)人所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題仍然是房?jī)r(jià)過(guò)高，居民消費(fèi)者沒(méi)有這種支付能力。

有人會(huì)說(shuō)，目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策及信貸優(yōu)惠政策夠優(yōu)惠了，有契稅減免、利息下降、利息又7折優(yōu)惠等。如果在早幾年，這樣優(yōu)惠的政策出臺(tái)，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一忽悠，會(huì)有不少人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但是，現(xiàn)在的情況完全變了?，F(xiàn)在，民眾的房地產(chǎn)知識(shí)與信息有很大的長(zhǎng)進(jìn)，他們對(duì)問(wèn)題肯定有十分清楚的判斷。比如說(shuō)，對(duì)于購(gòu)買第一套住房者按揭貸款利息的優(yōu)惠，應(yīng)該是這些優(yōu)惠政策中最為吸引人的地方。如果一個(gè)人購(gòu)買住房要做按揭，其購(gòu)買住房貸款100萬(wàn)，做5年以上的長(zhǎng)期貸款，在2008年9月16日之前，每年要支付貸款利息為65790元，而在2008年12月23日之后，每年只要支付貸款利息41560元。這樣每年可省去利息成本2萬(wàn)多元，看上去很吸引。

但是，大家要注意，如果在房?jī)r(jià)下降20%的情況下，那么購(gòu)買住房不僅省去了本金20萬(wàn)元，而且即使以2008年9月16日優(yōu)惠政策沒(méi)有出臺(tái)之前的利率來(lái)計(jì)算，此人購(gòu)買住房每年的利息支付成本也只要52632元，看上去是比信貸優(yōu)惠政策后利率每年多了一萬(wàn)多元，但其本金一開(kāi)始就少付了20萬(wàn)，而這20萬(wàn)可以抵償近20年多付信貸優(yōu)惠利息。

更何況，在長(zhǎng)期按揭的貸款(20年或30年)中，這種優(yōu)惠利息是不可能維持的，只要經(jīng)濟(jì)環(huán)境一轉(zhuǎn)好，利息上調(diào)也是必然，信貸優(yōu)惠政策也得改變，個(gè)人支付利息成本自然上升。還有，從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)按揭對(duì)應(yīng)的是個(gè)人一生的收入流而不是當(dāng)期收入流。只要對(duì)這種經(jīng)濟(jì)原理有一點(diǎn)體悟，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)緊縮的情況下，住房消費(fèi)者就明白利率變化對(duì)其住房消費(fèi)者購(gòu)買決策的影響不會(huì)太大(對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)另當(dāng)別論)。

降價(jià)才能釋放需求

同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，不僅中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)為主導(dǎo)，而且面對(duì)美國(guó)次按危機(jī)，已經(jīng)出現(xiàn)全球性的經(jīng)濟(jì)衰退，無(wú)論金融資產(chǎn)的價(jià)格，還是實(shí)際商品的價(jià)格都全面向下調(diào)整。

2008年，全球許多國(guó)家股市的價(jià)格下跌一半以上了，中國(guó)股市的價(jià)格也下跌65%，不僅股市的價(jià)格快速下跌，而且全球各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有不下跌的，國(guó)際市場(chǎng)大宗商品的價(jià)格也全面快速下跌，比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價(jià)格都全面下跌。

但是，全球所有的金融資產(chǎn)及商品全面快速下跌的時(shí)候，中國(guó)內(nèi)地的房?jī)r(jià)則一枝獨(dú)秀，這是十分不正常的。正因?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)不調(diào)整，不以消費(fèi)者的支付能力來(lái)定價(jià)，中國(guó)居民巨大的房地產(chǎn)消費(fèi)需求完全被抑制，就出現(xiàn)一方面大量住房賣不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒(méi)有能力來(lái)購(gòu)買的情況。若房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不釋放出來(lái)，如何來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？ 

最近，不少人都在說(shuō)，2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，就在于房地產(chǎn)需求放大，就在于大量空置的住房銷售出去。這種說(shuō)法是對(duì)的。但是如何讓居民的消費(fèi)需求釋放出來(lái)呢？當(dāng)然有不少路可走，比如說(shuō)，提升居民收入水平，讓居民購(gòu)買支付能力迅速提高；或降低房?jī)r(jià)，讓居民有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于前者，在短期內(nèi)是不可能完成的。因此，要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放出來(lái)，只有一條路，就是降低房?jī)r(jià)。

目前內(nèi)地房?jī)r(jià)過(guò)高，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)過(guò)程中的一大障礙，如果這個(gè)障礙不除去，會(huì)導(dǎo)致居民的收入分配嚴(yán)重不公、居民消費(fèi)能力減弱、中國(guó)經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展、傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式不能改變、居民擴(kuò)大內(nèi)需更是無(wú)從談起。在這種情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)何以可能？因此，中央政府應(yīng)該有明確的態(tài)度，借助于全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整，讓高房?jī)r(jià)的畸形經(jīng)濟(jì)改變過(guò)來(lái)。降價(jià)，是目前中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)確立信心的一條路！