下行趨勢(shì)難改 海外私募資本潛入二三線城市

盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體下行趨勢(shì)暫時(shí)難改，但商業(yè)地產(chǎn)，尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在近期卻成為部分資本的追逐目標(biāo)，專(zhuān)家預(yù)計(jì)明年將是外資收購(gòu)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。

　　資本紛紛涌入

　　"現(xiàn)在正有一批外資活躍在國(guó)內(nèi)的二三線城市，準(zhǔn)備抄底商業(yè)地產(chǎn)。"國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)DT Z戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞日前透露，近半年以來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，但商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為外國(guó)投資者的目標(biāo)，一批來(lái)自澳大利亞等國(guó)的基金正積極考察商業(yè)地產(chǎn)，并在沈陽(yáng)等地下單購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)。其中，由于看好中國(guó)消費(fèi)前景，商鋪成為最為搶手的投資標(biāo)的，其次是寫(xiě)字樓;由于二線城市投資成本較低，受到了更多投資者的關(guān)注，有專(zhuān)家估計(jì)，已有約5億美元的私募資金在中國(guó)的二三線城市接盤(pán)。

　　日前，美國(guó)華平基金一次性投資1億美元整體收購(gòu)西安大唐不夜城A地塊10萬(wàn)平方米商建物業(yè);中東歐規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)達(dá)通則制定了在中國(guó)二三線城市發(fā)展的策略，2008年底拿下大連29萬(wàn)平方米商業(yè)用地，2009年1月在成都投資的凱丹廣場(chǎng)動(dòng)工。

　　對(duì)此，DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部(商鋪)主管聶綺冰表示，投資商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好時(shí)更容易獲得高額回報(bào)，預(yù)計(jì)明年將是外資收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。

　　與外資不謀而合，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大佬馮侖 潘石屹 也多次在不同場(chǎng)合表示看好商業(yè)地產(chǎn)前景。萬(wàn)通董事局主席馮侖表示，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，"住宅產(chǎn)業(yè)深受政策因素影響，逐步脫離理性商品市場(chǎng)規(guī)律，讓我們?cè)絹?lái)越難判斷了;而商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)化程度高，要特別關(guān)注，我們希望在這些領(lǐng)域的創(chuàng)新可以得到市場(chǎng)的回饋，可以得到變現(xiàn)的機(jī)會(huì)。"

　　馮侖認(rèn)為，未來(lái)三到五年間，我國(guó)商業(yè)住宅供應(yīng)十分充足，住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)空間有限。在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市值遠(yuǎn)大于住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)。"在上一個(gè)房地產(chǎn)蜜月當(dāng)中，我們?yōu)槿蜇暙I(xiàn)了一個(gè)最大的住宅公司--萬(wàn)科，我個(gè)人認(rèn)為下一個(gè)蜜月來(lái)的時(shí)候，我們會(huì)為全球貢獻(xiàn)一個(gè)最大的商用不動(dòng)產(chǎn)公司"。

　　二線城市成主戰(zhàn)場(chǎng)

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)，DTZ戴德梁行華北區(qū)董事張家鵬認(rèn)為投資群"看完印度、看完越南、看完歐洲美國(guó)，仍只有中國(guó)有利可圖"。他表示，從全球范圍來(lái)看，中國(guó)市場(chǎng)穩(wěn)定，并且"起碼還是在增長(zhǎng)";長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)仍需解決城市化問(wèn)題，二線城市是目前的最大主力。而商業(yè)地產(chǎn)和住宅的屬性完全不一樣，除非經(jīng)濟(jì)體發(fā)生本質(zhì)變化才會(huì)受到市場(chǎng)影響，不像住宅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一旦下滑就會(huì)遭遇打壓。以北京為例，眼下兩極化發(fā)展趨勢(shì)明顯，雖然整體租金下滑，但核心物業(yè)的租金仍然在上漲。而此前第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，除北京、上海等城市外，不少城市仍缺乏足夠的商用物業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展配套，以天津?yàn)槔?，甲?jí)寫(xiě)字樓僅有30萬(wàn)平方米，符合甲A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓約為10萬(wàn)平米，整個(gè)城市的甲A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓體量甚至不如北京CBD區(qū)域一棟寫(xiě)字樓。其他二、三線城市的供求情況更不容樂(lè)觀。

