萬(wàn)科引降價(jià)狂潮 巨量保障房供應(yīng)引爆降價(jià)革命

新年伊始，萬(wàn)科又掀起了新一輪降價(jià)潮的序幕。上海萬(wàn)科元宵節(jié)期間推出了“豐禮迎春”活動(dòng)，與萬(wàn)科有合作關(guān)系的代理機(jī)構(gòu)相關(guān)人士向記者表示，今年萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)加大在上海的促銷力度。

　　中富投資市場(chǎng)研究部主任蔡文蓉表示，和去年開(kāi)發(fā)商紛紛觀望不同，滬上不少開(kāi)發(fā)商不再消極等待樓市回暖，綠地、嘉華、保利等品牌開(kāi)發(fā)商也參加到價(jià)格戰(zhàn)行列中。

　　2009年上海2000萬(wàn)平方米龐大的供應(yīng)量，令開(kāi)發(fā)商今年的銷售不容樂(lè)觀。“目前市場(chǎng)信心還沒(méi)有真正建立，在房?jī)r(jià)沒(méi)有見(jiàn)底前，能否回籠足夠的現(xiàn)金流對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。”高力國(guó)際華東區(qū)董事李慶賢認(rèn)為。

　　今年萬(wàn)科降價(jià)更早

　　元宵節(jié)期間，上海萬(wàn)科對(duì)上海在售項(xiàng)目開(kāi)展了包括抽現(xiàn)金券、免八項(xiàng)費(fèi)用在內(nèi)的讓利促銷活動(dòng)。“上海真實(shí)需求今年會(huì)比較保守，如果沒(méi)有促銷活動(dòng)推動(dòng)很難取得銷售業(yè)績(jī)。”蔡文蓉預(yù)計(jì)，今年萬(wàn)科促銷優(yōu)惠、力保銷售量的戰(zhàn)略不會(huì)有太大的變化。

　　“雖然今年的優(yōu)惠幅度小于去年，不過(guò)今年萬(wàn)科降得更早。”上海深思域房產(chǎn)策劃有限公司策劃經(jīng)理付琦認(rèn)為，去年的事實(shí)已證明萬(wàn)科率先降價(jià)是比較正確的選擇，這在其市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高中得到了體現(xiàn)。

　　萬(wàn)科2008年自5月以來(lái)，除11月以外萬(wàn)科的月銷售面積同比均為負(fù)增長(zhǎng)。從去年9月至12月，萬(wàn)科的銷售面積和金額同比仍呈下降態(tài)勢(shì)。萬(wàn)科公告數(shù)據(jù)顯示，2008年萬(wàn)科全年完成銷售面積557萬(wàn)平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

　　不過(guò)在銷售量下滑的時(shí)候，萬(wàn)科去年依然創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績(jī)，其市場(chǎng)占有率大幅提高。國(guó)泰君安分析師測(cè)算，2008年萬(wàn)科全年銷售額在全國(guó)住宅市場(chǎng)占有率將達(dá)到2.6%，比2007年的2.07%增加0.53%個(gè)百分點(diǎn)。道幫房產(chǎn)董事林榮時(shí)認(rèn)為從目前的情況來(lái)看，萬(wàn)科今年將繼續(xù)高舉降價(jià)旗幟，堅(jiān)決通過(guò)下調(diào)房?jī)r(jià)來(lái)贏取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　跟風(fēng)29%降幅

　　“萬(wàn)科的打折促銷活動(dòng)有一種帶動(dòng)作用，相信很多開(kāi)發(fā)商會(huì)跟進(jìn)。現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)生了一些變化，消費(fèi)者已經(jīng)從原先完全觀望轉(zhuǎn)變到心理松動(dòng)的狀態(tài)了。”付琦認(rèn)為開(kāi)發(fā)商會(huì)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)而展開(kāi)新一輪營(yíng)銷活動(dòng)。

　　分析師薛建雄告訴記者，上海一些知名樓盤(pán)和中介公司2月7、8日兩天的客戶接待量就達(dá)到四五十組之多，大量的看房人擁至售樓處甚至讓不少開(kāi)發(fā)商處于一片忙亂之中。

