2009年不打“隔山?！?如何抄準(zhǔn)樓市底？

2008年經(jīng)濟(jì)發(fā)展“變幻莫測(cè)”，不少人在這一年的樓市中或付出昂貴學(xué)費(fèi)，或游走在愛(ài)與痛的邊緣。孫子兵法中有“知己知彼方能百戰(zhàn)不殆”之說(shuō)，這一說(shuō)法已流傳千年，并被無(wú)數(shù)的事實(shí)證明是真理。

　　牛年伊始，眾人期盼借著牛年的“鴻運(yùn)”能夠股票解套、樓市抄底,好好地“牛氣”一把。買還是不買？購(gòu)房者應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這一“敵情”反復(fù)偵查，否則就只能“隔山打牛”了。

　　買在高點(diǎn)

　　50天后選擇退房

　　每次路過(guò)得而復(fù)失的房子，孫靖都不由自主地心里一堵。去年11月，孫靖退掉了原本打算今年當(dāng)婚房的兩居，結(jié)束了50多天短暫的“有產(chǎn)階級(jí)”時(shí)代。

　　2008年9月，孫靖和女友籌了20萬(wàn)首付款，買下東四環(huán)百子灣附近一套總價(jià)100萬(wàn)元的期房，來(lái)年3月交房。盡管此后每個(gè)月孫靖都得還上5000塊錢(qián)的房貸，但在他看來(lái)，這是擁有一個(gè)家必不可少的基礎(chǔ)。

　　一進(jìn)入2008年，關(guān)于房?jī)r(jià)要跌的說(shuō)法就彌漫在京城樓市上空。一直有買房打算的孫靖心里隱約閃爍出一點(diǎn)夢(mèng)想即將成真的火花。

　　他每天上班的時(shí)候也要偷空去幾個(gè)有名的地產(chǎn)論壇“潛水”，看“多軍”和“空軍”之間唇槍舌劍的激烈論戰(zhàn)；到了周末，要么和女友轉(zhuǎn)戰(zhàn)城市東北面的大小樓盤(pán)搜集情報(bào)，要么就到最近兩年買了房的朋友家里“參觀學(xué)習(xí)”。

　　半年過(guò)去，孫靖的耐心漸漸銷蝕殆盡。雖說(shuō)通州等地的房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但是城里的房?jī)r(jià)依然有升無(wú)降，他開(kāi)始擔(dān)心堅(jiān)挺的北京樓市會(huì)繼續(xù)飆升。這時(shí)，新聞里某些地方政府出手托市的消息擊破了孫靖的心理防線，他覺(jué)得房?jī)r(jià)是不可能降了，不如抓住降息周期的機(jī)會(huì)趕緊出手。

　　2008年9月，孫靖用每平方米將近1.6萬(wàn)元的價(jià)格買下了這套自己反復(fù)看過(guò)四次的房子。

　　然而捉摸不定的市場(chǎng)卻跟他開(kāi)了個(gè)玩笑。一個(gè)星期之后，該樓盤(pán)接下來(lái)一期的商住兩用小公寓，開(kāi)盤(pán)價(jià)只有每平方米1.4萬(wàn)元。國(guó)慶之后，價(jià)格更是跳水到了1.1萬(wàn)元。1.6萬(wàn)元這個(gè)價(jià)格再也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，孫靖明白自己正好買在了高點(diǎn)上，還沒(méi)到手的房子已然縮水近四分之一。接下來(lái)的一個(gè)月，孫靖托朋友找門(mén)路，軟硬兼施終于退掉了合同還沒(méi)焐熱的房子。

　　退掉房子之后的孫靖并不輕松，20萬(wàn)首付款就這么躺在了活期賬戶里。“房子我肯定得買！我就是傳說(shuō)中的‘剛需’?。∥也毁I房，我女朋友同意，她媽都不同意。這錢(qián)就不敢干別的了，房?jī)r(jià)一合適，隨時(shí)就得出手！”一說(shuō)到買房，孫靖的語(yǔ)調(diào)都提高了八度。

