購(gòu)房落戶政策成救市利器

北京是否也可“購(gòu)房落戶”

　　在幾個(gè)月來(lái)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不振的背景下，各地方政府也紛紛開(kāi)始醞釀新一輪的救市政策。

　　在幾年前為諸多地方采用、但又被一些地方相繼取消的“購(gòu)房落戶”政策，開(kāi)始重回民眾視野，并開(kāi)始被一些大城市視為拯救房市的利器。

　　自成都市于2008年12月12日正式開(kāi)辦“購(gòu)房落戶”新政之后，武漢于今年1月19日發(fā)布了“購(gòu)房落戶”新政的細(xì)則。細(xì)則中，對(duì)購(gòu)房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問(wèn)題均進(jìn)行了明確。重慶也于1月20日適時(shí)推出“2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激新政17條”（其中有放寬外來(lái)購(gòu)房者入戶限制的相關(guān)內(nèi)容）。盡管上海市政府日前否認(rèn)出臺(tái)“藍(lán)印戶口政策”刺激樓市，但口徑仍留有余地，表示“會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化，及時(shí)研究出臺(tái)新的政策”。

　　在成都、武漢、重慶等諸多大城市推出一系列“購(gòu)房落戶”政策之后，北京大學(xué)首都發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)楊開(kāi)忠教授向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，北京、上海等一些大城市和特大城市也應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策，以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求。

　　北京房市亟待取暖

　　目前，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中依然占據(jù)著非常重要的地位，公開(kāi)資料顯示，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%左右，而北京、上海的房地產(chǎn)投資占比社會(huì)固定資產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到50%左右。而在全球經(jīng)濟(jì)蕭條的大背景下，全國(guó)最為堅(jiān)挺的北京樓市也已開(kāi)始出現(xiàn)商品房現(xiàn)房空置面積增長(zhǎng)、交易量萎縮、房?jī)r(jià)漲幅回落的跡象。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，北京市商品房現(xiàn)房空置面積達(dá)1438.3萬(wàn)平方米，比2007年末增長(zhǎng)26.6%，其中，商品住宅現(xiàn)房空置面積為522.7萬(wàn)平方米，比2007年末增長(zhǎng)26.9%；2008年北京市銷售商品房現(xiàn)房和期房1335.4萬(wàn)平方米，比2007年下降38.6%，其中，銷售商品住宅1031.4萬(wàn)平方米，下降40.4%；2008年北京市的房屋銷售價(jià)格比2007年上漲9.5%，漲幅回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住宅價(jià)格上漲11.9%，二手住宅上漲6.2%，漲幅分別回落0.9個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)為刺激北京樓市，北京市政府自去年11月22日推出《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）后，今年春節(jié)前再出重拳，推出15條穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政策。1月23日，北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市財(cái)政局、北京市地稅局等部門聯(lián)手，推出了《貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。

　　記者注意到，比起去年11月22日推出的《意見(jiàn)》，新政策給予購(gòu)房者更多實(shí)惠，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的支持也更為具體。如二套房貸政策松動(dòng)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買超過(guò)兩年（含兩年）的住房，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；年內(nèi)暫停對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的限制；開(kāi)發(fā)商拿地可延期付款等。

　　“拉動(dòng)房地產(chǎn)需求有多種渠道，但我認(rèn)為還有一個(gè)非常重要的方面是‘購(gòu)房落戶’政策，用‘準(zhǔn)入制’來(lái)代替目前戶籍人口控制指標(biāo)制，尤其在我國(guó)目前擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略機(jī)遇下，不僅能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有效拉動(dòng)住房市場(chǎng)消費(fèi)，而且可以加快戶籍體制改革，使戶籍管理更公開(kāi)、透明和公平，也使人們對(duì)生活更有奔頭。”北京大學(xué)首都發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)楊開(kāi)忠教授向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析道。

　　“購(gòu)房落戶”可靈活制定

　　我國(guó)的戶籍體制改革幾年前已先行在中小城市放開(kāi)，但是對(duì)于諸如北京、上海等特大城市，目前依然實(shí)行人口指標(biāo)控制的戶籍管理政策。

　　北京市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林曾在去年年底表示，北京市16400平方公里國(guó)土資源中，能夠利用開(kāi)發(fā)的平原約6000平方公里，能容納1800萬(wàn)人口，而目前北京市人口數(shù)已經(jīng)達(dá)到1633萬(wàn)，并以每年40萬(wàn)至50萬(wàn)的速度增長(zhǎng)，北京市人口已接近極限在目前金融危機(jī)大背景下，為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求，全國(guó)不少城市對(duì)“購(gòu)房落戶”政策情有獨(dú)鐘。但是北京、上海等特大城市對(duì)“購(gòu)房落戶”政策卻似乎一直諱莫如深。

　　楊開(kāi)忠教授對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，北京作為國(guó)際化大都市，未來(lái)一段時(shí)期人口規(guī)模的增長(zhǎng)不可避免。鼓勵(lì)“購(gòu)房落戶”，通過(guò)政策引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)人才遷入，有利于改善人口結(jié)構(gòu)。目前在北京出臺(tái)“購(gòu)房落戶”政策已經(jīng)具備一定的基礎(chǔ)。

　　楊開(kāi)忠認(rèn)為，首先，“外需”對(duì)北京市住房消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)明顯。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，北京市購(gòu)房者中的外省市購(gòu)房者比例已接近40%。從具體購(gòu)房類型看，外省市個(gè)人購(gòu)房主要集中于90—120平方米的住宅，購(gòu)房均價(jià)也明顯高于本地居民購(gòu)房均價(jià)。外省市居民已成為北京市住房市場(chǎng)的生力軍，是啟動(dòng)住房消費(fèi)政策不能忽視的群體。

　　其次，住房保障規(guī)模擴(kuò)大使得“外需”更重要。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求低迷，無(wú)論國(guó)家層面或是北京市政策，都強(qiáng)調(diào)了通過(guò)擴(kuò)大住房保障供應(yīng)規(guī)模來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需。保障住房大規(guī)模供應(yīng)在緩解北京市居民住房困難的同時(shí)，顯然將擠壓北京市居民購(gòu)買商品住房的需求。這使得商品住房市場(chǎng)對(duì)“外需”的依賴進(jìn)一步增強(qiáng)，如何有效吸引“外需”對(duì)促進(jìn)北京市商品住房市場(chǎng)發(fā)展至關(guān)重要。

　　最后，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有雙重拉動(dòng)效應(yīng)。一方面，房地產(chǎn)投資可帶動(dòng)對(duì)水泥等建材的消費(fèi)，還可以帶動(dòng)就業(yè)。根據(jù)測(cè)算，每1萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)建設(shè)，就需要大約100名工人。另一方面，住房消費(fèi)對(duì)家裝行業(yè)、家電等耐用消費(fèi)品的消費(fèi)具有明顯帶動(dòng)作用。根據(jù)測(cè)算，每銷售100元的住宅，可以帶動(dòng)130-150元其他商品銷售，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需非常有效。