未來外資進入中國地產(chǎn)領域趨勢分析

盡管全球經(jīng)濟環(huán)境不景氣，國內(nèi)“限外政策”仍然持緊，但我們認為國內(nèi)樓市長期還是看好的，當前，外資進入我國房地產(chǎn)領域主要有幾大特點：

1、未來外資投資將重點關注二三線城市。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)長期跟蹤：在投資區(qū)域的選擇上，國外投資機構(gòu)主要集中在長三角、珠三角和環(huán)勃海三大經(jīng)濟圈的主要城市，如北京、上海、廣州等，并日益深入到正發(fā)力上行的二三線城市房地產(chǎn)市場。

央行上海總部發(fā)布《中國區(qū)域金融穩(wěn)定報告（2007）》稱，“在人民幣升值預期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)。”目前外資進入的二三線城市主要為成都、重慶、武漢、蘇州等，其他諸如南京、杭州、寧波等城市，也都有外資大舉進入跡象。“2008年通過商務部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”則顯示，截至2008年6月，400余家獲批備案企業(yè)中，常州、成都、重慶、大連、無錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市。

2、外資投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型以寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)為主，并逐漸擴散到工業(yè)地產(chǎn)、公寓等多種物業(yè)類型

外資投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型主要為寫字樓、大型商業(yè)中心、高端住宅，并逐步擴散到優(yōu)質(zhì)服務型公寓、五星級酒店、工業(yè)地產(chǎn)項目等。從近年來外資投資中國的物業(yè)類型分布來看，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓一直占據(jù)了相當大的比重，2006年寫字樓和商業(yè)的比重達到59％；而2007年外資開始大規(guī)模進入工業(yè)地產(chǎn)，當年投資比例達到17％，酒店的投資比重也從上年的3.4%上升到8％；2008年服務式公寓吸引到了更多的關注，截至7月所占比重達到45.5%，外資在中國房地產(chǎn)的投資領域日趨廣泛。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對投資機構(gòu)的調(diào)查，目前外資除對具有稀缺性物業(yè)感興趣外，同時對具有成長性綜合類物業(yè)特別是成規(guī)模，定位準確，有產(chǎn)業(yè)背景的區(qū)域標志項目表達了強烈的投資意愿。

3、進入行業(yè)由直接開發(fā)和代理服務向物業(yè)收購、土地收購擴散，并涵蓋到物業(yè)管理、租賃經(jīng)營、建筑設計等全產(chǎn)業(yè)鏈

最早介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的港資公司在房地產(chǎn)開發(fā)和代理服務上占得先機。此后海外機構(gòu)投資者全面進入房地產(chǎn)設計、開發(fā)、經(jīng)營、中介服務和投融資等各個環(huán)節(jié)，2008年7月，由德國ＬＴＫ設計事務所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫等六大機構(gòu)共同組成的合資跨國機構(gòu)洲聯(lián)集團正式亮相，反映了外資對房地產(chǎn)市場的進入已經(jīng)逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領域延伸到物業(yè)管理、中介服務、租賃經(jīng)營和金融投資、房產(chǎn)研發(fā)設計、中介服務等領域。土地市場也開始進入外資的關注范圍，今年以來外資開始直接進入國內(nèi)土地一級市場從事項目開發(fā)。今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，全部底價成交，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌，成交總價6.5億元。而一家英國基金正準備接手南京中心城區(qū)一地塊，土地價格高達45億元。

4、外資投資形式由直接投資轉(zhuǎn)向整體收購和股權(quán)合作

早期進入內(nèi)地樓市的港資企業(yè)傾向于直接的房地產(chǎn)開發(fā)，但近年來投資者更加偏向于房地產(chǎn)項目的尾盤階段性投資和整體收購，從而縮減房地產(chǎn)開發(fā)的投資建設周期，規(guī)避較高的交易成本和資金沉淀風險；在企業(yè)層面，則更加傾向于收購我國房地產(chǎn)公司的債券和股票，通過證券市場轉(zhuǎn)嫁資金風險；更加傾向于借助地產(chǎn)基金吸引境外資本。