網(wǎng)論：地方出政策給購(gòu)房人實(shí)惠怎么也錯(cuò)了？

近期有針對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)論文章：“規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)‘看得見(jiàn)的手’”，核心觀點(diǎn)是：部分地方政府慌不擇路出臺(tái)政策拯救房地產(chǎn)行業(yè)，其結(jié)果已經(jīng)誤導(dǎo)了市場(chǎng)。所以當(dāng)前需要更好地規(guī)范這只“看得見(jiàn)的手”——其實(shí)往白話里說(shuō)，“看得見(jiàn)的”是兩只手，文章要求中央的手（或者“制度”之手）要約束地方政府慌不擇路的救市之手。【相關(guān)閱讀：規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)“看得見(jiàn)的手”】

　　結(jié)合進(jìn)入牛年的“國(guó)務(wù)院叫停重慶市買(mǎi)房退個(gè)稅”新聞，似乎呼應(yīng)著此文對(duì)于中央和地方兩只調(diào)控之手互搏的判斷。而從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度以剖析，對(duì)政府行為進(jìn)行制度權(quán)責(zé)限制，似乎也在合理范疇之中，從此邏輯出發(fā)套用模式似乎都在點(diǎn)子上。不過(guò)針對(duì)中國(guó)的復(fù)雜房地產(chǎn)問(wèn)題，答案可能不是那么簡(jiǎn)單；而文章對(duì)具體問(wèn)題的梳理和把控，也沒(méi)有切中要害。

　　中央地方共識(shí)多分歧少

　　首先，中央政府和地方政府的分歧何在？中央政府和地方政府對(duì)于房地產(chǎn)的分歧是存在的，但這種分歧我認(rèn)為不在于：“中央政府關(guān)注房地產(chǎn)周期性調(diào)整可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)心相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)的萎縮對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響；而地方政府的憂慮則集中于地價(jià)跌落、房地產(chǎn)投資下滑和相關(guān)稅收損失。”上述不是“分歧”，恰恰是中央政府和地方政府的共同利益共識(shí)所在，其結(jié)果是2008年6月之后，地方政府先行救市，而中央隨后出臺(tái)整體救市政策——方向上房地產(chǎn)行業(yè)一定要救，這不是分歧。

　　中央政府和地方政府的分歧，我認(rèn)為應(yīng)該是中央救市不像多數(shù)地方政府那樣迫切，這一點(diǎn)在“購(gòu)房是否退稅”問(wèn)題上二者態(tài)度差異顯現(xiàn)無(wú)疑。在中央看來(lái)，目前處于調(diào)整期的市場(chǎng)盡管是受到國(guó)際金融海嘯大環(huán)境的影響，但是房地產(chǎn)過(guò)去幾年脫離基本面的瘋狂飆漲才是陷入深調(diào)的根本原因，其潛臺(tái)詞是：這個(gè)市場(chǎng)才剛剛調(diào)整一年你們就要大救特救嗎？而地方政府在分稅制造就的土地財(cái)政壓力之下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和財(cái)稅收入的唇齒關(guān)系有更切膚的體會(huì)，所以會(huì)慌不擇路救市——“久耕托市”和購(gòu)房退稅，乃這一心態(tài)鮮活體現(xiàn)。

　　而從此邏輯出發(fā)，我認(rèn)為中央政府這一輪的政策調(diào)控是非常有政治智慧和胸懷的，尤其是把調(diào)控權(quán)力充分下發(fā)給地方這一舉措上。上一輪地產(chǎn)瘋狂的時(shí)候“上海發(fā)燒全國(guó)吃藥”（2005年），由于個(gè)別地方房?jī)r(jià)癲狂使得中央出臺(tái)整體緊縮地產(chǎn)的政策，被詬病為“一刀切”；這次吸取教訓(xùn)給與地方政府一定權(quán)限具體情況具體分析，是符合實(shí)際的。所以盡管有重慶這樣的嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)的城市買(mǎi)房可抵個(gè)稅，也會(huì)有北京這樣的遲遲不出救市政策細(xì)則，且一定程度上給商業(yè)性用房加稅收壓力的城市，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的北京并不像重慶那樣過(guò)于依賴(lài)土地財(cái)政。所以，同胡舒立的觀點(diǎn)不一樣，我贊成中央政府這次很有涵養(yǎng)和政治包容的放權(quán)。唯一值得擔(dān)憂的，是地方官員對(duì)于市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷能力，以及權(quán)衡各方利益的政治智慧。

