樓市逆轉(zhuǎn)撬動樓盤定價策略 新盤標(biāo)價參照2手房

隨著二手房各項交易契稅減免政策相繼出臺，二手房交易市場呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。而新房定價也不得不開始參照周邊二手房的價格。東方IC供圖

　　來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，二手房交易量已經(jīng)超過一手房成為樓市交易量的主體。隨著二手房熱銷而來的，是新開盤項目定價開始參照項目周邊的二手房價。

　　一些購房人在看新盤時，總是拿周邊二手房價作為價格參照。位于紅領(lǐng)巾橋附近的公園1872項目就曾多次遇到這樣的購房者。目前該項目售價約為2.5萬元/平方米，有購房者看完其項目后，對項目的產(chǎn)品、地段及園林均表示滿意，一旦涉及到價格，不太遠(yuǎn)的星河灣一期二手房1.8萬元/平方米的售價，就讓買房人不得不再掂量掂量了。三環(huán)外兩廣路沿線某項目也遇到類似問題，1.6萬元/平方米就能買到富力城的二手房，為什么還要選擇高價晚交房的新房呢？

　　事實上，龐大的庫存壓力和資金鏈壓力讓開發(fā)商已經(jīng)開始重新審視之前的定價策略，一些項目的開盤價甚至和周邊二手房價格相差無幾。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示：“銀行對一手樓盤按揭貸款的抵押物估值，已經(jīng)不再按照購房合同的表面價值計算，而是按照物業(yè)周邊一定范圍內(nèi)的可參照物業(yè)價格來估值，既有一手樓盤也包括二手房。”李文杰認(rèn)為，2009年二手房價格將主導(dǎo)樓市整體價格水平，也就是說“新樓盤預(yù)售的定價將由周邊二手房的價格來決定”。這意味著，開發(fā)商把新盤價格降至周邊二手房價的85%至90%才能達(dá)到促銷目的。

　　各方觀點

　　開發(fā)商：定價與二手房持平方能凸顯新盤優(yōu)勢

　　陳云峰明天地產(chǎn)總經(jīng)理

　　以前新開盤項目的定價根本不會考慮周邊二手房的價格，只會考慮與相同區(qū)域類似品質(zhì)項目價格相比是否具有競爭優(yōu)勢。尤其是前幾年房地產(chǎn)價格上漲過快的情況下，開發(fā)商之間互相攀比，定價一個比一個高，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格飆升的主要原因之一。

　　2008年，房地產(chǎn)市場經(jīng)過一系列調(diào)整后，樓市價格下行。一開始，開發(fā)商對新房的定價仍參照同區(qū)域其他項目的價格。當(dāng)然，現(xiàn)在的開發(fā)商定價已經(jīng)開始參照周邊二手房的價格了，因為二手房才是房產(chǎn)真實的市場價格的體現(xiàn)。新房定價與二手房價一致，方能凸顯新盤的優(yōu)勢。

　　經(jīng)紀(jì)公司：大項目主動降價造成新盤壓力

　　楊少鋒北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理

　　2008年以前，一手房和同區(qū)域相同檔次的二手房，價格有明顯差異，如果新房定價在每平方米2萬元，二手房的價格也就在每平方米1.4萬到1.5萬?，F(xiàn)在二手房交易契稅、營業(yè)稅、中介傭金紛紛下調(diào)，100萬元的房產(chǎn)可以省7萬元左右，二手房對客戶的吸引力增強，在定價上，對一手市場的影響已不可小覷。

　　2009年初，樓市一手房銷售火爆，但主要成交量都集中在降價幅度較大的幾個項目，如珠江帝景、合生·麒麟社等。皆因開發(fā)商認(rèn)識到樓市價格只要理性回調(diào)就可以盡快銷售完畢，所以是房價下降幅度大致使成交量大。如珠江帝景，現(xiàn)價每平方米1.6萬元，和該項目在2007年4月份的價格相同。一手房回落到原來二手房價格的程度。

　　而一些大項目主動降價也給諸多新盤帶來了壓力。一些區(qū)域的新盤定價干脆低于周邊二手房。如百子灣附近某項目新房定價每平方米8800元，而周邊某項目的二手房均價卻為每平方米9000到10000元。