承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側
新年伊始,萬科又掀起了新一輪降價潮的序幕。上海萬科元宵節(jié)期間推出了“豐禮迎春”活動,與萬科有合作關系的代理機構相關人士向記者表示,今年萬科會繼續(xù)加大在上海的促銷力度。
中富投資市場研究部主任蔡文蓉表示,和去年開發(fā)商紛紛觀望不同,滬上不少開發(fā)商不再消極等待樓市回暖,綠地、嘉華、保利等品牌開發(fā)商也參加到價格戰(zhàn)行列中。
2009年上海2000萬平方米龐大的供應量,令開發(fā)商今年的銷售不容樂觀。“目前市場信心還沒有真正建立,在房價沒有見底前,能否回籠足夠的現金流對開發(fā)商來說至關重要。”高力國際華東區(qū)董事李慶賢認為。
今年萬科降價更早
元宵節(jié)期間,上海萬科對上海在售項目開展了包括抽現金券、免八項費用在內的讓利促銷活動。“上海真實需求今年會比較保守,如果沒有促銷活動推動很難取得銷售業(yè)績。”蔡文蓉預計,今年萬科促銷優(yōu)惠、力保銷售量的戰(zhàn)略不會有太大的變化。
“雖然今年的優(yōu)惠幅度小于去年,不過今年萬科降得更早。”上海深思域房產策劃有限公司策劃經理付琦認為,去年的事實已證明萬科率先降價是比較正確的選擇,這在其市場份額進一步提高中得到了體現。
萬科2008年自5月以來,除11月以外萬科的月銷售面積同比均為負增長。從去年9月至12月,萬科的銷售面積和金額同比仍呈下降態(tài)勢。萬科公告數據顯示,2008年萬科全年完成銷售面積557萬平方米,銷售金額478.7億元,分別比2007年減少9.2%和8.6%。
不過在銷售量下滑的時候,萬科去年依然創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績,其市場占有率大幅提高。國泰君安分析師測算,2008年萬科全年銷售額在全國住宅市場占有率將達到2.6%,比2007年的2.07%增加0.53%個百分點。道幫房產董事林榮時認為從目前的情況來看,萬科今年將繼續(xù)高舉降價旗幟,堅決通過下調房價來贏取市場競爭優(yōu)勢。
跟風29%降幅
“萬科的打折促銷活動有一種帶動作用,相信很多開發(fā)商會跟進?,F在市場發(fā)生了一些變化,消費者已經從原先完全觀望轉變到心理松動的狀態(tài)了。”付琦認為開發(fā)商會抓住這個機會而展開新一輪營銷活動。
分析師薛建雄告訴記者,上海一些知名樓盤和中介公司2月7、8日兩天的客戶接待量就達到四五十組之多,大量的看房人擁至售樓處甚至讓不少開發(fā)商處于一片忙亂之中。
蔡文蓉認為,萬科促銷無疑對周邊樓盤造成了壓力,不少品牌開發(fā)商同樣面臨挑戰(zhàn)。在市場購買數量有限的情況下需要更多的打折促銷才可能獲得理想的銷售業(yè)績。
“從市場監(jiān)控的數據看,目前那些銷售情況不錯的樓盤基本都是通過打價格牌而勝出的。”薛建雄表示。綠地、保利、嘉里建設等品牌開發(fā)商在新年也加入了打折、降價的行列。嘉里不夜城卓悅居本月的成交平均折扣為8.5折。綠地藍海(藍海博客,藍海新聞,藍海說吧)庭2月份的成交均價為6360元/平方米,相比去年6月9000元/平方米最高值,該樓盤目前的價格降幅達29%并贏得了相應的成交量。
華燕置業(yè)的研究報告認為,降價幅度雖不代表整個上海的樓盤都要有30%的降價幅度才能獲成功,但價格如此大幅的漲跌說明部分樓盤的價格的確虛高。而在當前的市場形勢下,只有把這部分價格“水分”擠干,才能在當前的市場上獲得銷售成功。
巨量供應引爆降價革命
上海龐大的存量房,以及大量在建的價廉的保障性住房令開發(fā)商在新年開始便不再消極等待,真刀真槍打起價格戰(zhàn)。
數據顯示,2008年之前上海市場有500萬平方米的存量房,2008年上海2000萬的商品住宅供應量有近800萬平方米的房源積壓在開發(fā)商手上,另有323萬平方米的房源積壓在市場上。這意味著去年上海樓市的實際積壓量超過1000萬平方米。
與此同時,去年新房的開工量為1762萬平方米。薛建雄分析,今年新房的成交量即使上升三成,也只能消化1200萬平方米左右的住宅,這也意味著今年又至少會有500萬平方米的新增積壓。那么到2009年底,預期上海市場上推出未售的,以及達到預期標準而未推的商品住宅房源將至少達到2000萬平方米。
而保障性住房的建設也將對普通商品房的銷售造成壓力。上海市房管局相關負責人表示,今年將是上海經濟適用房的“起步年”。上海經濟適用房年度開工建設目標將維持在去年400萬平方米的水平。5年內上海將新建經濟適用住房及廉租住房約2000萬平方米,其建設規(guī)模約占同期新建住房規(guī)模的20%。屆時平均每5套新建住房中就有一套是保障性住房。而在土地供應上,2009年上海住宅用地供應約1000-1200公頃,其中經濟適用住房和廉租住房用地不低于25%。
華燕置業(yè)研究報告認為,降價也許并非最佳的選擇,但從春節(jié)前后案例可見價格可能是今年弱市營銷中最直接而有效的手段。“巨大的供應壓力是開發(fā)商不得不重視的問題,成交量的回暖改變不了房價做適當調整以去除泡沫的趨勢。”薛建雄認為。