　　房地產(chǎn)尋租不在于松綁過(guò)程中

　　其次，我認(rèn)為房地產(chǎn)的“尋租”不在政策松綁期間，恰相反，在于施加壓力過(guò)程，更泛見(jiàn)于所謂“保障性”住房的建設(shè)過(guò)程中。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)之所以長(zhǎng)期以來(lái)備受輿論和公眾譴責(zé)，形象不好，我覺(jué)得房?jī)r(jià)過(guò)高只是一方面，更重要的是其中透露的官商勾結(jié)、腐敗等各式各樣的尋租：房?jī)r(jià)高低可以用市場(chǎng)加以解釋?zhuān)u(mài)得貴是因?yàn)橛腥速I(mǎi)得起。但是賣(mài)你100萬(wàn)，賣(mài)給某某職權(quán)人物就只要50萬(wàn)，那就是嚴(yán)重不公平。

　　房地產(chǎn)行業(yè)流行的尋租，就商品房市場(chǎng)而言，首先是土地交易過(guò)程中的不透明、不公正，尤其是在土地“招拍掛”政策出臺(tái)之前，土地都是協(xié)議出讓?zhuān)瑖?guó)有和集體資產(chǎn)以協(xié)議出讓的名義大量流失，其狀觸目驚心（頗具諷刺意義的是，當(dāng)時(shí)的所謂低房?jī)r(jià)，就是以國(guó)有和集體土地賤賣(mài)為代價(jià)的）。而招拍掛制度形成之后，表面上走招拍掛形式暗地里官商勾結(jié)地下交易的情況也比比皆是；其次是市場(chǎng)過(guò)程中的衙門(mén)尋租，比如主管規(guī)劃、審批甚至消防、水電這樣的各個(gè)衙門(mén)口的尋租；至于政策施壓過(guò)程中的政府尋租，就太多了，比如北京目前廣渠路某賣(mài)得很火的某項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)十幾家開(kāi)發(fā)商搶?zhuān)詈笥彩墙o了一家號(hào)稱(chēng)“意向銷(xiāo)售價(jià)格9800元每平”的國(guó)企——這些行為和地方政府救市過(guò)程中的“慌不擇路”有關(guān)系嗎？

　　尋租的根本原因，是市場(chǎng)好，所以政策理所當(dāng)然地跳出來(lái)加緊箍咒，那當(dāng)然是政府關(guān)系好的企業(yè)得利了；市場(chǎng)不好的時(shí)候，誰(shuí)聽(tīng)說(shuō)過(guò)用這個(gè)來(lái)尋租的嗎？

　　而就保障性住房而言，該文認(rèn)為現(xiàn)在政府有錢(qián)了，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)“公屋”的建設(shè)，而經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房（這個(gè)叫法是不對(duì)的，應(yīng)該是“兩限房”）是半官半商，“尋租空間巨大應(yīng)該退出的”。“公屋”想法很好，而中央四萬(wàn)億的投資計(jì)劃中第一條就是推動(dòng)廉租房的建設(shè)——這和香港的“公屋”是一樣的。不過(guò)道理很理想，但是執(zhí)行層面，跟經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房這樣的有明顯利益推動(dòng)的項(xiàng)目比起來(lái)，沒(méi)有利益推動(dòng)的所謂民生公屋，誰(shuí)來(lái)長(zhǎng)期執(zhí)行？又有什么樣的好制度來(lái)推動(dòng)呢？民生問(wèn)題，可不是一朝一夕可以解決的。

