北京樓市定價“暗戰(zhàn)” 解讀項目開盤價格玄機

2月14日，北京城鐵13號線北苑站往北，隔著一片廣袤而荒蕪的空地，記者來到了人聲鼎沸的潤澤·悅溪公寓售樓處。

　　盡管四周已建成的建筑僅有一些生活氣息還不算濃厚的別墅和一個會所，但這里推出的最低團購價8200元/平方米的最新一期公寓產(chǎn)品，在近幾個月低迷的市場環(huán)境中著實風光了一把。

　　這里的小房子 不難賣

　　“我看了半年房子，還沒見過這么熱鬧的售樓處。”來看房的鄭先生說。

　　售樓人員忙得沒有充足的時間接待不斷涌進來的看房客，對樓盤情況的介紹也是匆匆而就。一位售樓處的工作人員表示，“八九千一平方米的產(chǎn)品是塔樓小戶型，已經(jīng)全部賣完了，現(xiàn)在在賣的是戶型較大的板樓，均價12500元/平方米。”

　　盡管板樓的單價相對于先前推出的塔樓的特惠價來說貴了不少，但記者看到售樓處墻上貼著的銷控表上大部分的可售房源已經(jīng)被貼上了紅色，表明已經(jīng)出售了。

　　記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，潤澤·悅溪項目已辦理完預售許可證的幾棟樓確實已售出大半，不過均價遠沒有達到售樓員所報的12500元/平方米的價格，基本徘徊在1萬元上下，最便宜的932#住宅樓均價為8800元/平方米。由此看來，該樓盤的報價仍有不少可以商量的余地。

　　雖然這是一個要等到2011年才能看得見摸得著的房子，但這沒有擋住購房者的置業(yè)熱情，而之所以能夠在如此濃厚的觀望氛圍中取得突破，說起來其奧妙也不難解釋：并非其地段有多好，也并非品質(zhì)有多高，說到底還是一個硬道理——小戶型、低總價。

　　“這是由目前市場的剛性需求結(jié)構(gòu)決定的：首次置業(yè)人群成為受市場波動影響最小的需求群體，而小戶型、低總價產(chǎn)品恰恰是最符合這一群體購買力的產(chǎn)品。”業(yè)內(nèi)人士孔女士表示。

　　最大組團的難產(chǎn)

　　與悅溪火爆的銷售局面形成鮮明對比的是其售樓處圍墻外那一大片平坦的空地。而其中的幾塊，雖然已經(jīng)被圍墻分別圈了起來，但透過圍墻，看到的除了幾棵光禿禿的樹丫，仍只有大片裸露的黃土。

　　“這一片連在一起有四塊地，都在來廣營鄉(xiāng)清河營村，2007年11月底開始招標，當時是北京最大的一個建設(shè)組團，總建筑面積達200萬平方米。”

　　“地塊的地段、交通、環(huán)境等各方面條件都類似，位于城鐵13號線北苑站北邊，也都有共同的缺陷——緊鄰220千伏的高壓線。”對當?shù)厍闆r較為了解的孔女士介紹說，“這四塊地中，開發(fā)進度較快的是北京華貿(mào)城項目，就在悅溪項目南面，但是這個項目的開盤時間也是一拖再拖。”

　　據(jù)一位一直關(guān)注華貿(mào)城的北苑居民老張透露，早在悅溪開始銷售的2008年10月至11月期間，很多人就開始關(guān)注華貿(mào)城的開盤時間。

　　“最開始，我聽說的消息是2008年底前開盤。后來，售樓處電話經(jīng)常打不通，好不容易有一次打通了，說讓我們2009年底再打過來。過一陣聽幾個朋友說得到最新消息，2009年1月開。但是到了2009年1月，又聽說是春節(jié)后開盤，我這不就急了么，就定下來買悅溪了?，F(xiàn)在我還關(guān)注著，但是最新的消息是到2009年6月或下半年正式開盤，現(xiàn)在價格什么的還沒出來呢。”老張描述了他望穿秋水的等待過程。

　　“這個項目有點尷尬，樓面地價就高達5000余元/平方米，而目前北邊的悅溪公寓小戶型賣八九千一平，它要是賣得比悅溪便宜吧，品質(zhì)難以保證；要是定價高于1萬元/平方米，這種市場形勢下恐怕很難消化。”孔女士說。此外，華貿(mào)社區(qū)還配建了2.5萬平方米的廉租房，盡管高端社區(qū)+政策性保障住房的建設(shè)模式在廈門取得過成功先例，但在北京尚未有開發(fā)商敢于開此先河。

