兩會(huì)的腳步已然臨近，如同一號(hào)文件的春雷，讓人生出許多期待。那么，擺在議政參政決策者面前的樓市，向何處去，兩會(huì)又為我們準(zhǔn)備了哪些東西，是厚禮，例行說明，還是尋求突破，讓我們漫步探幽吧。
兩會(huì)關(guān)于樓市肯定有例行說明的事項(xiàng)，因?yàn)?，股市、樓市、?shí)體企業(yè)尤其是中小企業(yè)以及個(gè)體就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等剩余經(jīng)濟(jì)話題與民生話題，將是兩會(huì)重大昭示，此前救市資金、規(guī)模、涉及行業(yè)以及預(yù)期利好基本各有定論。
預(yù)計(jì)股市將借助創(chuàng)業(yè)板及行業(yè)市場整合再出利好，比減免印花稅、降息更加利好的政策必將緊鑼密鼓而行。而行業(yè)發(fā)展，構(gòu)筑的藍(lán)圖已經(jīng)夠用，九大支持行業(yè)加創(chuàng)業(yè)、就業(yè)保障，再加上一號(hào)文件的農(nóng)村市場的全面啟動(dòng)，地方政府再在中小企業(yè)方面給足馬力，實(shí)體方面也就無虞了。
而相對于股市的保，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)，樓市則是爭，如果能夠爭取一定的突破性利好，則2009年全年都是可以期待的復(fù)蘇時(shí)間。
可以肯定的是，兩會(huì)將在報(bào)告中舊事重提，強(qiáng)調(diào)針對改善型消費(fèi)的刺激性減免稅政策，針對中小套型中低價(jià)位的刺激性投融資政策，地方政府承擔(dān)保障性住房建設(shè)并從資金、運(yùn)作模式以及舊城改造三個(gè)方面入手確保民生地產(chǎn)無憂是主要內(nèi)容。
接下來必須解決三個(gè)難題，如何既引導(dǎo)又刺激市場，如何措詞樓市的焦點(diǎn)政策，如何界定地方政府的事權(quán)。去年的救市政策本來的想法是刺激市場，結(jié)果是沒有達(dá)到預(yù)期效果，因此兩會(huì)關(guān)于樓市的表達(dá)式將是引導(dǎo)市場，刺激市場放在背后。關(guān)于焦點(diǎn)政策，實(shí)際與界定地方政府事權(quán)是相互關(guān)聯(lián)的，主要包括：地方政府享受多大的救市自主權(quán)，地方政府關(guān)于購房落戶＼就業(yè)＼外地人本地置業(yè)＼既非商品性消費(fèi)亦非保障性消費(fèi)的邊緣政策（如單位集資房及小產(chǎn)權(quán)房的部分松綁），重大救市政策是否受主管部門的制約，再一個(gè)就是有關(guān)購房退稅＼全國性松綁小產(chǎn)權(quán)房＼取消預(yù)售制度＼廢除或階段性廢除結(jié)構(gòu)管制政策等方面亦必須塵埃落定。
而如何在中高檔住宅消費(fèi)市場尋求引領(lǐng)性突破則是存有可能的、決定樓市走向甚至生死的“生死貼”，預(yù)期以及市場摸底結(jié)果決定了是放任自由還是拉兄弟一把。筆者認(rèn)為如下理由，足以相信兩會(huì)將在中高檔住宅消費(fèi)市場尋求如下的突破：
1、為合理的投資性消費(fèi)尋求正名之機(jī)并給出相關(guān)的說法。因?yàn)槲覀兒茈y界定什么情形是投資性消費(fèi)，什么情形是改善型消費(fèi)，改善到什么程度才算政策內(nèi)的改善，也難放棄有利內(nèi)需的純粹投資性買房，目前股市日益紅火，更讓中央決策層堅(jiān)定了刺激市場的決心與信心，為投資性消費(fèi)正名將是兩會(huì)重點(diǎn)解決事項(xiàng)之一。
2、默許地方政府在確保例行事項(xiàng)完成的前提下決定本地中高檔住宅消費(fèi)的存量鼓勵(lì)政策甚至是刺激性政策。為了取得市場的進(jìn)步，也就是由緊縮觀望向復(fù)蘇前進(jìn)，我相信，高層的主要擔(dān)心只是續(xù)漲，不一定是房價(jià)是否依然有多大余地的降幅，當(dāng)各項(xiàng)刺激政策全面放開的時(shí)候，只要市場保持有效供求格局并且房價(jià)更為合理，有升有降，則政府進(jìn)一步出臺(tái)直接的全面的中高檔住宅消費(fèi)市場刺激政策就會(huì)水到渠成。
3、行政界定房價(jià)敦促開發(fā)商全面調(diào)整價(jià)格的同時(shí)，暗許市場機(jī)制的運(yùn)作，給出非價(jià)格性政策為中高端市場放生。2008年全國主要城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)依然上漲，實(shí)際證明的僅僅是結(jié)構(gòu)性上漲，并不是實(shí)質(zhì)性房價(jià)上漲，從開春以來的情形看，實(shí)際上開發(fā)商并非沒有降價(jià)，主要的考慮是，目前的主流需求并不明確，因?yàn)樵S多購買力是跟隨政策走的，政策到了哪一步，他們才會(huì)掏腰包。若如此，則市場全部集中追逐那些次優(yōu)房，存量如何解決，談何新增開發(fā)投資？所以如何理清政策思路并合理為中高端消費(fèi)放生，必然提上議事日程。
4、重點(diǎn)就市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題給出松綁訊號(hào)。目前市場全面面臨“面積過剩”“產(chǎn)能過剩”“儲(chǔ)備過剩”三大癥結(jié)或瓶頸因素，放棄90、70管制政策，呼聲日隆。
5、敦促各地政策重點(diǎn)是如何消化存量，保開發(fā)投資規(guī)模，從而讓中高檔住宅消費(fèi)獲得以致的利好。反過來說，又要地方政府保增長，又要地方政府保居住民生，還要保持樓市的穩(wěn)定，僅在改善型消費(fèi)與中低價(jià)位中小套型以及住房困難戶方面做文章，空間太小，何況還要保持合理的開發(fā)投資規(guī)模。因此，必須想辦法消化存量，自然的，占比重比較大的中高檔住房消費(fèi)必然獲得利好。
我們拭目以待，兩會(huì)定將成為樓市復(fù)蘇的起點(diǎn)。春的腳步已經(jīng)來臨，春的氣息已經(jīng)迫近，筆者也相信沒有哪個(gè)開發(fā)商不懷春不思春，面對契機(jī)自當(dāng)把握
