政策松綁 北京二手房有望迎來交易高峰

受前期政策累積效果的影響，北京二手房市場供需兩旺。新年首月，北京二手房的交易量首次超過新房達(dá)到7330套。業(yè)內(nèi)人士分析，臘月二十九，北京再度推出十五條新政，其中二套房貸松綁、取消限外等政策將助推樓市成交繼續(xù)反彈，而京城二手房也有望迎來交易高峰。

　　客戶咨詢委托量上升

　　據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，今年春節(jié)以來，北京二手房交易量雖然沒有明顯增長，但購房客戶的咨詢量和委托量分別比去年同期上升了73%和58%。另外，境外人士(含港、澳、臺)的購房委托量同比增加了一倍，高檔二手公寓和別墅是境外人士買房的主要目標(biāo)。

　　我愛我家副總裁胡景暉指出，北京加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件而再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，擴(kuò)大了改善性購房享受首次購房優(yōu)惠貸款政策的范圍。此外，北京市取消了對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的限制，也在一定程度上刺激了高端二手物業(yè)市場的活躍。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，受樓市新政策影響，春節(jié)期間試圖通過二手房市場改善性購房的客戶大增，委托量比去年同期增加了136%。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，營業(yè)稅政策的調(diào)整，已經(jīng)對北京市二手房交易產(chǎn)生了直接影響。2009年1月北京二手房交易量在2008年11月、12月持續(xù)增長的基礎(chǔ)上，再次突破性地增加到7330套，超過了新房交易量的23%，政策在其中起到了巨大的推動作用。二手房活躍的趨勢有望得到持續(xù)。而此次二套住房政策的松綁，再加上貸款的低利率，預(yù)計(jì)能夠有效刺激改善性需求的釋放。

　　帶動一手房價(jià)格下探

　　二手房升溫也將對一手房價(jià)格形成壓力。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)域副董事長盧航表示，去年底國家減免營業(yè)稅、降息等一系列政策的出臺，正在有效刺激居民住房需求的釋放，這表明只要房價(jià)和交易成本降到合理水平，市場就能恢復(fù)成交活躍的狀態(tài)。

　　他還認(rèn)為，二手房由于交易主體分散，不會有開發(fā)商集體守價(jià)的行為，因此會在2009年樓市中率先降價(jià)，并拉動新房和市場總體水平適度下調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前許多市民賣二手房屬于改善型自住，“為買而賣”；一部分購房者屬于投資型，“為賣而買”。整體來看，二手房交易“量升價(jià)降”，從而間接對新建商品住宅造成打壓。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對北京100多個(gè)成交活躍樓盤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2008年下半年，北京二手房價(jià)格平均跌幅為8.9%；其中有85%的樓盤價(jià)格出現(xiàn)下降，二手房跌幅前十名樓盤的平均跌幅為17.4%，月平均跌幅為2.9%。這也是近十年來北京二手房市場價(jià)格首次下跌。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部的報(bào)告也顯示，經(jīng)過一年來的盤整，北京熱點(diǎn)區(qū)域二手商品房價(jià)已經(jīng)理性回歸10%左右。相比峰值時(shí)期已普遍有1000-2000元/平方米的價(jià)格回調(diào)。

　　“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，二手商品房價(jià)從最初的買賣雙方拉鋸戰(zhàn)，到議價(jià)空間有所加大，直至最后房價(jià)逐步回調(diào)，而成交量則隨之平穩(wěn)上升。這是二手房市場在調(diào)整中趨于理性的體現(xiàn)