　　數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)北京、深圳、上海、廣州、天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、長(zhǎng)沙、南昌、蘇州、大連、青島、西安等16個(gè)城市的投資額數(shù)據(jù)，二三線城市在2008年得到更多資金的支持，投資額增幅明顯高于全國(guó)平均水平。1-11月，京深滬廣四大城市投資額同比增速分別為-7.1%、1.7%、4.7%、13.4%。二三線城市中，西安、南昌、天津分別為39.8%、35.0%、28.9%，蘇州、大連、杭州等城市投資額增速均超過(guò)20%。而造成這種情況的原因或是由于二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，房?jī)r(jià)/地價(jià)水平相對(duì)較低，市場(chǎng)空間相對(duì)較大;另外，以深圳、上海為首的一線城市08年房?jī)r(jià)降幅較為明顯，一定程度上影響了當(dāng)?shù)赝顿Y者的信心。

　　懸念仍存

　　盡管不少資本逆勢(shì)流入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，但在房地產(chǎn)整體行業(yè)下行趨勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)能否獨(dú)善其身懸念猶存。

　　2008年1-11月，我國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資額為19332.66億 元，同比增長(zhǎng)25.21%;辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額分別為923.15億元和2695.44億元，分別同比增長(zhǎng)0.04%和16.08%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅投資增幅仍遠(yuǎn)高于非住宅物業(yè)投資原因有兩點(diǎn)：第一，商業(yè)地產(chǎn)投資周期更長(zhǎng)，資金規(guī)模要求更高，在市場(chǎng)調(diào)整期，企業(yè)更傾向于選擇投資周期相對(duì)較短、資金需求相對(duì)較低的住宅項(xiàng)目;第二，歷史累計(jì)效應(yīng)，2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度較大，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額等指標(biāo)降幅明顯(1-11月分別同比下降18.3%和19.75%)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性，多數(shù)企業(yè)在2006-2007年期間大舉擴(kuò)張期時(shí)，在物業(yè)類(lèi)型選擇上更傾向于住宅市場(chǎng)(2006-2007年住宅市場(chǎng)投資額增幅均高于非住宅市場(chǎng))，因此2008年企業(yè)在放緩?fù)顿Y時(shí)，住宅市場(chǎng)因?yàn)閾碛懈嗟臍v史項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，仍會(huì)保持較高的投資增速。

　　此外，專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)的私募股權(quán)投資也陷入低谷。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生12筆私募股權(quán)投資案例，比去年減少了22筆，披露的投資金額為17.10億美元，比去年減少22.49億美元，投資案例數(shù)和投資金額的下降幅度均超過(guò)了50%。

　　與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的甩賣(mài)趨勢(shì)仍在繼續(xù)，李嘉誠(chéng)近期相繼拋售位于長(zhǎng)寧區(qū)的上海黃金城道商鋪及浦東的御翠園8棟商業(yè)別墅及會(huì)所;商業(yè)地產(chǎn)退地大單出現(xiàn)，郭鶴年旗下的嘉里建設(shè)和香格里拉日前聯(lián)合宣布，"放棄購(gòu)買(mǎi)唐山市地塊之權(quán)利"，按照此前計(jì)劃，該地塊將用作酒店、住宅和商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)。為此，兩公司將合計(jì)支付2390萬(wàn)港元的退地罰金。盡管存在分歧，但二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)仍然被部分資本所看好。而此前中國(guó)證券報(bào)記者在采訪溫州投資者時(shí)，他們亦表示在住宅市場(chǎng)無(wú)利可圖的情況下，已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向二三線城市和商用不動(dòng)產(chǎn)，目的在于博取租金長(zhǎng)期收益。2009年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)難改的背景下，商業(yè)地產(chǎn)、特別是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)亮色。