　　退房之后，他的生活又退回到了買房前的“潛水”和“學(xué)習(xí)”階段。最近，孫靖身邊對(duì)樓市有所關(guān)注的朋友分成了兩派，一派力挺他五月份之前出手——“只要過(guò)完年房?jī)r(jià)不跌，五月份之后一定會(huì)漲上去”；另一派則強(qiáng)烈建議他無(wú)論如何扛到下半年——“金融危機(jī)的影響才剛開(kāi)始，房?jī)r(jià)還得陰跌，下半年你再看吧！”

　　連公司里剛來(lái)一年多、一直租房住的學(xué)妹都給他支招：“我覺(jué)得你還是買6月份之前交的房子，七八月份租房的人特多，你一買下來(lái)趕緊租出去，能租個(gè)高價(jià)……”這個(gè)建議還沒(méi)說(shuō)完就被孫靖“封殺”了：“你是惦記著讓我便宜點(diǎn)租給你吧？”

　　經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次議論、討論、爭(zhēng)論之后，孫靖現(xiàn)在已經(jīng)不再關(guān)注“多空”對(duì)戰(zhàn)，也不再關(guān)心房?jī)r(jià)什么時(shí)候是低點(diǎn)。既然自己是板上釘釘?shù)?ldquo;剛需”，那么最重要的是合適的地段、面積和戶型，而非最低的價(jià)錢(qián)。

　　他面臨的已經(jīng)不是“買”與“不買”的問(wèn)題，而是買什么，怎么買的問(wèn)題：即使2009年遠(yuǎn)不是樓市的最低谷，至少優(yōu)惠的房貸政策和剛剛開(kāi)始的降息周期能讓自己買得更劃算。

　　捂緊錢(qián)袋

　　等待換房時(shí)機(jī)

　　“如果上天再給我一次機(jī)會(huì)，讓時(shí)光能夠倒流4年，我一定要對(duì)兩居室說(shuō)：買下你！如果一定要給這份沖動(dòng)定個(gè)價(jià)，我希望永遠(yuǎn)是5000元／平方米。”杜輝套用周星馳的“名言”，在博客中宣泄郁悶。

　　杜輝，有房一族，但小窩只是間一居室。2004年底，他花了30萬(wàn)元買了個(gè)55平方米的一居。牛年，他將榮升為爸爸，添丁加口，三個(gè)人顯然無(wú)法再屈身于一居室。“當(dāng)時(shí)沒(méi)想得太遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，放棄了兩居。”沒(méi)有一步到位的杜輝不禁嘬了嘬牙，狠狠拍了下大腿。

　　在一系列政府“組合拳”后，北京的房?jī)r(jià)開(kāi)始原地踏步甚至后退。杜輝搜房的腳步也逐漸放緩，“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太不穩(wěn)定了！等再降降，買套兩居室，把現(xiàn)在的租出去。”杜輝等待房?jī)r(jià)探底。

　　房?jī)r(jià)下跌讓已經(jīng)買房的人開(kāi)始擔(dān)心自己的房子縮水貶值；沒(méi)有買房想買房的人依然在喋喋不休地抱怨房?jī)r(jià)跌得還不到位，但與此同時(shí)，他們內(nèi)心的真正想法是——擔(dān)心自己買房之后房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，因此多數(shù)人繼續(xù)邊觀望邊抱怨。

　　顯然，還有很多和杜輝一樣等待房?jī)r(jià)觸底的觀望者，難以成為買房族，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為：房?jī)r(jià)可能還沒(méi)有到底，還會(huì)一直向下。

　　房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？是捂金還是出手？這樣的博弈依舊會(huì)在牛年上演。房子是一定要買的，但杜輝還是決定一家三口先擠在一居中等待：“我決定捂緊錢(qián)袋，尋找到一個(gè)性價(jià)比最好的房子再出手。”

