建設部又出新招：經濟租賃房

來自住房與城鄉(xiāng)建設部的消息，建設部可能將很快在全國推廣經濟租賃房。所謂經濟租賃房，針對的是買不起保障房又買不起商品房的“夾心層”。這是保障性住房的新模式，由此保障性住房將進一步擴大保障范圍。如果房地產市場形勢沒有大的波動，預計《經濟租賃房管理辦法》年內將會出臺。

　　無產權租賃

　　據(jù)悉，經濟租賃房的保障方式以無產權租賃為主，即政府籌資建設經濟租賃房之后，被保障對象不購買，只是租賃，并由政府提供補貼的方式。

　　目前，保障性住房有廉租房、經濟適用房和限價房三種。除廉價房外，經濟適用房和限價房都是以直接出售的方式提供給保障對象，購買者擁有全部產權或者受限制產權。比如在北京，根據(jù)有關規(guī)定，經濟適用房在居住滿5年之后才可以在公開市場轉讓。

　　除產權不同外，經濟租賃房與其他三種保障房的區(qū)別還在于保障對象不同。盡管各個城市的具體規(guī)定有所不同，但一般都約定廉租房針對城市最低收入階層，經濟適用房針對低收入階層，限價房針對既不夠資格申請經濟適用房又買不起商品房的中等收入階層。經濟租賃房的保障對象與限價房基本吻合，只是以無產權租賃為主。

　　經濟租賃房屬于政策性租賃房。接近建設部的人士透露，經濟租賃房研究工作開展已有一年多，目前正在醞釀《經濟租賃房管理辦法》。如果順利可能將在今年內出臺。與此同時，住房與城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新也在全國住房工作會議上提及了經濟租賃房所涉群體的住房問題，顯示了該工作的緊迫性。

　　盡管住房保障主要由各城市政府承擔，但保障體系建設的歷史顯示，通常建設部都會在各城市試驗的基礎上完善和制定管理辦法，再向全國推廣，以形成體系化、規(guī)范化的全國性保障體系，實際上一直在建設部的考慮范圍內。2008年3月，建設部住房保障司司長侯淅珉在接受中央電視臺采訪時就提出大力發(fā)展政策性租賃住房。更早的時候，經濟租賃房在青島、廈門等城市已經有所實踐。與現(xiàn)有方案不同的是，青島的經濟租賃房模式針對的對象是那些既不夠資格申請租賃廉租房，也無經濟實力購買經濟適用房的低收入階層。

　　2007年，建設部為此曾專門派人前往調研，并形成調研報告。該調研報告認為，青島的試驗啟示了政府對住房困難應有高度的政治責任，并稱，“青島市對低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善，無疑是住房制度改革的又一次深化，它將實現(xiàn)市場體系和保障體系對全社會住房需求的全面覆蓋。”

　　2008年，建設部在青島經驗的基礎上做了方向性調整，青島模式針對的低收入“夾心層”通過擴大廉租房保障對象來和經濟適用房實現(xiàn)無縫對接。經濟租賃房被轉而用于解決既不夠資格申請經濟適用房又無能力購買商品房的中等收入“夾心層”。

　　內部人士稱，除非房地產市場出現(xiàn)大幅度降價，以至于中等收入“夾心層”消失，經濟租賃房一定會推廣。

　　會否取代限價房？

　　細心的觀察人士會發(fā)現(xiàn)，經濟租賃房消息出籠之時，與之保障對象高度重合的《限價房管理辦法》卻遲遲未能出臺。去年底，有媒體報道原定2008年出臺的 《限價房管理辦法》已經被取消。這是否意味著經濟租賃房將會替代限價房？對此，建設部官員表示，經濟租賃房與限價房方式不同更體現(xiàn)公平，對商品房市場影響也較小，但并未聽聞要取消限價房。同時，北京市政府官員在北京市 “兩會”期間也公開申明，短期內北京市不會取消限價房。按照如此解答，則經濟租賃房與限價房有可能同時運行。

　　目前，關于限價房的爭論頗多。一種主要的觀點認為限價房與商品房對象接近，在房價下跌的情況下會沖擊商品房市場。而華遠集團董事長任志強(任志強博客)認為，政府要保證的是“人人有房住”而不是“人人有住房”。政府可以向保障對象提供大量租賃房，而非房屋資產。“買房是財產分配而不是住房保障。”任志強說。

　　事實上，保障性住房應當側重于租賃而非出售，租賃既有利于退出機制，也有利于政府控制一定租賃房源。這一點在學術界已形成共識。經濟租賃房的推出毫無疑問是符合以租賃為主解決住房保障的方向。