見底回暖拐點尚未出現(xiàn) 年內(nèi)房價或再向下尋底

雖然去年12月全國地產(chǎn)成交額同比跌幅輕微放緩，但我們認(rèn)為這并非是止跌回升拐點的啟示；同時，建筑面積增速持續(xù)下滑，雖然預(yù)示著未來供應(yīng)增長將較緩慢，然而我們認(rèn)為供應(yīng)減少并不是決定行業(yè)能否走出寒冬的主要因素，更重要的還是看需求量的增減。國房景氣指數(shù)連續(xù)第13個月下跌不論是實質(zhì)的成交數(shù)據(jù)和反映對前景看法的景氣指數(shù)，都未反映出救市措施所帶來的刺激作用。我們?nèi)匀痪S持全國房價年內(nèi)繼續(xù)往下走、成交量同比則可先行于今年內(nèi)回穩(wěn)、以及買方市場的行業(yè)狀態(tài)將持續(xù)的預(yù)測。

　　進入12月份，市場銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)微妙變化，商品住宅房累計銷售額的同比跌幅由11月份的20.6%，輕微放緩至12月份的19.3%。然而我們認(rèn)為這并非是止跌回升拐點的啟示，銷售額的同比跌幅放緩主要是由平均房價的跌幅收窄至0.3%所致。目前，累計銷售量同比跌幅擴大的情況仍然持續(xù)，由11月份的18.8%輕微擴大至12月份的19.1%；同時，08年年內(nèi)全國呈平均房價呈先升后跌的格局，并于9到11月份一度錄得至2002年5月份以來的首度下跌。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年建筑量增速急劇放緩，由年初逾25%的增幅至年底只有單位數(shù)字增長的情況，12月份也未出現(xiàn)明顯改善，估計是開發(fā)商因應(yīng)物業(yè)銷售情況和自身的財政能力放慢建筑規(guī)模所致。全國商品房竣工面積的同比增幅12月份僅為0.5%，至于新開工面積和施工面積的同比增幅期內(nèi)則分別為3.2%和16.2%。而去年新開工及竣工面積的增速創(chuàng)過去8年以來的最低水平，施工面積的增速也只比2005年的低點高出近2個百分點。從數(shù)據(jù)中可以預(yù)示行業(yè)未來的供應(yīng)量應(yīng)該只能以緩慢的速度增長；若期間成交量突然回升，則市場供應(yīng)量將更為緊張。然而我們認(rèn)為供應(yīng)減少并不是決定行業(yè)能否走出寒冬的主要因素，更重要的還是需求量的增減。

　　盡管住宅類樓房竣工面積有所下跌，但在銷售面積以更猛烈速度回落的情況下，去年竣工量與銷售量的缺口有所收窄，由2007年的2億平方米迅速縮減至去年的8000萬平方米。隨著供求量逐漸走向均衡點，加上供應(yīng)量增速持續(xù)放慢，甚至有機會呈收縮跡象，全國房價或可能在今年年內(nèi)找到支持，不過在此之前可能還要承受一段跌幅，且找到底部并不等于馬上有回升的機會。

　　而房價下跌、全球及國內(nèi)經(jīng)濟去年下半年急轉(zhuǎn)直下，市場對宏觀經(jīng)濟增長及房地產(chǎn)行業(yè)的前景轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，這均打擊了對房地產(chǎn)行業(yè)的投資意欲。行業(yè)投資額增速在去年上半年仍能保持高于整體固定資產(chǎn)投資的勢頭，但踏入下半年，增速放緩的情況相當(dāng)顯著，相反固定資產(chǎn)投資依然保持穩(wěn)定增長。自去年9月份開始，行業(yè)投資額增速已落后于固定資產(chǎn)投資，差距在往后數(shù)個月還在逐漸擴大。行業(yè)進入寒冬，除影響投資額增長外，對土地購置規(guī)模及價格也帶來迅速而直接的影響。去年土地購置及開發(fā)面積同比每況愈下，自9月份起更呈負(fù)增長?？偨Y(jié)去年全年的土地購置面積同比減少8.6%至3.68億平方米；而除了2007年外，過去4年期間有3年均錄得同比下跌；至于土地開發(fā)面積則同比下跌5.6%至2.6億平方米。在開發(fā)商謹(jǐn)慎購地的環(huán)境下，土地價格自然隨之向下。土地價格指數(shù)去年急速滑落，去年四季度為103.6，比2006年三季度的低點還要低，該指數(shù)當(dāng)時為104.9。

　　總結(jié)以上行業(yè)中各項主要指標(biāo)的走勢，不難發(fā)現(xiàn)市場期待的見底回暖拐點尚未出現(xiàn)，這也正解釋了國房景氣指數(shù)目前跌至歷史低點，且繼續(xù)往下尋底的趨勢。不論是實質(zhì)的成交數(shù)據(jù)和反映對前景看法的景氣指數(shù)中，我們并未看見救市措施所帶來的刺激作用。盡管行業(yè)剛性需求仍然存在，但目前問題的根源在于買方對宏觀經(jīng)濟增長、自身收入前景及房價的展望仍然不明朗。因而，當(dāng)市場對以上各方面的看法轉(zhuǎn)趨樂觀時，必然會反映在成交量上，從而刺激房價及整體市場氣氛，屆時才是行業(yè)走向健康復(fù)蘇之時。我們?nèi)匀痪S持房價于年內(nèi)仍往下走，且成交量同比可先行于今年內(nèi)回穩(wěn)的預(yù)測；同時預(yù)計買方市場的行業(yè)狀態(tài)將持續(xù)，議價能力仍然較傾向于買方。