供需倒掛引起多個部門重視 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃待整

從人流如織的成都春熙路商圈的中環(huán)廣場沿東大街東行，穿過一座座建筑工地機器的轟鳴聲后，躍入楊濤(楊濤博客,楊濤新聞,楊濤說吧)眼簾的是一條全長5.2公里的金融商務(wù)大道，其中有九龍倉國金天地、天府時代廣場、群光廣場、花樣年喜年廣場、信德廣場、新鴻基的環(huán)球貿(mào)易廣場等眾多甲級寫字樓，他的辦公室就在其中一棟甲級寫字樓中。

　　楊濤最近心思很多。身為一家當?shù)刂鹑趽C構(gòu)的負責人，擺在他面前的一邊是中國西部金融中心的龐大規(guī)劃，據(jù)說這一商務(wù)地域的范圍是世界最為著名的美國華爾街的兩倍多。另一邊則是，在金融危機的影響下，他必須考慮收縮業(yè)務(wù)，減少公司租金支出。最實際的是，每個月6萬元的租金如果能省下來一部分，他就不需要裁員了。

　　類似的去留問題同樣困擾著該區(qū)域眾多公司的決策者。

　　供需嚴重倒掛

　　“現(xiàn)在雖然未出現(xiàn)公司大面積搬離甲級寫字樓的現(xiàn)象，但整體租金下滑8%左右，持幣觀望的態(tài)勢越發(fā)明顯，且未來面臨供應(yīng)量迅速增加的壓力加大。”戴德梁行商業(yè)部經(jīng)理熊大瑋長期身處成都、重慶等城市商業(yè)地產(chǎn)一線，對于成都、重慶前兩年商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃“大躍進”的后遺癥，熊大瑋說，一切還尚待觀察。

　　這樣的問題雖然已經(jīng)開始考驗楊濤這樣的租戶，但“西部華爾街”的開工幅度并沒有因此放緩。商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)域經(jīng)濟的強大投資拉動力，仍然是這個“西部華爾街”狂飆突進的最好理由。

　　按照成都金融中心的發(fā)展規(guī)劃，在兩年后，東大街將興建6個五星級酒店，超過150萬平方米的甲級寫字樓和120萬平方米的高檔商場。而這樣的計劃僅是成都商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的冰山一角。

　　有關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2008年成都市區(qū)內(nèi)商業(yè)土地供應(yīng)超過2368畝，相對2007年增幅達126%，達到整體供地面積的78%，成為土地供應(yīng)的主力。

　　同樣的問題也在考驗著重慶商業(yè)地產(chǎn)市場。早在2004年，重慶就曾有過246萬平方米商業(yè)用房遭閑置的經(jīng)歷，居當年全國城市之首。此后，重慶為推動商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，變商業(yè)“大排檔”為高檔物業(yè)，僅在渝中區(qū)的解放碑拆遷就達200萬平方米，并投資450億元建設(shè)120萬平方米的高檔寫字樓。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，西部商業(yè)地產(chǎn)的大躍進的后果將在今明兩年顯現(xiàn)。一組數(shù)據(jù)顯示：近兩年整個成都市的商業(yè)地產(chǎn)年開工量都在600多萬平方米，但真正供應(yīng)到市場進行銷售的卻不到300萬平方米，在租售的寫字樓項目已經(jīng)達到了171個，積存的體量超過了150萬平方米。

　　“按照開發(fā)計劃，2007年、2008年所拍賣的商業(yè)地塊，將在今明兩年集中上市，屆時商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量將出現(xiàn)井噴。”熊大瑋對《中國經(jīng)營報》記者分析，金融危機帶來的商業(yè)地產(chǎn)需求放緩仍在持續(xù)，這對開發(fā)商的資金實力將是嚴峻考驗。“成都商業(yè)地產(chǎn)與北京、上海等一線城市同樣經(jīng)受著金融危機帶來的巨大供銷考驗，重慶商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)相對落后，但租售的壓力更大。”

　　成都、重慶此輪商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮發(fā)端于2007年6月。當時成都、重慶同時獲批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)，受此政策利好，兩地政府紛紛將“建立以金融為核心的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)”作為城市規(guī)劃的重點。據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)顯示，這一規(guī)劃拉動兩地的商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模達到上千億。

　　在知名地產(chǎn)管理咨詢專家田同生(田同生博客,田同生新聞,田同生說吧)看來，此輪商業(yè)地產(chǎn)興建規(guī)劃，大多基于2006年、2007年的牛市戰(zhàn)略，對熊市的波動所造成的市場影響未進行深層次考慮。“相對于成都重慶這樣的區(qū)域中心城市，跨國公司在以辦事處的形式進入時，需要高檔寫字樓充當形象，但在打開中國市場后，大部分跨國企業(yè)會選擇自己購置土地自建大樓，對高檔寫字樓的長期需求有限。”田同生說。

　　成都、重慶在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃上遭遇的尷尬實際上只是全國商業(yè)地產(chǎn)大躍進的一個縮影。

　　包括上海、北京、天津、西安等地都在2008年紛紛提出打造各種不同層級的金融中心，與之相配套的便是商業(yè)地產(chǎn)的大幅投資。

　　長期發(fā)展規(guī)劃效果有待觀察

　　“商業(yè)地產(chǎn)對政府的最大要求就是規(guī)劃，做規(guī)劃時必須考慮到下一代，一個壽命不會超過10年的規(guī)劃毫無意義。”美國企業(yè)全球競爭力研究院院長黃力泓認為，各國政府的救市暫緩了金融危機對商業(yè)地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)群的影響。“要解決商業(yè)地產(chǎn)面臨的供銷矛盾，除了掌握好供應(yīng)的度外，地方政府必須對服務(wù)業(yè)進行產(chǎn)業(yè)扶持，包括生產(chǎn)、制造、公共事務(wù)等各方面服務(wù)。諸如稅收政策、商業(yè)形態(tài)的配套引進等等。”黃力泓說。

　　戴德梁行報告則認為，不管是成都還是重慶，要建設(shè)西部金融中心，都應(yīng)加強金融核心力的構(gòu)架，比如建設(shè)區(qū)域股票市場或者全國性的期貨交易所，增強對金融及相關(guān)企業(yè)的附著力，否者太多的金融大樓都可能面臨“空樓”命運。

　　商業(yè)地產(chǎn)的供需嚴重倒掛已經(jīng)引起商務(wù)部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的注意。

　　據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，包括上述部委及全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會等多個部門的專家已于近期開始會同廣東、上海、川渝等地，就商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營情況進行摸底調(diào)查，其內(nèi)容包括，各地商業(yè)網(wǎng)點總面積、人均商業(yè)面積，已開業(yè)的1萬平方米以上的商業(yè)項目建設(shè)和運營情況。同時了解宏觀政策對商業(yè)地產(chǎn)的影響，以及對大型商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和規(guī)范的意見和建議等等。

　　據(jù)了解，這些狀況已被寫入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上報國務(wù)院的《房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃》報告中，具體涉及到商業(yè)地產(chǎn)的網(wǎng)點分布、選址及規(guī)模，信貸及產(chǎn)業(yè)配套等內(nèi)容。

　　“在房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃中特別提到商業(yè)地產(chǎn)，說明有關(guān)部門已經(jīng)重視了這個問題，但長期的發(fā)展規(guī)劃能否解決現(xiàn)在的過剩，還是個未知數(shù)。”有業(yè)內(nèi)人士如是說。