　　開盤價格的玄機

　　房地產(chǎn)市場前景的不明朗，以及項目定價的難題，使得華貿(mào)城在選擇入市時機上小心翼翼，一再推遲。然而，推遲開盤真的是最好的辦法嗎？

　　在一些一直關(guān)注華貿(mào)城的 “準業(yè)主”們看來，華貿(mào)城和潤澤·悅溪，以及清河營的其他幾個項目之間在定價、品質(zhì)各方面的較量，是他們最感興趣的。然而，華貿(mào)城面臨的尷尬是，該項目光樓面地價就遠高于潤澤·悅溪項目的成本總和。“潤澤莊苑房地產(chǎn)公司2005年拿下悅溪地塊時，樓面地價僅有200元/平方米，加上建安成本及各項稅費，預計成本在4000元/平方米上下，而華貿(mào)城的樓面地價在5000余元/平方米。”孔女士介紹。其他幾個地塊除1號地樓面價3000多元/平方米，2號、4號地塊均達到5000余元/平方米。

　　華貿(mào)城盡管面臨開盤價格的難產(chǎn)，但卻是已經(jīng)收拾利落可以上路的凈地。在四塊地中，1號地和2號地目前已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但是沒有其他消息。1號地租下來的展示中心，目前已經(jīng)被物業(yè)管理公司貼上封條。

　　2號地規(guī)劃建筑面積約為49.8萬平方米。由于地塊出讓時，正值北京地價高峰時期，競逐2號地塊的10家開發(fā)商組成的5家投標單位中，不乏合生創(chuàng)展、華潤置地(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、北京城開這樣的地產(chǎn)大鱷，最高的中標價是合生創(chuàng)展北方開出的36億元，最后由北京春光與四川大地房地產(chǎn)投標聯(lián)合體以23.31億元中標，原開發(fā)商是春光房地產(chǎn)和四川大地聯(lián)合體，現(xiàn)該公司已連同項目轉(zhuǎn)讓給天潤置地，項目案名叫天潤城。3號地即華貿(mào)城，地塊規(guī)劃建筑面積60萬平方米，招標底價16.693億元，最高價為北京城開亮出的30.568億元，最后中標的北京國華置業(yè)出價27.06億元。招標文件中對于2、3號地各附有“配建2.5萬平方米廉租房”的條款，這也是北京市首批在商品房項目中配建的廉租房。

　　華貿(mào)城的銷售人員表示：“目前地塊還沒有動，項目公司華貿(mào)奧苑房地產(chǎn)開發(fā)公司也還未正式開始辦公。售樓處設(shè)在華貿(mào)中心對面，還沒有裝修完畢。至于價格，會參考周邊樓盤價格來制定。”

　　4號地規(guī)劃建筑面積30.67萬平方米，為北京中鴻與城建聯(lián)合體競得，但據(jù)北京城建董秘張財廣透露，地塊剛做完土地一級開發(fā)，目前還在規(guī)劃階段，尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　北京的存量房已經(jīng)有200萬平方米，可以想象，光清河營一個區(qū)域推出200萬平方米，競爭壓力有多大。

　　“那塊地我們公司本來也有意向去拿，但是太難做了，一是周邊全被220千伏的高壓線包圍了，先天條件有缺陷。而且那么大一片空地，房子建好至少還需一兩年，至于要成為成熟社區(qū)，沒有五年成不了氣候。”一位在該地段南面建有在售樓盤的開發(fā)商說。

　　對于華貿(mào)城一再吊人胃口的原因，他則分析說：“不排除開發(fā)商現(xiàn)在趁著政策寬松正和有關(guān)部門進行協(xié)商，爭取有利條件，或者修改規(guī)劃的可能。焦點之一在于，此地塊密集的高壓線能否入地？如果無法入地的話，至少那些為了奧運會臨時架設(shè)起來的高壓線能否拆除？此外，當時拿地時正值地價高峰時期，樓面地價高達5000元/平方米，是否有協(xié)商余地？廉租房配建條款有沒有辦法協(xié)調(diào)？戶型方面，“90/70”的政策要松動，具體到這個項目有沒有什么可以改動的地方？還有容積率能不能商量？這些都是開發(fā)商在現(xiàn)在的市場形勢下要考慮的問題。”

　　盡管目前有傳聞包括華貿(mào)在內(nèi)的幾家開發(fā)商正聯(lián)名上書請求有關(guān)部門解決高壓線入地問題，但該消息并未得到證實。“我們的規(guī)劃方案基本已經(jīng)成形，只是還有些樓盤宣傳資料就會出來，年中或下半年開盤。”華貿(mào)城的銷售人員表示。