房地產(chǎn)調(diào)控有望進(jìn)一步松動(dòng)

　近日有消息稱，天津開始允許境外投資者用外幣保證金拍地。顯然，在房地產(chǎn)投資和需求雙雙遇冷的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在從“緊縮”向“擴(kuò)張”轉(zhuǎn)變，全國樓市(樓市博客)在春節(jié)后有望進(jìn)一步松綁。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，就目前財(cái)政情況和未來支出計(jì)劃看，2009年繼續(xù)出臺(tái)新減稅政策的可能性不大，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，二套房貸收緊、限制外資直投、“70/90”戶型政策等以抑制房地產(chǎn)熱為目的的調(diào)控政策，在牛年中則最有可能出現(xiàn)松動(dòng)。另外，進(jìn)一步降息和降低存款準(zhǔn)備金率，也將是春節(jié)后可能出臺(tái)的樓市利好政策之一。

　　2008年最后一天，國務(wù)院公布的第546號(hào)令顯示，自2009年1月1日起，廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。同時(shí)，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇”。內(nèi)外資房產(chǎn)稅合并統(tǒng)一后，外資投資房屋租金收入稅率將由此前的18%降為12%。這是自2006年171號(hào)文設(shè)定“限外”政策以來，中央第一次“有限放松”對(duì)外資投資房地產(chǎn)的限制。

　　其實(shí)，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地，按照房價(jià)、地價(jià)或租價(jià)向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對(duì)象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)。廢止城市房地產(chǎn)稅將令外資資本流動(dòng)更加自由。對(duì)外資房企進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的稅收減免政策，也可能預(yù)示著，未來決策層可能放松外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

　　在二套房貸領(lǐng)域，政策松動(dòng)的預(yù)期日益增強(qiáng)。根據(jù)國辦意見，在落實(shí)居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　目前，部分商業(yè)銀行已對(duì)還清房貸的第二套住房購買者采用基準(zhǔn)利率，不用上浮10%；而部分股份制銀行則能享受貸款利率15%的優(yōu)惠政策。顯然，為刺激改善型住房需求的釋放，二套房貸政策將成新一輪樓市提振計(jì)劃的焦點(diǎn)。

　　提振房地產(chǎn)需求的同時(shí)，前兩年為調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)而出臺(tái)的“90平方米以下中小戶型不得低于70%”的調(diào)控政策也有可能放寬。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，目前房地產(chǎn)市場存貨價(jià)值雖然很高，但其中很大一部分還是土地，處于未開工狀態(tài)。其中，開發(fā)商受規(guī)劃限制而延緩開工是重要原因之一。

　　因此,放寬戶型限制政策，推動(dòng)地產(chǎn)商開發(fā)適應(yīng)市場的產(chǎn)品，加大包括改善型產(chǎn)品和中高端產(chǎn)品在內(nèi)的各類戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，也應(yīng)是樓市刺激計(jì)劃、調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。