統(tǒng)計(jì)局官員建議發(fā)行“房屋券” 提振住房消費(fèi)

“房屋券”設(shè)想：借力萬(wàn)億農(nóng)村資產(chǎn)提振內(nèi)需

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官員建議，盤(pán)活農(nóng)村房產(chǎn)，成立“房屋銀行”，發(fā)行“房屋券”，鼓勵(lì)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)置業(yè)

　　本報(bào)記者 肖 明 北京報(bào)道

　　一項(xiàng)通過(guò)實(shí)施房屋劵制度，以提振住房消費(fèi)、增加城市化率的大膽建議引起熱議。

　　該項(xiàng)建議由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局辦公室毛盛勇提出，其初步設(shè)想發(fā)表在統(tǒng)計(jì)局機(jī)關(guān)報(bào)《中國(guó)信息報(bào)》。根據(jù)他構(gòu)想的測(cè)算，以全國(guó)農(nóng)民約一半進(jìn)城、農(nóng)民在農(nóng)村房屋每平方米100元計(jì)價(jià)，至少可以釋放盤(pán)活約1萬(wàn)億以上的農(nóng)村資產(chǎn)。

　　建議提出，可以由政府成立一個(gè)相應(yīng)的“房屋銀行”，面向有在城市購(gòu)房意愿的農(nóng)民工，對(duì)其在農(nóng)村的房產(chǎn)進(jìn)行合理評(píng)估作價(jià)，發(fā)給其相應(yīng)價(jià)值的“房屋券”。

　　農(nóng)民持“房屋券”到城市購(gòu)房時(shí)沖抵相應(yīng)價(jià)值的房款，也可以作為抵押進(jìn)行貸款。開(kāi)發(fā)商則憑“房屋券”到“房屋銀行”兌換相應(yīng)數(shù)額的貨幣。

　　毛盛勇認(rèn)為，這不僅可以解決農(nóng)民工住房問(wèn)題，也成為目前激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要途徑。在大量消化城市的閑置商品房的同時(shí)，還可以節(jié)約出大量的農(nóng)村宅基地。“可以達(dá)到一箭多雕的效果。”他說(shuō)。

　　去年下半年以來(lái)，居高不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨萎靡。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告，截至去年12月底，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。2009年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比上個(gè)月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)1月份已經(jīng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建議，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)投融資渠道，改善投融資環(huán)境；短期內(nèi)實(shí)行購(gòu)房所得稅抵扣政策，針對(duì)住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購(gòu)房補(bǔ)貼等，以促進(jìn)房地產(chǎn)盡快振興。

　　“房屋券”設(shè)想

　　毛盛勇建議，“房屋銀行”可以由省一級(jí)政府為單位組建，資金可由中央財(cái)政和地方財(cái)政共同出，也可吸納一定比例的社會(huì)資金。

　　農(nóng)民憑借其農(nóng)村房產(chǎn)作價(jià)的“房屋劵”可以到城市購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商則憑“房屋券”到“房屋銀行”兌換相應(yīng)數(shù)額的貨幣。農(nóng)民工一旦重新回到農(nóng)村生活，可以憑“房屋券”到“房屋銀行”回購(gòu)或重新選擇自己需要的房屋和宅基地，或者用貨幣直接購(gòu)買(mǎi)。

　　“房屋券”作為一種有價(jià)證券，不能自由轉(zhuǎn)讓，不能兌現(xiàn)，只能由農(nóng)民工在城市購(gòu)房時(shí)使用。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的普查，目前全國(guó)農(nóng)民共有約2億戶家庭，戶均住宅面積為128平方米（2006年數(shù)字），按此計(jì)算，農(nóng)村約有住宅面積250億平方米。如果按照每平方米100元的計(jì)價(jià)，約有2.5萬(wàn)億資產(chǎn)。

　　不過(guò)毛盛勇告訴記者，農(nóng)村居民不可能全部外出，如果按照一半外出粗略計(jì)算，可以盤(pán)活1萬(wàn)億資產(chǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行過(guò)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前全國(guó)有2.2億農(nóng)民工外出打工，其中跨省的約有1.2億。由于部分農(nóng)民工在打工地實(shí)際居住超過(guò)半年以上，實(shí)際上已經(jīng)被統(tǒng)計(jì)為城鎮(zhèn)人口，不過(guò)實(shí)際身份并未變化。“只有真正在城鎮(zhèn)購(gòu)房，而且享受到城鎮(zhèn)的各種福利，這才是真正的城市化。”他說(shuō)。