　　蔡文蓉認(rèn)為，萬(wàn)科促銷無(wú)疑對(duì)周邊樓盤(pán)造成了壓力，不少品牌開(kāi)發(fā)商同樣面臨挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)購(gòu)買數(shù)量有限的情況下需要更多的打折促銷才可能獲得理想的銷售業(yè)績(jī)。

　　“從市場(chǎng)監(jiān)控的數(shù)據(jù)看，目前那些銷售情況不錯(cuò)的樓盤(pán)基本都是通過(guò)打價(jià)格牌而勝出的。”薛建雄表示。綠地、保利、嘉里建設(shè)等品牌開(kāi)發(fā)商在新年也加入了打折、降價(jià)的行列。嘉里不夜城卓悅居本月的成交平均折扣為8.5折。綠地藍(lán)海(藍(lán)海博客,藍(lán)海新聞,藍(lán)海說(shuō)吧)庭2月份的成交均價(jià)為6360元/平方米，相比去年6月9000元/平方米最高值，該樓盤(pán)目前的價(jià)格降幅達(dá)29%并贏得了相應(yīng)的成交量。

　　華燕置業(yè)的研究報(bào)告認(rèn)為，降價(jià)幅度雖不代表整個(gè)上海的樓盤(pán)都要有30%的降價(jià)幅度才能獲成功，但價(jià)格如此大幅的漲跌說(shuō)明部分樓盤(pán)的價(jià)格的確虛高。而在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，只有把這部分價(jià)格“水分”擠干，才能在當(dāng)前的市場(chǎng)上獲得銷售成功。

　　巨量供應(yīng)引爆降價(jià)革命

　　上海龐大的存量房，以及大量在建的價(jià)廉的保障性住房令開(kāi)發(fā)商在新年開(kāi)始便不再消極等待，真刀真槍打起價(jià)格戰(zhàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2008年之前上海市場(chǎng)有500萬(wàn)平方米的存量房，2008年上海2000萬(wàn)的商品住宅供應(yīng)量有近800萬(wàn)平方米的房源積壓在開(kāi)發(fā)商手上，另有323萬(wàn)平方米的房源積壓在市場(chǎng)上。這意味著去年上海樓市的實(shí)際積壓量超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

　　與此同時(shí)，去年新房的開(kāi)工量為1762萬(wàn)平方米。薛建雄分析，今年新房的成交量即使上升三成，也只能消化1200萬(wàn)平方米左右的住宅，這也意味著今年又至少會(huì)有500萬(wàn)平方米的新增積壓。那么到2009年底，預(yù)期上海市場(chǎng)上推出未售的，以及達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)而未推的商品住宅房源將至少達(dá)到2000萬(wàn)平方米。

　　而保障性住房的建設(shè)也將對(duì)普通商品房的銷售造成壓力。上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年將是上海經(jīng)濟(jì)適用房的“起步年”。上海經(jīng)濟(jì)適用房年度開(kāi)工建設(shè)目標(biāo)將維持在去年400萬(wàn)平方米的水平。5年內(nèi)上海將新建經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房約2000萬(wàn)平方米，其建設(shè)規(guī)模約占同期新建住房規(guī)模的20%。屆時(shí)平均每5套新建住房中就有一套是保障性住房。而在土地供應(yīng)上，2009年上海住宅用地供應(yīng)約1000-1200公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不低于25%。

　　華燕置業(yè)研究報(bào)告認(rèn)為，降價(jià)也許并非最佳的選擇，但從春節(jié)前后案例可見(jiàn)價(jià)格可能是今年弱市營(yíng)銷中最直接而有效的手段。“巨大的供應(yīng)壓力是開(kāi)發(fā)商不得不重視的問(wèn)題，成交量的回暖改變不了房?jī)r(jià)做適當(dāng)調(diào)整以去除泡沫的趨勢(shì)。”薛建雄認(rèn)為。