回籠資金低折扣賣(mài)樓 部分房企或現(xiàn)“零利潤(rùn)”

近日，一份據(jù)稱(chēng)來(lái)自重慶隆鑫集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議記錄的網(wǎng)貼稱(chēng)，隆鑫集團(tuán)甚至不賺錢(qián)也要把房子賣(mài)出去。雖然上述說(shuō)法并未被隆鑫集團(tuán)證實(shí)，但其旗下樓盤(pán)7.6折的讓利促銷(xiāo)，讓外界確認(rèn)隆鑫真打算“不賺錢(qián)也要賣(mài)出”。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授董藩(董藩博客,董藩新聞,董藩說(shuō)吧)通過(guò)央視《新聞會(huì)客廳》發(fā)表觀點(diǎn)稱(chēng)，今年全國(guó)將出現(xiàn)房地產(chǎn)零利

　　潤(rùn)或者全行業(yè)虧損的情況。記者深入調(diào)查部分房企后發(fā)現(xiàn)，房企對(duì)利潤(rùn)的追求確實(shí)出現(xiàn)了一些差別。而專(zhuān)家所言地產(chǎn)業(yè)的零利潤(rùn)或者虧損現(xiàn)象，真的會(huì)出現(xiàn)嗎？

　　重慶隆鑫

　　回籠資金低價(jià)拿地

　　重慶隆鑫集團(tuán)被網(wǎng)絡(luò)曝光的內(nèi)部會(huì)議講話稿顯示，公司“零利潤(rùn)”銷(xiāo)售的目的是快速回籠資金，以便今年有錢(qián)購(gòu)買(mǎi)更多的低價(jià)土地，并期望在明后年獲利。為了達(dá)到這個(gè)目的，可以考慮繼續(xù)讓利賣(mài)房子。

　　上述講話稿以某個(gè)樓面地價(jià)1200元/平方米的項(xiàng)目為例，如果現(xiàn)在不賺錢(qián)，以4200/平方米的價(jià)格賣(mài)出去，獲取售樓款后又迅速買(mǎi)一宗800元/平方米的地塊，建成后同樣賣(mài)4200元/平方米，公司在明后年可以賺400元/平方米。

　　地產(chǎn)分析師孫保華認(rèn)為，重慶隆鑫集團(tuán)的上述做法，反映了部分房企的心態(tài)。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，目前最為關(guān)鍵的是資金鏈，至于利潤(rùn)率的高低，已無(wú)法顧及。分析師薛建雄指出，項(xiàng)目多的大房企往往會(huì)降低利潤(rùn)，快速銷(xiāo)售并回籠資金，規(guī)模小且資金充沛的房企卻不一定會(huì)仿效。

　　SOHO中國(guó)

　　受區(qū)域市場(chǎng)景氣度影響較大

　　去年，在南方部分城市的房地產(chǎn)利潤(rùn)率連續(xù)下跌的同時(shí)，北京的部分房企卻依舊取得了一定幅度的利潤(rùn)增長(zhǎng)。SOHO中國(guó)2008年9月發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)報(bào)告表明，上半年SOHO中國(guó)的毛利率從2007年的55%上升至61%。在北方有較多項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，2008年上半年的毛利潤(rùn)達(dá)到43%，同比增長(zhǎng)15%。

　　本周，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)發(fā)表的觀點(diǎn)認(rèn)為，珠三角地區(qū)前期調(diào)整幅度過(guò)大，今年的調(diào)整會(huì)趨于緩和；北京與長(zhǎng)三角地區(qū)調(diào)整的大幕才剛剛拉開(kāi)；而中西部和東北地區(qū)的調(diào)整幅度不大。此觀點(diǎn)得到了業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。薛建雄認(rèn)為，不同城市的房?jī)r(jià)調(diào)整幅度會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)率，同一城市的不同區(qū)域也會(huì)影響區(qū)域房企的利潤(rùn)。

　　招商地產(chǎn)

