新房高價促熱舊房交易 二手中介搶占新房市場

“周邊的二手房價格只有1.5萬元/平方米，這個項(xiàng)目卻賣到了2萬多元/平方米，只不過是為了孩子上學(xué)，只要能買房轉(zhuǎn)戶口就可以，誰不愿選擇便宜的房啊。”一位購房者向記者表示。

　　“同一個項(xiàng)目由于前期開盤價格較低，業(yè)主急于周轉(zhuǎn)資金低價出房，相比項(xiàng)目后期的新房價格竟然相差40%，直接導(dǎo)致了項(xiàng)目后期銷售遇到壓力。”21世紀(jì)不動產(chǎn)安信瑞德加盟店姚家園店人員向記者表示。

　　近日，關(guān)于二手房價格低給新房帶來銷售壓力的情況越來越多，使得不少項(xiàng)目在新開盤時往往把周邊二手房作為直接競爭對手和價格參考依據(jù)。

　　“這樣的現(xiàn)象主要存在于一些市中心項(xiàng)目和一些分期開發(fā)項(xiàng)目中。”21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇向記者表示。

　　同時記者注意到，在一些主打教育地產(chǎn)的項(xiàng)目周邊這一現(xiàn)象也比較多見，由于有優(yōu)質(zhì)的教育資源，新開盤項(xiàng)目以買房上名校為噱頭，價格往往比周邊的二手房價格高出許多，反而催高了當(dāng)?shù)氐亩址拷灰變r格。

　　新房高價促熱舊房交易

　　例如位于朝陽區(qū)朝陽北路四季星河路的星河灣樓盤從2007年開盤至今，銷售情況良好，價格也不斷攀升，目前星河灣一手房房價在2.7萬-2.8萬元/平方米之間，個別房源交易價格甚至在3萬元/平方米以上。

　　而記者從我愛我家的門店了解到，目前星河灣內(nèi)出售的二手房均價在2.2萬-2.4萬元/平方米之間，甚至最近一段時間內(nèi)出現(xiàn)了1.8萬元/平方米的低價房源。相對于業(yè)主在開盤時購買的每平方米1萬元左右的價格來說，1.8萬元/平方米價格還是賺了不少。因此不少想在此購房的人士往往更傾向于二手房，因?yàn)樵谕瑯酉硎苌鐓^(qū)整體品質(zhì)的情況下，二手房的性價比更劃算。

　　值得注意的是，近期位于該區(qū)域的華紡易城推出的尾房和珺峰計(jì)劃推出的毛坯房價格僅為1.4萬元/平方米，與周邊的珠江羅馬嘉園和青年匯的二手房價格基本持平，顯然這些項(xiàng)目不僅面臨著周邊的新盤競爭，二手房也越來越成為了其主要競爭對手了。

　　新房開盤帶動二手房銷售旺盛的現(xiàn)象不僅在同一樓盤中存在，在一些新項(xiàng)目較少、老項(xiàng)目比較集中的區(qū)域也很突出。例如中關(guān)村區(qū)域近幾年新項(xiàng)目供應(yīng)一直乏力，去年底龍湖地產(chǎn)唐寧ONE項(xiàng)目入市，盡管目前的價格已經(jīng)比最早的價格有所下調(diào)，但是不少購房者依然認(rèn)為價格過高，不如購買與其緊鄰的東升園等老項(xiàng)目，因?yàn)槠鋬r格僅為1.5萬元/平方米。

　　盡管新房比二手房具有很多明顯的優(yōu)勢，特別是稅費(fèi)方面要低一些，但是隨著樓市的持續(xù)下跌，老項(xiàng)目聚集區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目不得不面臨低價開盤的尷尬，例如遠(yuǎn)洋·沁山水、首開國際等近期開盤的項(xiàng)目，倒掛現(xiàn)象明顯，在沒有其他新盤的競爭壓力下，二手房儼然成了主要競爭對手。

　　二手房與新房的競爭不僅在個別區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)得比較激烈，就全市而言兩者的交易量也處于此消彼長的趨勢。21世紀(jì)不動產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年1月至今，二手住宅銷量始終高于新房，其中1月二手住宅成交量較新房成交量多2.2%，到了2月（1日-12日）這一差距更是增加到了45.4%。

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)整同時影響著一、二手房市場，但從近兩個月的成交數(shù)據(jù)來看，新房成交量所受的影響明顯大于二手房，孟奇認(rèn)為主要原因在于以下幾個方面：首先，二手房有著位置、配套、交通等硬件方面的優(yōu)勢；其次，在目前的觀望氛圍中，購房者主要是自住型客戶，對價格因素是比較敏感的，因此相對便宜的二手房也就成了這一時期消費(fèi)者追捧的對象。

　　此外，二手房與新房相比的另一大優(yōu)勢在于，二手房均為現(xiàn)房，最多也就需要幾個月的重新裝修，而新房由于其大多是期房，一兩年后交房是常有的事，再加上裝修、購置家具家電，時間周期遠(yuǎn)長于二手房。

　　二手中介“奪主”搶占新房市場

　　在價格、交易量上二手房不僅正在成為一手房的主要競爭對手，在一手房銷售代理上中介公司也正在搶占市場。

　　記者了解到，房地產(chǎn)市場自從2008年進(jìn)入調(diào)整期以來，二手中介開始做一手樓盤的銷售代理已經(jīng)不是新鮮事。開發(fā)商主動尋求合作，中介公司也十分樂意。

　　記者走訪了多家門店，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)中介櫥窗里二手房源信息旁，早已悄然出現(xiàn)了許多新盤的代售海報(bào)，甚至在一些中介公司所刊登的新房價格要明顯低于售樓處公示的價格。此外，中介公司還推出了“零傭金售新房、專屬優(yōu)惠”的銷售策略。

　　我愛我家常務(wù)副總要嘉佳表示，盡管新房銷售在該公司整個業(yè)績中所占的比重還不大，但就目前客戶對新房的咨詢量與簽約量上看，代銷一手新房必將會成為新的利潤增長點(diǎn)。

　　為什么中介代銷新盤會受到市場歡迎呢？其一，開發(fā)商委托中介代售的房源有很多是特價戶型或者尾房，價格方面就明顯低于開盤價或者目前市場價。例如金地格林小鎮(zhèn)6在中介公司公布的價格在6800-7200元/平方米，相較周邊其他新盤，這個價格無疑是誘人的。

　　此外，一些新盤售樓處就對著早期入住的一期、二期的小區(qū)，老業(yè)主不滿該盤降價而抗議開發(fā)商、圍攻售樓處的事件屢屢出現(xiàn)。開發(fā)商往往不敢在老業(yè)主的眼皮底下在售樓處大張旗鼓地降價銷售。而通過外圍的中介代銷也就從側(cè)面解決了他們的這個苦惱，為急于資金回籠的開發(fā)商們找到了合理的臺階降價，同時也讓購房者有更多的選擇空間。