上海樓市價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā) 個(gè)別樓盤(pán)降幅可達(dá)30%

春節(jié)過(guò)后展望今年樓市，“價(jià)格戰(zhàn)”、“大幅降價(jià)”的聲音不絕于耳，儼然山雨欲來(lái)之勢(shì)。

　　春節(jié)前最后一周，在新浪·潤(rùn)島上海房地產(chǎn)傳媒聯(lián)合機(jī)構(gòu)舉行的“攜手2009上海地產(chǎn)年度高峰論壇”上，上海市住宅保障和房屋管理局副局長(zhǎng)龐元有過(guò)這樣一番表述：展望5年、10年之后的上海房地產(chǎn)簡(jiǎn)單，但要展望2009年上半年上海樓市走勢(shì)，太難了。

　　供應(yīng)量激增首先將考驗(yàn)樓市供求關(guān)系和房?jī)r(jià)走向。權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上海預(yù)期可上市的新建住宅樓盤(pán)可達(dá)165個(gè)項(xiàng)目2237萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于去年1230萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，更是去年907萬(wàn)平方米商品住宅銷(xiāo)售量的2.5倍。

　　不過(guò)，龐元強(qiáng)調(diào)，上海樓市不會(huì)也不能像2008年的股市那樣出現(xiàn)大幅波動(dòng)或者大跌，維持市場(chǎng)穩(wěn)定并繼續(xù)完善住房保障體系建設(shè)，將是今年有關(guān)政府部門(mén)的首要任務(wù)。

　　價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)？

　　“去年的銷(xiāo)售任務(wù)僅僅完成了約一半，存量加上新增項(xiàng)目的推盤(pán)量，今年我們的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)確實(shí)很重。”春節(jié)上來(lái)，滬上某大型開(kāi)發(fā)商一位不愿透露姓名的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向記者坦言，“今年上半年，如果再不能獲得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，真的熬不下去了。”

　　另一方面，上海市官方對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度已經(jīng)非常明確，大漲是絕對(duì)不能接受的。

　　在參加市十三屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議徐匯代表團(tuán)審議時(shí)，中共中央政治局委員、市委書(shū)記俞正聲明確表示“房?jī)r(jià)不能高，不能再漲了。”讓所有的開(kāi)發(fā)商心領(lǐng)神會(huì)。

　　根據(jù)記者節(jié)后與滬上諸多開(kāi)發(fā)商人士的交流發(fā)現(xiàn)，絕大部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)擺好更低迷行情到來(lái)的心理準(zhǔn)備。

　　首先是來(lái)自嚴(yán)峻供求關(guān)系的壓力。

　　根據(jù)上海易居中國(guó)報(bào)告，預(yù)期今年上市多達(dá)165個(gè)的新建住宅樓盤(pán)共2237萬(wàn)平方米，分別分布在中心10區(qū)(浦西九區(qū)加浦東)67個(gè)、近郊6區(qū)(閔行、寶山、嘉定、南匯、松江、青浦)71個(gè)、遠(yuǎn)郊3區(qū)(崇明、奉賢、金山)27個(gè)。

　　與去年相比，突然放量的供應(yīng)，幾乎注定了今年慘烈的市場(chǎng)銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)。

　　其次，去年大部分房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未能達(dá)到預(yù)期，已經(jīng)出現(xiàn)資金壓力的不在少數(shù)，今年銷(xiāo)售回籠資金若依舊未能有所作為，企業(yè)將面臨更為嚴(yán)重的困境。

　　世茂(0813.HK)、富力(2777.HK)、萬(wàn)科(000002.SZ)、金地(600383.SH)等龍頭企業(yè)都在年報(bào)中宣布2009年的銷(xiāo)售額要有較大的提高，而其背后也是巨大的存量壓力。世茂房地產(chǎn)今年積壓要上市的樓盤(pán)達(dá)到30個(gè)之多，富力地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))更是達(dá)到38個(gè)?？梢?jiàn)，去年積壓在開(kāi)發(fā)商手上的大量房源，需要在今、明兩年上市消化。

　　例如，即使是穩(wěn)坐上海本土開(kāi)發(fā)商頭把交椅的上海綠地集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))，2008年年初計(jì)劃銷(xiāo)售收入突破500億元，最終的全年銷(xiāo)售收入則為350億元。而其他大部分中小開(kāi)發(fā)商，日子則更為艱難，官方資料顯示，滬上連續(xù)數(shù)月零成交的樓盤(pán)并不在少數(shù)。

　　“綠地集團(tuán)2009年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是，在去年的基礎(chǔ)上，確保主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)突破10%以上的增長(zhǎng)速度，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)20%以上的增長(zhǎng)速度，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量等三個(gè)指標(biāo)突破500億元。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良向記者表示。

　　綠地僅僅是一個(gè)縮影，在其背后，則是更多的開(kāi)發(fā)商龐大上市供應(yīng)量躍躍欲試。從市場(chǎng)供求關(guān)系和開(kāi)發(fā)商本身處境角度看，價(jià)格戰(zhàn)并非空穴來(lái)風(fēng)。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，節(jié)后樓盤(pán)的價(jià)格戰(zhàn)將一觸即發(fā)，個(gè)別樓盤(pán)的降幅可達(dá)30%。

　　但是，去年取得較好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商則堅(jiān)持原有路線，避開(kāi)價(jià)格戰(zhàn)。位于上海五角場(chǎng)核心地段的唯一可售新盤(pán)——創(chuàng)智坊開(kāi)發(fā)商瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司市務(wù)及銷(xiāo)售部副總經(jīng)理戴亞倫向記者表示，創(chuàng)智坊不會(huì)加入價(jià)格戰(zhàn)。

　　完善保障體系為第一重點(diǎn)

　　龐元再次強(qiáng)調(diào)，2009年對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路，主要是三方面：加大保障性住房建設(shè)力度、支持居民合理的住房消費(fèi)、努力保持上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　在日前舉行的上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，新聞發(fā)言人陳啟偉澄清，有關(guān)“本市正在研究購(gòu)房退稅、藍(lán)印戶(hù)口等政策”的報(bào)道有誤，除國(guó)家推出相關(guān)政策外，上海不會(huì)出“購(gòu)房退稅”、“藍(lán)印戶(hù)口”政策。

　　龐元表示，2009年將繼續(xù)充分實(shí)施現(xiàn)有調(diào)控政策，利用財(cái)政、稅收政策調(diào)控市場(chǎng)，推動(dòng)成交量，此外，住房保障體系還將是今年的第一重點(diǎn)。

　　記者查閱最新的《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》發(fā)現(xiàn)，今年上海市住宅用地供應(yīng)約1000-1200公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不低于25%。2009年，上海住房建設(shè)施工面積6300萬(wàn)平方米。其中，當(dāng)年新開(kāi)工住房面積約1800萬(wàn)平方米。計(jì)劃竣工住房面積2200萬(wàn)平方米。今年新開(kāi)工面積中，新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬(wàn)平方米，配套商品房400萬(wàn)平方米，二者合計(jì)約占新開(kāi)工住房面積的45%。

　　為了與規(guī)模空前的各類(lèi)保障房錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，不少開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整策略。張玉良向本報(bào)記者透露，綠地集團(tuán)今年將重點(diǎn)之一放在調(diào)整產(chǎn)品定位上，尤其是住宅產(chǎn)品與各地保障房錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)新產(chǎn)品類(lèi)型，同時(shí)進(jìn)一步控制成本，2009年?duì)幦〕杀敬蠓陆怠?/p>