京庫存10萬套期房消化不良 兩會或逼房價大降

北京房協(xié)專家稱，國家把房地產(chǎn)放最后調控可能性較大，開發(fā)商將以簽合同方式承諾價格一步降到位

　　本報記者 袁曉瀾 北京報道

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)市場交易管理網(wǎng)和國信證券提供的數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年2月8日，北京可售期房(統(tǒng)計數(shù)據(jù)中不含限價房和經(jīng)濟適用房)達到104751套，同比增長44.7%。由于2008年北京期房每周平均銷售量為1146套，如果按照去年的銷售速度來計算，僅現(xiàn)有庫存期房就夠北京市場消化近兩年時間。

　　“高庫存積壓了整個產(chǎn)業(yè)鏈條的資金，開發(fā)商面臨著償還債務和資產(chǎn)縮水的風險，開發(fā)商只有進一步降價，盤活庫存這一條活路。”陽光100副總裁范小沖對《華夏時報》記者說。

　　業(yè)內人士預測，開發(fā)商還在苦等兩會更大力度的救市措施。不過房價調整還未到位，政策利好或將落空，國家把房地產(chǎn)放最后調控的可能性較大，而房地產(chǎn)市場將孕育更大降幅。

　　高庫存危機

　　房子賣給誰？僅北京現(xiàn)有的104751套可售期房就夠北京市場消化近兩年時間。

　　“由于這個數(shù)字還不包括限價房和經(jīng)濟適用房的銷售，預計限價房和經(jīng)濟適用房的大規(guī)模入市，將吸引一大部分有效需求。另外，按照從開工到取得預售證大概需要兩年時間來算，在2006年、2007年高地價時代拿地的項目，在今年將陸續(xù)入市，也將新增一部分供求。北京用兩年時間來消化庫存期房的壓力不小。”國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明向記者表示。

　　由于房地產(chǎn)與鋼材、水泥等多個行業(yè)聯(lián)系緊密，商品房在建設過程中吸納了產(chǎn)業(yè)鏈條上的資金，如今房地產(chǎn)處于高庫存狀態(tài)，整個產(chǎn)業(yè)鏈條也喪失了活力。“巨量的資金被占用，開發(fā)商也就喪失了繼續(xù)開發(fā)的能力。而這些庫存不盡快消化掉的話，將孕育更大風險。”范小沖說。

　　“在地產(chǎn)牛市時，開發(fā)和放貸兩旺。不過，當房子賣不出去不能回籠資金的時候，開發(fā)商將面臨償還銀行債務的壓力。”區(qū)瑞明對記者表示，另一方面，隨著行情的走低，銀行對未售出房子的估值會降低，從而要求開發(fā)商增加抵押物，以穩(wěn)定在銀行的貸款。把房子捏在手里，開發(fā)商也將面臨資產(chǎn)縮水的壓力。

　　“目前投資客已基本撤離，市場的需求少了一大半，供需在今天發(fā)生了大逆轉，生產(chǎn)已經(jīng)過剩，今年的任務就是去庫存化。”區(qū)瑞明說。

　　范小沖強調，如果庫存不盡快消化掉，后面將有更大的危機。以現(xiàn)有土地、鋼材等成本建設的新盤，在買方市場上，購房者將更注重質優(yōu)價廉，這也會讓舊庫存更沒有消化的機會。

　　求助二手房中介賣新房

　　高庫存是整個房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

　　據(jù)2月18日保利地產(chǎn)公布的2008年年報顯示，報告期末該公司存貨達401.96億元，同比增長43.12%，占總資產(chǎn)的74.95%。而萬科2008年第三季度季報披露，其存貨高達873.76億元，位列同期各上市房企第一位。

　　“從各企業(yè)庫存壓力來看，萬科成為帶頭降價企業(yè)有其必然之處。不降價盡快消化庫存，將給萬科的資金鏈帶來壓力。萬科走的是快速開發(fā)路線，盤子大，在這一個項目虧損，而隨著現(xiàn)在土地等各方面成本又降低，虧損的部分可以從其他項目中賺回來。”范小沖說。

　　開發(fā)商也形成了降價的共識。在這一輪降價潮中，誰降得更早，誰的性價比最高，這類開發(fā)商就能嘗到甜頭。一些樓盤還開始尋求二手房中介的幫助，以求多增加一些銷售渠道。

　　“最近一些近郊地區(qū)的樓盤，由于除售樓處，又沒有別的宣傳渠道，為了節(jié)約廣告宣傳費用，便選擇有門店優(yōu)勢的二手房中介合作，可以讓開發(fā)商的樓盤更廣泛地與購房者接觸。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞,胡景暉說吧)對《華夏時報》記者表示，邀請他們幫助銷售的樓盤分為幾類，一類是尾盤，開發(fā)商想盡快結案好為新開樓盤重新定價，第二類是樓盤地理位置太偏遠，在直接降價盡快銷售和還繼續(xù)扛著房價銷售之間，選擇后者作為銷售策略，甚至外地樓盤也開始出現(xiàn)在中介機構的房源里面。

　　業(yè)內預計兩會或逼房價大降

　　在兩會樓市新的風向標確認之前，開發(fā)商還在等待最后的機會。

　　“如果兩會政策風向標要救開發(fā)商，那開發(fā)商情愿維持高利潤，不再降價銷售；但政策如果傾向于房價還沒有調整到位，讓開發(fā)商主動降價，預計開發(fā)商將對政策不再存幻想，高庫存壓力下，樓市將進入全面降價階段。”胡景暉說。

　　胡景暉預計，兩會定調后，北京樓市孕育著下一輪力度更大的降價潮。

　　“一旦房地產(chǎn)復蘇并發(fā)展，將帶動新一輪的投資過熱的經(jīng)濟周期，對中國經(jīng)濟的危害是巨大的。到底應該盡快復蘇房地產(chǎn)業(yè)，盡力拉動中國經(jīng)濟增長，還是待各行業(yè)復蘇以后，經(jīng)濟層面情況穩(wěn)定轉好后再調整房地產(chǎn)，這也是國家政策層面一直考慮的問題，而把房地產(chǎn)放在最后調控的可能性最大。”北京房地產(chǎn)協(xié)會一位專家告訴《華夏時報》記者。

　　近日，一場由北京房地產(chǎn)協(xié)會等四協(xié)會發(fā)起的“春暖樓市”活動將啟動，房協(xié)將敦促開發(fā)商簽訂降價合同，開發(fā)商將按合同以底價銷售樓盤。上述專家稱這將督促開發(fā)商一步到位降低房價，以誠信來打消中低收入家庭的觀望情緒。

　　范小沖對本報記者表示：“有的開發(fā)商一直死扛房價，總期待房市回暖會很快到來，不愿意面對現(xiàn)在供求關系已經(jīng)扭轉的事實。這個行業(yè)調整期將很長，越來越多的庫存量將迫使開發(fā)商進一步降價。”