　　長(zhǎng)線投資

　　專盯二手房

　　程新鋼是一家房屋中介的?？?，除了自住的房子，他還有兩套房子出租。最近一段時(shí)間，程新鋼有事沒(méi)事總愛(ài)到附近中介轉(zhuǎn)悠，打聽(tīng)有沒(méi)有“超值”的房子要出售。

　　對(duì)于“超值”，程新鋼的定義是：出國(guó)、資金周轉(zhuǎn)、失業(yè)等急于出售，而且定價(jià)便宜的房子。他的第二套房子就是這樣“淘”來(lái)的。一套靠近地鐵80多平方米的房子以52萬(wàn)在中介掛牌出售，經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)，程新鋼最后以51萬(wàn)成交。這套房子最高時(shí)升值了17萬(wàn)元，程新鋼卻沒(méi)有打算出售。“我更多的是做長(zhǎng)線投資，主要靠收取租金賺取回報(bào)。”與一般投資者不一樣，程新鋼幾乎不“碰”新樓盤(pán)。他說(shuō)，地產(chǎn)商都很精明，新樓盤(pán)的價(jià)格水分比較大，搞不好就會(huì)被套進(jìn)去。尤其目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，新盤(pán)定價(jià)已透支升值空間，投資風(fēng)險(xiǎn)大。

　　“房貸利率低、價(jià)格降，該再出手了。”除了中介，尋找報(bào)紙廣告中的“獵物”，也成了程新鋼每日“必修課”。他很滿意“淘”來(lái)的兩套房子：“都是交通比較方便的地方，每個(gè)月總租金超過(guò)4000元。”

　　專家點(diǎn)評(píng)

　　上半年可能有抄底機(jī)會(huì)

　　近日，北京市社科院發(fā)布《北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告藍(lán)皮書(shū)》中有關(guān)專家認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)降幅不會(huì)很明顯。同時(shí)，在這期間商品房銷售量會(huì)繼續(xù)有所回升。如果2009年下半年國(guó)際金融危機(jī)不繼續(xù)惡化，中國(guó)一系列保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策切實(shí)有效，預(yù)計(jì)屆時(shí)北京的商品房銷售價(jià)格將會(huì)重新抬升。因此2009年上半年，對(duì)真實(shí)住房需求的購(gòu)房者將是一個(gè)比較好的出手機(jī)會(huì)。

　　律師張志曉(房地產(chǎn)公司法律顧問(wèn))：

　　從具體的房?jī)r(jià)技術(shù)層面看，房?jī)r(jià)的迅速推高，一是炒房人炒起來(lái)的，二是從房?jī)r(jià)迅速高漲使一部分人怕房?jī)r(jià)再漲更買不起的恐慌性購(gòu)買，三是人民幣升值和房地產(chǎn)價(jià)格上漲使一部分外資進(jìn)入中國(guó)投資于房地產(chǎn)。

　　鏈接：北京商品房均價(jià)有望降到8000元

　　北京市社科院發(fā)布的《北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告藍(lán)皮書(shū)》中預(yù)測(cè)，認(rèn)為不論從國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，還是從北京房地產(chǎn)近期走勢(shì)來(lái)看，北京商品房銷售均價(jià)仍將維持下跌的態(tài)勢(shì)，到2009年下半年如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)才有轉(zhuǎn)機(jī)。

　　北京市社科院認(rèn)為，接下來(lái)的一到兩個(gè)月，由于限價(jià)房集中銷售，商品房銷售均價(jià)將會(huì)有比較大的降幅，可能會(huì)出現(xiàn)再降10%到20%的局面。也就是說(shuō)，商品房銷售均價(jià)有可能降到每平方米8000元左右。但這個(gè)均價(jià)是用當(dāng)期的銷售額除以銷售面積得到的價(jià)格，不同于統(tǒng)計(jì)局所公布的房屋銷售價(jià)格，也不是某個(gè)區(qū)域某個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)，不同地理位置、不同居住環(huán)境、不同戶型和朝向的房屋價(jià)格肯定存在差異，因此不應(yīng)機(jī)械套用。 (內(nèi)容僅供參考，不做投資建議)