存貨增加或致新一輪降價(jià) 房?jī)r(jià)還有10%調(diào)整空間

作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭之一的保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)昨天提交了一份頗有代表意義的年報(bào)。年報(bào)中，公司銷售在降價(jià)的背景下繼續(xù)增長(zhǎng)，突破200億，但數(shù)據(jù)顯示公司土地儲(chǔ)備和存貨增長(zhǎng)速度快于銷售增長(zhǎng)，凸顯了2008年地產(chǎn)熊市的本來面目。同時(shí)，80億的募資也反映了地產(chǎn)公司普遍資金緊張的經(jīng)營(yíng)局面。

　　銷售業(yè)績(jī)突破200億

　　2008年全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降20.3%，銷售額同比下降20.1%。而重點(diǎn)城市下跌幅度則大幅高于這個(gè)數(shù)據(jù)。從商品住宅成交面積指標(biāo)來看，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州(1-11月)同比下降38.2%。

　　在這種低迷環(huán)境下，保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，2008年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積258.49萬平方米，銷售金額205.11億元，比去年同期分別增長(zhǎng)29.48%和20.36%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)22.39億元，同比增長(zhǎng)50.35%。保利地產(chǎn)董事會(huì)決定，每10股派送紅股3股并派發(fā)現(xiàn)金紅利1.32元(含稅)。

　　報(bào)告期內(nèi)，公司依然保持經(jīng)營(yíng)規(guī)模的適度增長(zhǎng)。

　　2008年公司新拓展項(xiàng)目12個(gè)，新增土地儲(chǔ)備594萬平方米，截至2008年底土地儲(chǔ)備數(shù)比上年同期凈增189萬平方米。公司表示，這些項(xiàng)目均以出讓底價(jià)獲得，且大多數(shù)位于公司開發(fā)較為成熟的區(qū)域，為公司的未來發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　恒泰證券孫旭東表示，目前來看，保利地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了針對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的合理擴(kuò)展，在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅動(dòng)蕩的情況下，公司銷售毛利率卻逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，非常不容易。綜合來看，公司應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力非常強(qiáng)，一旦房?jī)r(jià)回暖，公司充足的土地儲(chǔ)備將確保未來增長(zhǎng)的足夠空間。當(dāng)前公司股價(jià)在18元附近，中期看股價(jià)在增發(fā)完成之前，有望保持相對(duì)強(qiáng)勢(shì)。

　　房企存貨普遍增加

　　在業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，保利也面臨存貨激增、預(yù)收賬款下滑等問題。報(bào)告期末，公司存貨401.96億元，同比增長(zhǎng)43.12%，占總資產(chǎn)的比例達(dá)74.95%。

　　針對(duì)存貨上升帶來的資金壓力，保利地產(chǎn)同時(shí)公告，擬非公開發(fā)行股票以募集資金不超過80億元，發(fā)行價(jià)格不低于15.89元/股，投資于上海、天津、長(zhǎng)沙等地的8個(gè)項(xiàng)目。保利集團(tuán)承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他機(jī)構(gòu)投資者相同的認(rèn)購價(jià)格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。

　　中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客)(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)表示，保利存貨激增是這個(gè)市場(chǎng)的普遍問題，富力、合生、金地、萬科都在不同程度上存在過去幾年發(fā)展太快、積存的土地和開發(fā)的房子過多的情況。去年市場(chǎng)總體形勢(shì)出現(xiàn)變化時(shí)，很多公司的反應(yīng)都不一致，認(rèn)識(shí)到降價(jià)成為必然趨勢(shì)都經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間，很多公司總體銷售目標(biāo)沒有完成，相對(duì)應(yīng)的，存貨的增長(zhǎng)速度更快。由于資金出現(xiàn)很大缺口，募集新的資金確保項(xiàng)目運(yùn)作也都成了公司的“必修功課”。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年的十年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底全國(guó)土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓在發(fā)展商手中，以期規(guī)避未來土地資源日益短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

　　-解讀

　　今年地產(chǎn)業(yè)績(jī)將回落

　　保利的年報(bào)同時(shí)顯示，今年1月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積18.38萬平方米，同比增長(zhǎng)269.85%；實(shí)現(xiàn)簽約金額13.76億元，同比增長(zhǎng)148.44%。由此計(jì)算，保利1月的銷售單價(jià)同比下滑32.8%。

　　李文杰表示，萬科、保利是最早發(fā)起降價(jià)大品牌房企，他們的開發(fā)規(guī)模很大，對(duì)市場(chǎng)的感覺也很敏銳，降價(jià)正說明他們對(duì)未來的判斷。降價(jià)的同時(shí)交易量出現(xiàn)激增一方面說明降價(jià)是一種有效的手段，一方面也證明品牌房企在購房人心目中的口碑。不過，降價(jià)將進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，預(yù)計(jì)今年地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)也將出現(xiàn)回落。

　　新一輪降價(jià)不可避免

　　根據(jù)目前的住宅存量增加情況，北京東潤(rùn)投資集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)張奕奕表示，“按照2007年12萬套的銷售來計(jì)算，即使今年沒有新房入市，可售房源也足以銷售一年。”

　　很多業(yè)內(nèi)人士也表示，可售住宅增長(zhǎng)主因是交易量下降，開發(fā)商存貨增加對(duì)其資金回籠產(chǎn)生巨大壓力。為此，萬科、金地等開發(fā)商均表示減少開工量，目的是減少存貨?？傮w上說，樓市滯銷的局面今年仍會(huì)持續(xù)，新一輪降價(jià)也不可避免。

　　房?jī)r(jià)還有10%調(diào)整空間

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰(陳云峰博客)(陳云峰博客,陳云峰新聞,陳云峰說吧)對(duì)記者表示，從其了解的情況看，2008年各個(gè)開發(fā)商都只完成了銷售計(jì)劃的一半左右，回款情況比銷售情況更差，銀行對(duì)開發(fā)商的貸款也很謹(jǐn)慎，弄的企業(yè)的現(xiàn)金情況都很緊張，北京各開發(fā)商的存貨量普遍有所增加，存貨達(dá)到幾十億的企業(yè)壓力是非常大的。

　　在存貨增加、開發(fā)商謀求增加銷量的市場(chǎng)情況下，預(yù)計(jì)北京房?jī)r(jià)還有10%左右的調(diào)整空間，估計(jì)在今年六七月份將會(huì)達(dá)到今年價(jià)格的最低點(diǎn)，但成交情況應(yīng)比去年有所好轉(zhuǎn)。