　　高端產(chǎn)品獲利更豐

　　產(chǎn)品的檔次也是決定房企利潤(rùn)率的一個(gè)關(guān)鍵因素。一般情況下，開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的房企總是比開(kāi)發(fā)大眾產(chǎn)品的房企能夠獲得更高的毛利潤(rùn)。據(jù)渤海證券的一份研報(bào)測(cè)算，2008年招商地產(chǎn)前三季度毛利潤(rùn)達(dá)到42.1%，同比2007年提高5.52個(gè)百分點(diǎn)，這與其2008年在售產(chǎn)品65%為高毛利潤(rùn)的別墅密切相關(guān)。

　　中海地產(chǎn)新聞發(fā)言人姜永進(jìn)表示，中海能獲得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，與中?？偸窃诔鞘械暮诵膮^(qū)域開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品有關(guān)。

　　不過(guò)，在2009年，即使開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品的房企，利潤(rùn)難免下滑。盡管如此，開(kāi)發(fā)高檔產(chǎn)品的房企的利潤(rùn)依然會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)大眾產(chǎn)品的房企。

　　2007年地王

　　獲利空間有限

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，近幾年拿地的房企最有可能在今年出現(xiàn)虧損。此前，萬(wàn)科、金地等房企的部分項(xiàng)目，就被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是零利潤(rùn)甚至虧本銷(xiāo)售，最主要的原因是這些項(xiàng)目的土地是2007年獲得的。

　　事實(shí)上，房企在2007年高價(jià)購(gòu)得的眾多土地中，相當(dāng)一部分直到現(xiàn)在仍然沒(méi)有開(kāi)工。究其原因便是購(gòu)買(mǎi)的土地成本過(guò)高。除了土地成本和售價(jià)，房企的財(cái)務(wù)成本和營(yíng)銷(xiāo)成本也是決定利潤(rùn)率的因素之一。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，房企的自有資金量少，主要依靠貸款開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。有些房子定價(jià)雖高，土地成本也便宜，但利潤(rùn)率卻很低。原因是項(xiàng)目滯銷(xiāo)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本和營(yíng)銷(xiāo)成本增加。

　　薛建雄認(rèn)為，那些2009年仍能獲得高額利潤(rùn)的房企，不但要資金雄厚，而且在獲得土地時(shí)要能使用巧勁，可以買(mǎi)到低價(jià)地；開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的品質(zhì)也要相對(duì)好于其他房企，這樣的公司，才有可能在牛年保持“牛”利潤(rùn)。

　　行業(yè)分析

　　零利潤(rùn)并非行業(yè)趨勢(shì)

　　此前萬(wàn)科、富力等房企都已對(duì)外宣布，將進(jìn)一步下調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)率。

　　上述企業(yè)旗下的部分項(xiàng)目，也一度傳出零利潤(rùn)甚至虧本銷(xiāo)售的小道消息。房地產(chǎn)行業(yè)似乎正在進(jìn)入微利甚至虧損時(shí)代。

　　不過(guò)，新湖中寶近期發(fā)布的年報(bào)卻讓人覺(jué)得情況可能并沒(méi)有想像中那么糟糕。該公司2008年年報(bào)稱(chēng)，2008年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到了39.40%，較2007年增加2.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　和新湖中寶的情況一樣，保利地產(chǎn)2008年的毛利率略有提高，從2007年的38.4%上升到2008年的40.8%。

　　來(lái)自資本市場(chǎng)的判斷認(rèn)為，上述公司2009年的毛利率雖然有所下滑，但下滑幅度不會(huì)很大，更不可能出現(xiàn)零利潤(rùn)或者虧損。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則認(rèn)為，房企的利潤(rùn)率與企業(yè)發(fā)展策略、所處項(xiàng)目的市場(chǎng)情況、土地開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品以及企業(yè)自身的資金周轉(zhuǎn)等有關(guān)。行業(yè)內(nèi)個(gè)別企業(yè)、個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)零利潤(rùn)或者虧損，并不能代表整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)。