易憲容：開發(fā)商仍有豐厚利潤空間 談不上過冬

房地產(chǎn)企業(yè)“過冬”之爭

　　只要國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與居民實(shí)際支付能力相適應(yīng)，中國居民住房需求就能夠釋放出來。

　　作為企業(yè)，應(yīng)對(duì)危機(jī)的妙招是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、適當(dāng)下調(diào)價(jià)格、保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　■本報(bào)記者 杜悅英

　　中國經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)訊：為了抵御金融危機(jī)對(duì)國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)蔓延，力助行業(yè)應(yīng)對(duì)危機(jī)，繼汽車、鋼鐵、紡織、裝備制造業(yè)振興規(guī)劃陸續(xù)出臺(tái)后，2月9日，全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)發(fā)布消息稱，房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)上報(bào)，正等待國務(wù)院的批準(zhǔn)通過。

　　2008年，中國樓市遭遇巨幅下挫，但是這是否意味著房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了“冬天”？業(yè)內(nèi)出現(xiàn)不同聲音。

　　冬天來了？

　　“目前很多房企都在過冬。”中體奧林匹克花園總經(jīng)理陳順(陳順博客,陳順新聞,陳順說吧)在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，金融風(fēng)暴從虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的蔓延非?？欤康禺a(chǎn)業(yè)必然受到很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)顯然已進(jìn)入寒冬。“樓盤的銷售速度比以前慢多了，北京的一些樓盤3個(gè)月成交量為零，這是以前沒有過的。”陳順說。

　　以北京樓市為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2009年1月份，北京市期房住宅簽約總量為5957套1月1－24日，環(huán)比去年12月份的12180套下降51％。同比去年同期的5771套上漲3％。簽約面積共計(jì)571466平方米，環(huán)比下滑51％。平均每套戶型簽約面積為96平方米。1月份日均簽約套數(shù)為248套比上月的393套減少145套，環(huán)比降幅37％。

　　有分析認(rèn)為，元旦、春節(jié)兩節(jié)相距較近并且開發(fā)商推出新盤的熱情遞減，在一定程度上引發(fā)了簽約下降。雖然春節(jié)期間開發(fā)商的優(yōu)惠政策呈多樣化，但購房者熱情早已轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致了看房買房人流有所下降，簽約量由此下滑。

　　雖然樓市的低迷是既成事實(shí)，但易憲容認(rèn)為，因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)房價(jià)調(diào)整還遠(yuǎn)沒有到位，房地產(chǎn)企業(yè)仍有較為豐厚的利潤空間，因此房地產(chǎn)企業(yè)談不上“過冬”。

　　易憲容表示，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年內(nèi)經(jīng)歷調(diào)整是必然的，而出現(xiàn)調(diào)整的根本原因則是消費(fèi)人群的改變——樓市消費(fèi)已經(jīng)由以投資一族消費(fèi)為主導(dǎo)，轉(zhuǎn)移到以居民自用為主導(dǎo)。而依據(jù)當(dāng)前普通消費(fèi)者的購買力水平，樓市繼續(xù)調(diào)整、房價(jià)繼續(xù)下跌在情理之中。

　　行業(yè)如何應(yīng)對(duì)

　　樓市低迷，行業(yè)該如何應(yīng)對(duì)危局？

　　一個(gè)方面是，政府救市力度逐漸彰顯。2008年10月22日，央行發(fā)出通知，宣布各銀行可以對(duì)購房人進(jìn)行綜合評(píng)估之后，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍、最低首付款比例調(diào)整為20％；有消息稱，房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃有望在3月份獲批。

　　業(yè)內(nèi)熱議的房產(chǎn)信貸新政并未給房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際銷售帶來明顯利好，易憲容分析認(rèn)為，這是一種利益完全向房地產(chǎn)開發(fā)商傾斜的政策。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、商業(yè)銀行體制及居民意識(shí)完全改變的情況下，這種新政所能夠起到的作用是十分有限的。“它也救不了如此低迷的樓市。”易憲容說。

　　整體而言，易憲容對(duì)政府出手“救市”表示并不看好。“優(yōu)惠利率政策遠(yuǎn)不如直接降價(jià)更有吸引力，相反救市會(huì)有負(fù)面效應(yīng)出來，政策出臺(tái)越多，越表明樓市有問題，大家觀望心態(tài)也會(huì)越重。”易憲容認(rèn)為，只有降價(jià)才能真正拉動(dòng)終端消費(fèi)，從而促進(jìn)樓市復(fù)蘇和后續(xù)的健康發(fā)展。“要鼓勵(lì)開發(fā)商以合理的價(jià)格應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。”易憲容表示。

　　從房企層面來講，易憲容則認(rèn)為，樓盤銷售不好，首先要檢討產(chǎn)品是否符合客戶要求，其定價(jià)是否合理，企業(yè)是否已經(jīng)適應(yīng)了當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，而不是僅僅是希望政府出臺(tái)救市政策。房企需要重新找到自己的定位，在市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境改變的前提下，企業(yè)要研究目標(biāo)消費(fèi)群，重新定位，尋找合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，也要明晰其他房企產(chǎn)品的價(jià)格與產(chǎn)品質(zhì)量，及時(shí)檢驗(yàn)住房消費(fèi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而積極推進(jìn)經(jīng)營模式和營銷策略等方面的改變，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。

　　“只有對(duì)行業(yè)或企業(yè)自身進(jìn)行反思，才能夠找到問題癥結(jié)，才能找到解決問題的辦法。”易憲容表示，“降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，讓絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)購買。只要國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與居民實(shí)際支付能力相適應(yīng)，中國居民住房需求就能夠釋放出來。”

　　陳順則認(rèn)為，作為企業(yè)，應(yīng)對(duì)危機(jī)的妙招是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、適當(dāng)下調(diào)價(jià)格、保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流。陳順表示，企業(yè)應(yīng)該保持清醒的頭腦，明確定位。

　　陳順表示，2009年，房企將面對(duì)保障性住房的沖擊。但是，只要房企明確產(chǎn)品的市場(chǎng)化定位，明確市場(chǎng)化樓盤與社會(huì)保障住房之間的差異，在產(chǎn)品方面加大差異化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題并不難解決。

　　陳順強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商要生存下去，先應(yīng)把產(chǎn)品打造好，推向市場(chǎng)。而由于目前現(xiàn)金流的問題對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)重要，如果供大于求，房企可承受這一壓力的時(shí)間又有限，降價(jià)是市場(chǎng)自然的調(diào)節(jié)。