銷售阻力巨大 2009年龍頭房企降價幅度會更猛

近日，碧桂園宣布，截至2008年12月31日，公司實現(xiàn)合同銷售額175億元，同比增長10.6%。此前，金地、中海、保利、世茂等企業(yè)都宣布2008年的銷售額超過了100億元，這些企業(yè)的銷售額都較2007年出現(xiàn)了較大幅度的增長。與此同時，包括萬科、富力、世茂在內(nèi)的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，紛紛宣布今年的銷售目標(biāo)將會高于去年。

　　擴大推盤量

　　香港世茂房地產(chǎn)董事會秘書前日表示，今年世茂房地產(chǎn)將推30余盤上市，目標(biāo)銷售額將達(dá)到150億元。已公布今年銷售目標(biāo)的富力地產(chǎn)，雖然220億元的金額比去年的160億元多了不少，但銷售規(guī)模大幅度增加，擴展到38盤的供應(yīng)總量。金地上海公司的有關(guān)人士介紹，今年金地在上海的項目將加大投資規(guī)模。

　　除了上述已公布銷售計劃的房企外，其余大多數(shù)房企暫時仍然沒有明確今年的銷售任務(wù)和指標(biāo)，但是都明確表示今年的銷售量將會較去年增加不少。

　　這些行業(yè)領(lǐng)頭羊的表態(tài)，顯示出今年市場的供應(yīng)量將大大高于去年。顯然，今年房企不再指望通過提高樓盤售價來增加銷售業(yè)績，而是通過提高銷售量實現(xiàn)銷售目標(biāo)。

　　銷售阻力巨大

　　據(jù)監(jiān)測，去年全國在建的商品住宅總量達(dá)到20多億平方米的規(guī)模，有15億平方米左右的規(guī)模需要在今年消化。此前有媒體曾統(tǒng)計，北京、上海、廣州三地可售住宅面積約為2800萬平方米，消化上述存量房至少需要兩年多的時間。

　　如此大規(guī)模的供應(yīng)量，對今年房企賣房將帶來巨大的壓力。此前，某房企市場部經(jīng)理稱，按目前的趨勢，一個年銷售計劃40多萬平方米的公司，能在一個月賣掉1萬平方米，已是非常不錯的業(yè)績。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)如果要完成今年的銷售目標(biāo)，必須確保每一個樓盤的銷售率超過百分之六七十，項目開盤當(dāng)月的銷售量至少要達(dá)到20%以上。

　　此前，萬科董事長王石便預(yù)言，今年的市場會比去年更為嚴(yán)峻。潘石屹指出，近七成房企財務(wù)狀況不佳，他們需要賣出手中滯銷的房源。

　　降價幅度將會更猛

　　最新報告顯示，寧波、重慶、成都、北京、南京和福州六個城市成為2008年全國新建商品住宅成交量下滑的重災(zāi)區(qū)，成交量分別下滑了61.9%、54.9%、49%、39.2%、39.1%和39%。全國房價下跌最大的城市——廣州跌幅達(dá)到15.1%。分析師薛建雄由此認(rèn)為，只有房價的大幅回調(diào)，才能刺激這些城市成交量的回暖。

　　包括世茂等房企，雖然都強調(diào)今年的銷售業(yè)績會較去年提高，但卻無法保證今年的經(jīng)營利潤率會高于去年。大部分房企表示，樓盤的銷售價格和銷售利潤要根據(jù)市場作出必要的調(diào)整。

　　萬科總裁助理肖莉預(yù)計公司2008年的經(jīng)營利潤率 （扣除營業(yè)稅等影響）為26%左右，2009年為20%～22%。中金公司的報告預(yù)測，2009年主要房企的盈利將在2008年基礎(chǔ)上下調(diào)5%～10%。