　　毛盛勇強(qiáng)調(diào)，這些農(nóng)民工不可能都進(jìn)入北京、上海等一線城市，但是“房屋券”制度形成的資金，有助于農(nóng)民在二、三線城市購(gòu)置住房。

　　目前，全國(guó)的城市化率約為40%，但是全國(guó)農(nóng)業(yè)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)的比重只有10%左右。按照中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王建的說(shuō)法，中國(guó)城市化的發(fā)展水平，比產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是工業(yè)化的發(fā)展水平滯后30年。

　　毛盛勇則指出，農(nóng)民住宅市場(chǎng)證券化，提高的不只是城市化率，還能為農(nóng)村騰出土地進(jìn)行集約經(jīng)營(yíng)。同時(shí)可以消化城市空置商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)盡快振興。

　　根據(jù)農(nóng)村250億平方米住宅面積計(jì)算，合計(jì)有3700萬(wàn)畝耕地，去掉一些重復(fù)統(tǒng)計(jì)（樓房面積）部分，能盤(pán)活的耕地面積非常之大，仍可能達(dá)千萬(wàn)畝之多。

　　土地財(cái)政需變革

　　不過(guò)，“房屋券”目前只是一個(gè)設(shè)想，落實(shí)到具體執(zhí)行還有很長(zhǎng)的路要走。

　　中國(guó)建設(shè)銀行總行專家、中國(guó)投資學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉慧勇告訴記者，房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是要解決地方財(cái)政問(wèn)題。由于地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地收入，因此地方政府需要盡快改變過(guò)去的財(cái)政收支模式，比如政府可以發(fā)行債券，以減少對(duì)賣地的依賴，同時(shí)預(yù)算法也需要改革。

　　“需要允許地方發(fā)債，就需要允許地方財(cái)政透支。”他說(shuō)

　　多年以來(lái)，地方賣地成為財(cái)政預(yù)算外收入的重要組成部分，根據(jù)北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬教授的研究，近年來(lái)，土地出讓占地方財(cái)政預(yù)算外收入60%以上，個(gè)別市縣達(dá)90%左右。

　　如果農(nóng)民拿“住房劵”購(gòu)房，開(kāi)發(fā)商拿“住房劵”到“住房銀行”兌現(xiàn)資金，那么這些資金最終從哪里來(lái)，是關(guān)鍵問(wèn)題。

　　劉慧勇認(rèn)為這個(gè)出路可以是地方政府債券。這個(gè)債的利率可以比商業(yè)銀行貸款利率低，比國(guó)家長(zhǎng)期國(guó)債利率高，但地方發(fā)債后需要允許地方財(cái)政赤字。

　　此前根據(jù)1994年公布的《預(yù)算法》第二十八條，“地方各級(jí)預(yù)算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字”。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新聞,朱凌波說(shuō)吧)認(rèn)為，推行“房屋券”的設(shè)想有一定難度。實(shí)行住房劵與住房證券化的方向是一致的，但是這繞不開(kāi)農(nóng)村和城市土地同地不同價(jià)的問(wèn)題，即產(chǎn)權(quán)性質(zhì)問(wèn)題。

　　根據(jù)了解，目前發(fā)達(dá)國(guó)家有住房銀行，其住房抵押貸款和反抵押貸款比較發(fā)達(dá)。而實(shí)施住房反抵押貸款，居民就可以以住房抵押給銀行，取得貸款資金，如果貸款不能償還（或者其他原因，如死亡），則銀行可以收回房屋產(chǎn)權(quán)。

　　“實(shí)施‘房屋劵’意味著中國(guó)要采取房屋資產(chǎn)遞進(jìn)置換的方式，那么農(nóng)村宅基地上面的‘小產(chǎn)權(quán)房’和城市‘大產(chǎn)權(quán)’商品房，如何形成一個(gè)可以證券化的好的流通模式？”朱凌波認(rèn)為涉及小產(chǎn)權(quán)房的評(píng)估和合法化等一系列農(nóng)村產(chǎn)權(quán)問(wèn)題尚有待解決。

　　而全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)近期向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的振興房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)途徑是，盡快出臺(tái)REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，并延長(zhǎng)商業(yè)貸款項(xiàng)目的貸款周期