　　政策應(yīng)該更及時(shí)出手更快

　　其三，市場(chǎng)的分歧在很大程度上的確是受政策走向分歧影響，但我認(rèn)為不是像該文說(shuō)的“因?yàn)椴糠值胤秸挪粨衤返木仁袆?dòng)作，已經(jīng)誤導(dǎo)了市場(chǎng)”，恰恰相反，是政策出手過(guò)于滯后和拖泥帶水耽誤了最好的救市時(shí)機(jī)。

　　這個(gè)觀點(diǎn)不是我首創(chuàng)，而是業(yè)內(nèi)主流的認(rèn)識(shí)：主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，這輪的調(diào)整盡管是受到國(guó)際金融海嘯的影響，但是根子在于政策過(guò)去幾年的折騰，比如“9070”，比如二套房的利率限制等等。外因只是推動(dòng)作用，起決定作用的還是內(nèi)因：2007年10月出臺(tái)的二套房新政遏制需求，對(duì)于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)野馬效果立竿見(jiàn)影，但是為什么不在2005年市場(chǎng)剛有苗頭的時(shí)候出呢？那是因?yàn)?，?guó)六條國(guó)八條愿景是打擊高房?jī)r(jià)和地產(chǎn)泡沫，實(shí)際效果是幫各政府主管部門(mén)在這場(chǎng)房地產(chǎn)盛宴中利用合理的權(quán)力——比如加賦，以增加自己分割的蛋糕份額。之所以在07年底再出二套房的政策，是房?jī)r(jià)的確已經(jīng)漲得不成樣子了，必須治理。

　　而當(dāng)2008年初金融海嘯影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的跡象已經(jīng)比較明顯了，為何還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一再慣性打壓呢？那是因?yàn)樽蛱爝€是信誓旦旦地把房地產(chǎn)踩在腳下當(dāng)惡人，今天就要樹(shù)牌坊扶持，政策的面子何在官家的威嚴(yán)何在呢？由此不難理解隨后的松綁政策猶抱琵琶半遮面——不是出于純粹經(jīng)濟(jì)考慮的政策，必然是這樣的結(jié)果。

　　說(shuō)到市場(chǎng)觀望的結(jié)果，我認(rèn)為這不是瞎出政策造成的，而是沒(méi)有及時(shí)出政策造成的。比如北京，官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，11月份政府“糾錯(cuò)”出臺(tái)政策之后交易量出現(xiàn)明顯反彈，同比增長(zhǎng)50%以上——政策讓政府和銀行割肉，讓購(gòu)房人真正受益，我不明白這樣的實(shí)惠怎么就錯(cuò)了？

　　土地財(cái)政不是高房?jī)r(jià)根本原因

　　最后，對(duì)于“土地財(cái)政”推高房?jī)r(jià)的說(shuō)法，稍微明白點(diǎn)的人都知道根子在中央和地方的分稅制。不過(guò)我不認(rèn)為分稅制改回去就一定能夠解決這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高不高，是市場(chǎng)說(shuō)了算的：市場(chǎng)好的時(shí)候，100塊錢(qián)樓面價(jià)的房子可以賣(mài)2萬(wàn)；市場(chǎng)不好的時(shí)候，1萬(wàn)塊錢(qián)的樓面價(jià)賣(mài)不了5000——不能說(shuō)成本是多少錢(qián)，房?jī)r(jià)就不能低于成本價(jià)，這是很簡(jiǎn)單的道理。而政府的土地成本，不也就是成本的構(gòu)成之一嗎？

　　在某些結(jié)論上，比如對(duì)于處理好房地產(chǎn)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，我非常同意此文的判斷：“當(dāng)前，解決好住房問(wèn)題事關(guān)刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，事關(guān)民生，事關(guān)政府與國(guó)民的關(guān)系，其重要性再怎樣估計(jì)也不為過(guò)。”但是對(duì)于解決之道，我認(rèn)為目前更重要的，不是中央之手（姑且用制度之手也行）和地方之手如何互搏，而是這兩只手如何提前預(yù)判形勢(shì)發(fā)展，未雨綢繆地調(diào)整政策，而不是被動(dòng)地被牽著鼻子走；而按此邏輯，也從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)出發(fā)，如何劃清市場(chǎng)和政府的合理界限，才是當(dāng)前更應(yīng)該被研究和討論的話題。