利好刺激房地產(chǎn)股活躍 樓市交易初現(xiàn)回暖跡象

利好刺激房地產(chǎn)股全線活躍

　　昨日，經(jīng)過短暫而急促的調整后，上證綜指再度轉強并收復2300點失地，二次反彈行情基本確立。更值得關注的是，深證成指漲幅達到3.61%，明顯大于上證綜指1.96%的上漲幅度。

　　透過深強于滬的現(xiàn)象，除了國開行并購傳聞刺激深發(fā)展A漲停外，占深證成指權重很大的房地產(chǎn)板塊全線大漲，也成為深市大漲的主要原因。

　　日前，中科院研究生院管理學院院長成思危在中科院研究生院管理學院主辦的“國際金融危機與我國的應對措施”專題報告會上透露，第十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃確定為房地產(chǎn)，但規(guī)劃具體措施尚需等待。

　　同時，還有權威人士透露，房地產(chǎn)業(yè)長期規(guī)劃已由住房和城鄉(xiāng)建設部提交給國家發(fā)改委，正接受發(fā)改委審議。其內容涵蓋消化存貨、拓寬投融資渠道、積極推進市場結構調整等方面，其中提出取消“二套房”限制政策等建議。

　　房地產(chǎn)業(yè)終于搭上產(chǎn)業(yè)振興的末班車，成為第十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的“人選”。

　　受以上消息影響，房地產(chǎn)個股整體活躍，珠江實業(yè)、三房巷、中國寶安、成城股份等強勢漲停，并帶領房地產(chǎn)板塊指數(shù)大漲4.64%，高居全天所有分類指數(shù)漲幅榜的第四位。其中，龍頭股——萬科A全天表現(xiàn)異常平穩(wěn)，最終大漲4.65%，為深證成指的強勁反彈起到了巨大的逐推作用。

　　“購房落戶”刺激市場消費

　　在房地產(chǎn)市場持續(xù)不振的背景下，中國多個城市近期紛紛推出了一系列“購房落戶”政策，刺激房地產(chǎn)市場消費。

　　2008年12月12日，成都市率先實施購房落戶新政。2009年1月19日，武漢市發(fā)布購房落戶新政的細則，對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進行了明確。2009年1月20日，直轄市重慶也出臺政策，規(guī)定重慶新購房戶，在主城區(qū)購買建筑面積90平米以上商品房，可將戶口遷入主城區(qū)。2009年2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍印戶口的購房款標準，由原來統(tǒng)一的100萬元調低為市內六區(qū)、塘沽區(qū)80萬元，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)60萬元，寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣40萬元。2009年2月13日，廣東省十一屆人大二次會議正式開幕，省建設廳提交給與會代表的參閱材料《2008年我省房地產(chǎn)市場運行情況及2009年工作思路》中提出，擬在有條件城市放寬購房入戶政策。這也使廣東成為第一個擬推購房落戶政策的省份。

　　此外，在長沙，取消了以往購房落戶需要60平米及以上條件限制。在河北保定，凡在市區(qū)城區(qū)購買商品住房，無論購買面積和金額，均可無條件辦理購房者本人以及直系親屬的市區(qū)戶口，同時取消戶籍保稅登記。第三個定期新規(guī)定是購房落戶不再售房屋限制，買二手房也可以落戶了。

　　2月17日，上海市副市長胡延照在2009年上海市人力資源和社會保障工作會議上說，不久后出臺的上海有關戶籍政策將從以往的“指標限定”轉為“條件管理”，今后居住證轉戶口將逐步增加。胡延照說，上海調整戶籍政策的制度安排總體方向，是使居住證轉戶口逐步增加，而直接落戶相對減少。

　　對此，有業(yè)內人士指出，“購房落戶”的地方新政將對房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇起到較大的刺激和推動作用。

　　樓市交易初現(xiàn)回暖跡象

　　近期各地樓市的交易情況與去年同期相比出現(xiàn)了一些回暖的跡象。尤其是已公布的萬科和金地的一月銷售數(shù)據(jù)同比都實現(xiàn)了較快增長。由于今年2月無春節(jié)因素，市場預期2月的銷售數(shù)據(jù)同比仍可實現(xiàn)一定增長，而如果3月的銷售能繼續(xù)維持同比增長的話，將是自去年樓市調整以來，首次出現(xiàn)同比和環(huán)比同時增長的銷售數(shù)據(jù)?？雌饋順鞘姓趶吞K。而這種樂觀情緒，成為了房地產(chǎn)股在補漲后尋找到的新的上漲動力。

　　對此，有分析人士認為，房地產(chǎn)股是否能持續(xù)上漲，最終還是取決于樓市是否能真正回暖。如果結果類似于香港樓市98年的表現(xiàn)，在短暫復蘇之后，樓市繼續(xù)下挫，那么房地產(chǎn)股的反彈也將結束。但是在目前的樓市回暖假說和市場資金非常充裕的情況下，房地產(chǎn)股反彈的熱度或仍將延續(xù)一段時間。

　　當然，也有分析人士認為，即便到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調整期，房價還面臨著較大的下調壓力，市場的成交量也較為低迷，所以行業(yè)的前景較為撲朔。數(shù)據(jù)也能夠說明一些問題，在A股這一波上漲行情中，房地產(chǎn)板塊明顯弱于其他板塊表現(xiàn)。萬科A、保利地產(chǎn)等龍頭股漲幅僅有20%和31.1%，這樣的漲幅甚至還沒有達到股指的漲幅，低于平均水平。

　　周期底部突顯三大機會

　　如以2008年三季報凈資產(chǎn)值簡單推算，則A股房地產(chǎn)行業(yè)的簡單平均PB達3.7，已脫離歷史估值低點，隱含了對樓市持續(xù)回暖的預期。基于對2009年房地產(chǎn)行業(yè)可能仍將處在周期底部的判斷，以下三類公司值得關注：

　　1、主動管理周期的公司。從企業(yè)較長的發(fā)展階段來看，生命力較強的企業(yè)，都具有主動管理周期的特點和能力。盡管在順周期的時候，忽視周期的企業(yè)也可以分享到行業(yè)景氣，實現(xiàn)較快的發(fā)展速度。但是，經(jīng)歷一輪周期調整之后，就是主動管理周期的企業(yè)變得更加強大的時候。包括萬科、金地和保利地產(chǎn)。

　　2、資產(chǎn)型的公司。一旦新的周期開始，可分享到這類公司資產(chǎn)重估的收益。包括泛海建設、上實發(fā)展、首開股份和北京城建。

　　3、在深圳項目相對較多的公司。這是由于深圳市場的回暖程度略領先于國內的其他城市，在深圳項目較多，可潛在受益于當?shù)厥袌龅幕嘏?。這類公司包括招商地產(chǎn)、華僑城與深振業(yè)等。