房地產(chǎn)亟須產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃

為了刺激經(jīng)濟(jì)，國(guó)務(wù)院正在抓緊制定產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，其中鋼鐵、汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃已出臺(tái)，裝備制造業(yè)已定稿，造船、石化、輕工、紡織、有色金屬、電子信息的振興規(guī)劃預(yù)計(jì)在春節(jié)后也將次第出臺(tái)。但就拉動(dòng)消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)的力度而言，還是要數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)最大。在當(dāng)前內(nèi)憂外患的情況下，筆者認(rèn)為，亟須出臺(tái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。房地產(chǎn)行業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“火車頭”，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，輻射范圍廣，帶動(dòng)系數(shù)大，它的發(fā)展將極大地促進(jìn)建筑施工、建材、金融保險(xiǎn)、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展。

　　說(shuō)到底，沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的振興，當(dāng)前各個(gè)產(chǎn)業(yè)的振興可能會(huì)落空。已出臺(tái)的汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃預(yù)期使未來(lái)兩三年汽車產(chǎn)銷量增長(zhǎng)10%左右，這對(duì)鋼鐵、石化、輕工、有色金屬、電子信息等行業(yè)的拉動(dòng)作用不是很大。另外，汽車是大宗易耗品，在許多人基本住房消費(fèi)需求還沒(méi)有滿足之前，對(duì)汽車產(chǎn)品的消費(fèi)相對(duì)比較謹(jǐn)慎。住房是老百姓最大、最樂(lè)意首先考慮的投資和消費(fèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振的話，啟動(dòng)鋼鐵、石化等行業(yè)市場(chǎng)比較困難，這也正是部分市場(chǎng)人士不看好10大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的原因。沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的振興，宏觀經(jīng)濟(jì)也不可能真正走出底部。

　　在4萬(wàn)億元投資中，政府已經(jīng)安排了9000億元的保障性住房計(jì)劃。如何用好這9000億元，應(yīng)該是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的應(yīng)有內(nèi)容。如果用好了，既刺激了消費(fèi)，又活躍了市場(chǎng)，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷將發(fā)揮出更大的作用。在筆者看來(lái)，這9000億元可以有以下四種用法：

　　第一，政府直接投資9000億元，自建樓盤。如果9000億元保障性住房得以實(shí)施，相當(dāng)于未來(lái)三年保障性住房占新增供應(yīng)量的20%以上。這將不僅拉低當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，還使商品住宅市場(chǎng)成交量減少，社會(huì)新開(kāi)工項(xiàng)目降低，開(kāi)發(fā)商將怨聲載道，將好事辦成了壞事。

　　第二，政府以9000億元的資金，購(gòu)買當(dāng)前市場(chǎng)上的控制商品房，作為保障性住房。有些地方政府已拿出財(cái)政資金入市，“采購(gòu)”空置房，社會(huì)輿論對(duì)此褒貶不一。筆者認(rèn)為，既然可以將汽車、辦公設(shè)備等納入到了政府采購(gòu)范圍，為何就不能將住房納入到采購(gòu)范圍呢？當(dāng)前全社會(huì)商品房空置比例大大超出了合理水平。政府拿出部分資金以一定的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買部分空置房用作保障性住房，不僅可以消化部分存量，幫企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，還可以較快地將保障性住房計(jì)劃付諸于實(shí)踐，有效地緩解社會(huì)矛盾。

　　第三，抵扣購(gòu)房者以往所繳稅費(fèi)，累計(jì)9000億元。在未來(lái)一段時(shí)間中可以規(guī)定購(gòu)房者能夠?qū)⒁郧暗乃坏亩愘M(fèi)抵消。稅收取之于民，還之于民，進(jìn)行反周期操作，可以平抑經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速、居民收入下降的情況下，需要降低稅率，甚至將以前年度所交的稅費(fèi)返還給納稅人。中低收入群體退稅金額較少，在具體執(zhí)行時(shí)，可研究不同退稅比例，采取退稅和補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。

　　第四，將9000億元以住房消費(fèi)券的形式發(fā)給符合條件的購(gòu)房者，要求在未來(lái)兩到五年內(nèi)消費(fèi)完畢。發(fā)放消費(fèi)券，比直接發(fā)放現(xiàn)金刺激經(jīng)濟(jì)更為有效、直接。在最近的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的杭州、成都等地區(qū)發(fā)放了規(guī)模不等的消費(fèi)券。

　　以上四種方案，第一種效果最差，第四種效果最好。我們需要避免出現(xiàn)最差情況，爭(zhēng)取最好情況，應(yīng)充分考慮對(duì)社會(huì)資金的效應(yīng)是“拉動(dòng)”而不是“擠出”。除此之外，還應(yīng)該提高市場(chǎng)透明度，穩(wěn)定消費(fèi)預(yù)期，例如推行按照住房套內(nèi)面積銷售的辦法，減免購(gòu)房契稅，鼓勵(lì)銀行下調(diào)購(gòu)房者首付款比例，提供優(yōu)惠貸款利率。

　　許多人認(rèn)為目前階段房?jī)r(jià)太高，需要擠干泡沫后才可以著手房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。房?jī)r(jià)問(wèn)題始終是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，收入房?jī)r(jià)比、租售價(jià)格比是多少，房地產(chǎn)市場(chǎng)才算是沒(méi)有泡沫，理論界和實(shí)務(wù)界難以給出一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。面對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)較大幅度的下滑，政府需要對(duì)房地產(chǎn)這一拉動(dòng)乘數(shù)大的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域有所為。筆者的觀點(diǎn)是，既然10大產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出臺(tái)或?qū)⒁雠_(tái)產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，為了使它們?cè)诟吨T實(shí)施時(shí)能取得預(yù)期效果，就需要有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃；既然已經(jīng)出臺(tái)了9000億元保障性住房計(jì)劃，就需要考慮如何有效地安排這一計(jì)劃。名稱叫不叫房地產(chǎn)振興規(guī)劃是其次，關(guān)鍵是在于行動(dòng)。