承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側
2009年個人房貸并未走出開門紅。
個人據(jù)記者從銀行獲得的數(shù)據(jù)顯示,2009年1月個人消費貸款余額37990億元,新增568億元。個人住房貸款余額30584億元,新增429億元。在1月人民幣信貸新增1.62萬億的井噴式增長中,個人消費貸款顯得尤其微小。
這背后凸顯了零售信貸市場面臨的壓力。
市場上對房地產進入十大產業(yè)振興規(guī)劃給予了很大希望。據(jù)媒體報道目前房地產業(yè)長期規(guī)劃已由住房和城鄉(xiāng)建設部提交給國家發(fā)改委,正接受發(fā)改委審議,其中最受關注的建議之一即取消二套房貸限制政策。
“現(xiàn)在的競爭非常激烈,實際上現(xiàn)在二套房的政策都已放開了。”一位國有大行上海分行人士感嘆。事實上,隨著工行自動將存量客戶利率實施7折優(yōu)惠后,銀行與客戶的博弈基本已宣告失敗,利率打7折已幾乎成定局。不僅如此,為了爭奪客戶,保住零售貸款的陣地,銀行還使出了各種營銷活動。一個例子是,一些銀行給客戶發(fā)放房貸時還贈送鉑金條、銀條,這在過去則難以想象。
1月房貸冷熱不均
“這兩個月還是很冷淡,好像沒有感覺業(yè)務量有很大上升。”另一位國有大行上海分行房貸相關人士表示。
據(jù)記者了解到數(shù)據(jù)顯示,如上文所述全國金融機構1月個人消費貸款新增568億元,同比少增近300億元。這其中國有四大行新增459億元,是主要增量的貢獻者。
而個人住房貸款新增429億元,同比減少近255億元。尤其明顯的現(xiàn)象是,新增量亦為國有商業(yè)銀行增量為主,排名第一的是建行增加了114億元,同比甚至是逆勢增長10億元,其次為工行增加113億元,再次為中國銀行(601988,股吧)增加112億元,而農行增加22億元。不過,同比增幅均有所下降。
由此可見,四大國有行在1月表現(xiàn)較為突出,但是上述國有大行上海分行人士分析,這可能與年末年初特殊因素有關,比如銀行為了表現(xiàn)開門紅,有可能沖業(yè)績或者進行數(shù)據(jù)調整等。當然也不排除四大國有行在市場占有率上確實有所提高。
相比較而言而13家主要股份制銀行(包括交行)則較為萎靡,13家股份制銀行增量僅為56億元,僅占總新增房貸的13%。排名第一的依然為招行,1月個人房貸增加24.5億元,其次交行增加14億元,浦發(fā)列為第三增加了約10億元,最近幾個月增長速度較為突出,再次為深發(fā)展增加約7億元,中信約5億元,光大約2億元,民生約1億元。其余銀行則出現(xiàn)微量增長或者負增長。
各個地區(qū)的個貸增量也冷熱不均。據(jù)記者從兩家銀行了解的信息來看,廣東、浙江兩地個貸增長較快,而上海則表現(xiàn)不盡如人意,甚至出現(xiàn)負增長。
顯然,個人房貸增幅減緩,與1月樓市成交依然低迷有關。2009年1月,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%,降幅比12月擴大0.5個百分點;環(huán)比下降0.2%。而上海住宅成交量50.7萬平方米,環(huán)比縮了約2/3。南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。
不過國都證券分析師也指出,進入2月份,春節(jié)因素逐漸消化,廣州、深圳等地樓市成交量開始放大,這些地區(qū)的樓市出現(xiàn)回暖跡象。
營銷戰(zhàn)升級
在這種市場環(huán)境下,多位銀行個貸部門人士均向記者表示他們遭受了很大的壓力。
實際上,經過去年年底到今年年初的博弈,在存量房利率的定價上,銀行手中的籌碼已經越來越少,最終以妥協(xié)告終。記者曾報道過的上海某樓盤業(yè)主一直與一家股份制銀行爭取7折利率優(yōu)惠,1月該行還設定苛刻門檻或者模糊其辭,促使業(yè)主謀劃集體跳槽。但到了最近,銀行已松口,認定這些業(yè)主為優(yōu)質客戶,給與7折優(yōu)惠。
甚至在二套房的利率上,銀行也放開了利率,給一部分客戶實行了7折優(yōu)惠。“目前我們對二套房政策是松綁,利率可以按7折實行,但成數(shù)仍然嚴格控制,第二套房首付必須在四成以上。而有的銀行則是調整了二套房的認定標準,比如過去按照家庭計算第二套房現(xiàn)在則改為按借款人算,比如第一套房已結清的就不算第二套房等,實際上也享受到了第一套房的優(yōu)惠。”上述國有大行人士說。
不僅如此,搶客戶的手法也升級。此前,一些銀行轉按揭要求客戶的貸款金額必須在30萬以上,或者必須把公積金貸款也轉為商業(yè)貸款,但最近民生銀行(600016,股吧)上海分行則高調宣傳,該行對符合“首套房”,“改善型購房”或滿足優(yōu)質客戶條件的“余額轉按揭貸款”借款人,提供基準下浮30%的利率優(yōu)惠。實際上,已拆除了30萬金額等門檻限制,廣攬客戶。
“雖然有些客戶金額低,銀行付擔保費給他做轉按揭后,基本沒多少盈利了,但是考慮到增加客戶,增加規(guī)模,所以就是不得不去做這個業(yè)務。”一位股份銀行房貸負責人說。
一位國有大行上海分行房貸相關人士表示,他們在上海地區(qū)的房貸增量與其他地區(qū)的分行排名中落后了,這給他們的壓力相當大。由于市場激烈的競爭,該行的近幾個月提前還款量大大超出了過去的平均水平,而這其中很可能是客戶“跳槽”所致。這就意味著如果對政策稍微調整慢,或者劣于同行,則客戶就有可能流失。
為了吸引客戶,多個中外資銀行在市場上推出了存抵貸的產品,比如存款可以抵消部分貸款的利息。“這些產品銀行其實是有些虧的,但市場競爭所致,你必須得維護客戶。”上述股份制銀行人士說。
而你很難想象,現(xiàn)在銀行給你發(fā)放房貸,你還能獲得金條、銀條。2月24日,上海市一家大型銀行在媒體上投放大幅廣告,高調宣傳其存量客戶系列調整優(yōu)惠政策,同時還宣傳對新增的不同金額的零售貸款客戶贈送禮品,比如貸款500萬以上就可以贈送價值上萬的鉑金條。
“不僅要降利息,還要貼利息,還要送禮品。”上述人士揶揄道。實際上1月上海的個人房貸增長面臨很大困境,1月上海中資銀行新增個人消費貸款9億元,個人住房貸款和汽車消費貸款分別增加4.3億元和2億元,同比分別少增26億元和多增0.5億元。而外資銀行個人消費貸款增加2億元,其中個人住房貸款增加1億元,同比少增2.5億元。