樓市進(jìn)入焦灼期 北京救市力度空前

在地方第一輪救市過程中頗為中庸的北京似乎變得激進(jìn)了。

　　1月23日，北京市9部門印發(fā)了《貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，該意見涉及4個(gè)方面15條相關(guān)政策措施。除了“購房抵稅及入戶”外，此前多數(shù)樓市限制政策均得到不同程度的放松及取消，特別是“取消限外及放松二套”更在全國首開先河。

　　救市新政短期對北京樓市成交的影響，暫時(shí)從數(shù)據(jù)上還無法體現(xiàn)，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士雖然普遍認(rèn)為新政對刺激成交量恢復(fù)，促進(jìn)行業(yè)恢復(fù)景氣等方面具有重要意義。

　　成交刺激作用尚未體現(xiàn)

　　北京新政發(fā)布后，港股已經(jīng)率先反映政策利好。由于香港和內(nèi)地開市時(shí)間不同，已經(jīng)可以看到香港內(nèi)房股對政策的積極反應(yīng)。內(nèi)地房企核心股票平均上漲達(dá)8.88%，富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、合生創(chuàng)展、綠城中國、首創(chuàng)置業(yè)等股價(jià)被絕對低估的公司以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、雅居樂地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)銷售相對景氣的公司上漲幅度居前。

　　成交方面，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)節(jié)日期間停止使用，所以政策短期內(nèi)的成交數(shù)據(jù)尚無法從官方渠道獲取。從節(jié)后的市場成交來看，政策尚未對市場產(chǎn)生明顯效應(yīng)，僅部分樓盤反饋稱初四后看房人數(shù)有所增加。

　　二手房方面，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)博客)高級(jí)分析師孟奇告訴記者，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測，春節(jié)期間(初三到初六)，相比節(jié)前一周看房人數(shù)以及房源掛牌量等均有小幅下降，環(huán)比下降9.3%和10.5%，買賣成交量與去年春節(jié)略有下降。

　　“隨著政策效應(yīng)逐步釋放才可能對市場產(chǎn)生成交產(chǎn)生持續(xù)利好，因?yàn)樾判闹厮苄枰粋€(gè)較長的時(shí)期，不會(huì)僅依靠政策帶動(dòng)，預(yù)計(jì)北京樓市成交量在未來幾周將達(dá)到節(jié)前正常水平。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說。

　　億城集團(tuán)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)股份有限公司總裁鄂俊宇在接受本報(bào)記者采訪時(shí)則強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在樓市已經(jīng)進(jìn)入焦灼期，還在逐漸休整，政策的強(qiáng)心劑作用減弱，市場總覺得還有幾只靴子沒有落地。除非宏觀經(jīng)濟(jì)背景能重建消費(fèi)信心，購房人也已經(jīng)確認(rèn)樓市底部或是性價(jià)比已經(jīng)很高，否則新政對成交支撐并不大。

　　不過，去年11月末《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》后，市場成交的止跌回穩(wěn)，顯示出了政策的積極導(dǎo)向作用，北京、上海、深圳等一線城市成交量普遍加大。

　　不少業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，北京新政中對二套房的松綁是最大利好。

　　“二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市場中的主體依然是自住性需求，但二套房松綁再加上貸款的低利率，能夠有效刺激改善需求的釋放，對于市場的回暖會(huì)起到非常明顯的作用。”孟奇說。

　　有數(shù)據(jù)顯示，第一套自住型需求在2007年和2008年只占到2至3成之間，也即7成以上的購房者是改善型需求。

　　任啟鑫也分析，北京二次置業(yè)者以從大家庭裂化成的小家庭為主，外埠留京工作人士的改善性置業(yè)為輔。松綁二套房貸，減少購房總成本必然能夠激發(fā)部分因高房價(jià)暫緩購房的需求釋放，但從二次置業(yè)群體的共性需求特點(diǎn)來看，可能會(huì)對東、北四環(huán)以及西、南三環(huán)以外，總房款在100萬以下的項(xiàng)目銷售產(chǎn)生促進(jìn)作用。

　　此外，孟奇表示，在全球性金融資本市場疲軟現(xiàn)狀下，加上外資購房本就不占主體，短期內(nèi)并不會(huì)引起外籍人士購房的熱潮，對成交影響不會(huì)很顯著。但自2007年開始執(zhí)行“限外”政策以來，北京高端住宅產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷，所以限外暫停還是利于促進(jìn)北京中心城區(qū)特別是CBD區(qū)域的高端住宅產(chǎn)品銷售。

　　釋放潛在供應(yīng)量

　　新政還提出，開發(fā)商拿地由于資金困難不能按時(shí)付款的，可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期。長江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，這是北京市第一次對開發(fā)商的資金鏈進(jìn)行直接的扶持。如果其他地方效法北京，勢必會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　　雖然新政有利于促進(jìn)釋放潛在的更多供應(yīng)量，但北京供大于求的局面并未有效緩解。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年1月底，北京存量未售的商品住宅共14.4萬套，按2008年的銷售速度計(jì)算，僅存量部分就需17個(gè)月的時(shí)間才能消化。

　　“受資金壓力和市場銷量停滯的影響，諸多大型開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)低了2009年的計(jì)劃開工面積，這將對2010年的市場供應(yīng)造成影響，2010年下半年，市場有可能再度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局勢。”任啟鑫說。

　　孟奇認(rèn)為，土地款的延期支付是鼓勵(lì)開發(fā)商繼續(xù)新項(xiàng)目的開發(fā)，以維持未來新房的供應(yīng)量的穩(wěn)定，以免影響到未來市場的供求關(guān)系。

　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，北京市場自2008年年中開始新房存量一直在增加，2008年底的存量同比2007年上升41.8%，短期來看市場上的存貨壓力依然較大，供大于求的狀況還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　“因前景不明導(dǎo)致開發(fā)商新項(xiàng)目開發(fā)與施工放緩，造成一定時(shí)期內(nèi)供應(yīng)量減少，這就需要監(jiān)管層對市場進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，穩(wěn)定交易，改變開發(fā)商對市場的預(yù)期，平滑供應(yīng)水平。”孟奇說。

　　“北京、重慶等地方城市具有標(biāo)志性的第二輪救市行動(dòng)可能會(huì)得到多個(gè)地方政府的效仿，不排除掀起中國地方政府主導(dǎo)的第二輪救市高潮。”孟奇補(bǔ)充說。

　　值得注意的是，此次北京新政還留下了操作空間，如具體怎樣評(píng)估、審核申請延付土地款的企業(yè)資格都無具體規(guī)定，這不僅影響政策的落實(shí)，還可能產(chǎn)生尋租空間