曬曬隱性收入下的房產(chǎn)成本 哪些部門感到尷尬

就在地方政府紛紛表態(tài)要為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造良好條件的語境下，近日，一份由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的分析》報(bào)告，引起公眾對(duì)房地產(chǎn)顯性成本和隱性成本不斷上升的憂慮。

  該報(bào)告指出，在房企包括稅費(fèi)總支出的籃子里，流向政府的比例更高達(dá)49.42%。加上均攤在房企的拆遷成本、市政工程、公共配套、規(guī)劃施工許可、房屋交易環(huán)節(jié)等支出，房企交給政府的各類費(fèi)用可能會(huì)超過60%甚至更高。也就是說，這些水漲船高的成本不得不攤銷在購房者身上。

  對(duì)比或許能讓我們把成本這筆賬看得更清，由國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，1998年，上海房屋每平方米的土地開發(fā)總成本僅為3245元，到2006年的最高位時(shí)已上漲到6849元；廣州房屋每平方米土地的開發(fā)總成本僅為2731元，到2005年的最高位時(shí)已上漲到4375元。其他如深圳、杭州、蘇州、成都、青島的土地成本，10年來也分別上漲了40%左右。

  更讓人吃驚的是，上述土地成本及開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收只是顯性成本，真正讓房企撓頭的，還包括那些權(quán)力部門和資源壟斷部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域所造成的隱性成本。如長期掌握土地交易大權(quán)的上海浦東新區(qū)原副區(qū)長康慧軍案發(fā)時(shí)，他和妻兒名下的房產(chǎn)竟多達(dá)14處，其從開發(fā)商手中“換房”的一套“商品房”與市價(jià)相差489萬元。這些房地產(chǎn)成本的“倒掛”，自然會(huì)像螞蝗那樣吸附在普通購房者身上。

  實(shí)際上，類似“炒房區(qū)長”、“炒房局長”的出現(xiàn)，都增加了房屋和土地的無形成本。在最近地方官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)里，某市發(fā)改、規(guī)劃、土地系統(tǒng)人員，都有著超過兩處的房產(chǎn)。不難看出，曬一曬這些拿不到桌面上的住房照顧成分，真正的高房價(jià)應(yīng)該讓哪些部門尷尬？

  可以說，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，無論是顯性還是隱性成本，都躲不開土地、金融、稅務(wù)等部門于“公”于“私“的雁過拔毛。在居高不下的各類成本面前，要想用普通數(shù)字來解開房企的不堪重負(fù)，顯然是一種難言之隱。因?yàn)樵谝患抑行鸵陨系姆康禺a(chǎn)企業(yè)里，年初為了應(yīng)付“潛規(guī)則”的費(fèi)用預(yù)算就高達(dá)15%。

  以合理的價(jià)格釋放需求固然重要，但要想從根本上撫平高房價(jià)的傷痛，必須從各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)給予房企公平、合理的“企業(yè)國民待遇”，把更多“暗”的費(fèi)用變?yōu)?ldquo;明”的費(fèi)用。

  眼下，為房企減負(fù)的呼聲已被社會(huì)上一種不公平的語境所淹沒。因此，僅僅從政策層面給予減稅松綁顯然作用有限，應(yīng)從制度層面入手，將“政出多頭”的費(fèi)用加以削減和取消，同時(shí)將開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，并將契稅、印花稅等多個(gè)稅種合并為一個(gè)稅種。

  最重要的是，土地、金融、稅務(wù)等利害部門，也應(yīng)及時(shí)公布主政官員的房產(chǎn)，讓那些隱性收入下的地產(chǎn)成本，明亮在朗朗乾坤之下。