土地價(jià)值縮水 開發(fā)商利潤遭稀釋

土地壓頂，房企彎腰。盡管隨著樓市(樓市博客)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商已經(jīng)開始正視此前高價(jià)拿地、大肆囤地的風(fēng)險(xiǎn)，但如今土地價(jià)值的縮水已經(jīng)對(duì)他們的利潤造成沖擊。

　　今年不是“買地年”

　　主持人：去年土地流拍嚴(yán)重，您認(rèn)為今年房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的態(tài)度會(huì)否改變？

　　王震宇：其實(shí)土地流拍是兩方面的影響，一個(gè)是供應(yīng)，一個(gè)是需求。從接下來的土地需求而言，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的胃口是大大降低，可能降了七八成以上，因?yàn)檫^去兩年不少企業(yè)大肆買地，已經(jīng)囤積了不少。同時(shí)，今年開發(fā)商的壓力還是很大的，比如說看土地儲(chǔ)備，夠未來兩三年開發(fā)的話還比較合適，而那些囤了十年八年的地的，資金壓力顯而易見。今年對(duì)開發(fā)商來說都是“賣貨年”而不是“買地年”，未來拿現(xiàn)金才是最主要的一個(gè)目標(biāo)。所以在土地需求萎縮的情況下，就算地方政府能夠很快降低土地價(jià)格，房企也未必有這個(gè)出手能力。能夠買地的，可能是那些手持凈現(xiàn)金的企業(yè)，比如大部分香港房企，他們負(fù)債率才百分之十幾，而內(nèi)地房企可能高達(dá)百分之八十，對(duì)于后者，基本上未來一年就是“療傷”，把自己的資產(chǎn)負(fù)債重整，做到健康水平，再去買地。也可能有一些全國性的、向來不是過度擴(kuò)張的內(nèi)地房企還有繼續(xù)買地的能力，除此之外，過去那些為了上市擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的買家，今年基本上不會(huì)出現(xiàn)。

　　土地風(fēng)險(xiǎn)逐漸爆發(fā)

　　主持人：從房地產(chǎn)上市公司的角度考慮，如何對(duì)待土地所可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)？

　　王震宇：市場上所沉淀的土地約近10億平方米，其中凡是于2007年購入的土地大都因?yàn)閮r(jià)格過高而存在風(fēng)險(xiǎn)。如果依照2006年的土地成本和房地產(chǎn)上市公司2007年購入土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，多數(shù)公司都需要進(jìn)行規(guī)模不小的土地存貨減計(jì)。根據(jù)我們的評(píng)估，在雅居樂、碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、中國海外、綠城、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、SOHO中國(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、合景泰富、富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)9家內(nèi)房股中，2007年所獲土地的存貨減計(jì)量將達(dá)到403億元人民幣。

　　對(duì)于土地存貨減計(jì)量相對(duì)較高的公司而言，為了今后兩年的利潤增長空間，建議有能力的最好進(jìn)行一些減值撥備。至于提取多少撥備，很難給出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。實(shí)際上很多土地買下來后，還要看未來實(shí)際成型的產(chǎn)品，產(chǎn)品是高價(jià)還是低價(jià)，所以這方面有很多主觀因素，還要看企業(yè)對(duì)于未來的展望和預(yù)期。如果房價(jià)繼續(xù)下調(diào)，土地?fù)軅涞那闆r可能更常見。

　　兩成利潤視乎合理

　　主持人：那您對(duì)今年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力作何預(yù)期？

　　王震宇：現(xiàn)在大部分房企比較現(xiàn)實(shí)，會(huì)下調(diào)盈利預(yù)期。如果要問市場可以接受的價(jià)格水平，我想最終會(huì)穩(wěn)定在大概兩成毛利左右。未來的走勢就是大部分開發(fā)商利潤率會(huì)繼續(xù)走低，直到趨向于大概這個(gè)水平，這也才是市場可以接受、覺得合理的一個(gè)水平。我們也對(duì)一些內(nèi)房股作了調(diào)查和預(yù)測，利潤下降三成以上的很普遍，今年的銷售盈利則可能呈現(xiàn)分化加劇的局面。從內(nèi)房股的角度看，整體市盈率從去年年初的24倍左右跌到最低才5倍，然后反彈到目前大約9倍，未來我們預(yù)測大概會(huì)在8到12倍之間，因?yàn)橛脑鲩L不會(huì)太樂觀。

　　從宏觀方面來看，大部分上市房企問題不大，但是有些二線房企或正在準(zhǔn)備上市又買了很多高價(jià)土地的房企，今年沒有大量的資金，可能他們的風(fēng)險(xiǎn)最大；再就是比較小的房企，因?yàn)楦鞣N關(guān)系，他們可能只持有一兩塊地，管理比較保守，基本上也沒有資金壓力。所以，這次風(fēng)險(xiǎn)最大的反倒是中型房企，未必是大型的，因?yàn)樗麄兇蟮阶阋杂绊戙y行的借貸態(tài)度。